信達(dá)： 地王制造者

　　羅韜 張艷紅

　　[信達(dá)母公司信達(dá)資產(chǎn)除了通過(guò)銀行貸款,、股權(quán)質(zhì)押,、增發(fā)等常規(guī)金融手段為信達(dá)擴(kuò)大版圖,，還借助基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過(guò)基金吸引合作對(duì)象等方式為信達(dá)補(bǔ)倉(cāng)]

　　你的地獄,，或是別人的天堂,。

　　當(dāng)中小房企被迫轉(zhuǎn)型紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)之際，擁有獨(dú)特資本優(yōu)勢(shì)的大鱷卻正對(duì)這個(gè)行業(yè)虎視眈眈,，含著“金鑰匙”出生的信達(dá)地產(chǎn)(5.180, 0.00, 0.00%)（600657.SH,，下稱“信達(dá)”）正在扮演這樣的土豪角色。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年以來(lái),，信達(dá)先后在全國(guó)各地高調(diào)奪得近10幅地塊，其中7幅是地王,，合計(jì)涉及資金超過(guò)350億元,。

　　而信達(dá)2015年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售105.2億，今年的銷售計(jì)劃也僅為100億,。那么,，其動(dòng)輒數(shù)倍于銷售額的土地支出背后,，到底有著怎樣的商業(yè)邏輯？是什么樣的底氣讓它在創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)地王,？

　　地王制造者

　　嚴(yán)格意義上講,，信達(dá)并非中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新兵，過(guò)去若干年的發(fā)展中,，這家公司不溫不火一直遠(yuǎn)離公眾視線,。直到2015年在多個(gè)土地拍賣中的驚人表現(xiàn)，才讓外界留意到這家公司或許在悄悄發(fā)生改變,。

　　資料顯示,，在信達(dá)2009年借殼上市之時(shí)，公司分布于各省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，集中在寧波,、嘉興、蕪湖等長(zhǎng)三角和中部地區(qū)的二,、三線城市,，且項(xiàng)目多以中低端產(chǎn)品為主。

　　2015年,，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積111.4萬(wàn)平方米,，較2014年增長(zhǎng)66.5%；銷售額105.2億元,，較2014年增長(zhǎng)59.3%,。這是信達(dá)多年來(lái)第一次實(shí)現(xiàn)年銷售100億的突破，銷售面積和銷售金額首次雙雙躋身房地產(chǎn)企業(yè)銷售百?gòu)?qiáng),，其中銷售面積由2014年的96位上升至79位,。

　　去年，信達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入81.36億元,，比上年同期48.50億元增長(zhǎng)67.75%,；其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入75.41億元,，較上年同期42.17億元增長(zhǎng)78.82%,。

　　某種程度上看，正是信達(dá)在2015年銷售和營(yíng)收的爆發(fā)性增長(zhǎng),，給予了這家企業(yè)足夠的信心,，從而開啟了它在市場(chǎng)上激進(jìn)擴(kuò)張的大門。雖然其盈利能力,、償債能力等指標(biāo)乏善可陳,，但這些并不能阻止該公司開始一場(chǎng)野心勃勃的挑戰(zhàn)。

　　6月1日,，上海迎來(lái)了6月的第一次土地拍賣會(huì),，拍賣的土地是上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03,、10-05地塊。有24家地產(chǎn)豪門參與了這個(gè)盛會(huì),。

　　經(jīng)過(guò)了激烈的競(jìng)爭(zhēng),，最后信達(dá)以58.05億元擊敗了綠都地產(chǎn)、“金茂+電建”聯(lián)合體等兇猛對(duì)手,，獲得了該土地,，平均樓板價(jià)36962元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)300%,。即便是如此熱銷的上海土地市場(chǎng),，300%的溢價(jià)率也是極為罕見(jiàn)的。

　　而在幾天前,，信達(dá)剛剛以123.18億元奪得杭州市濱江區(qū)奧體單元MU-01,、MU-02、MU-03地塊,，這個(gè)價(jià)格創(chuàng)造了今年以來(lái)全國(guó)的總價(jià)地王,。

　　去年11月上海的新江灣土地拍賣會(huì)上，信達(dá)也是驚艷全場(chǎng),。彼時(shí),，信達(dá)以72.99億元競(jìng)得楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，溢價(jià)率81.69%,，樓板價(jià)49152元/平方米,。同時(shí)，去年30.3億元的深圳坪山地王,、33.6億元的合肥濱湖地王都是信達(dá)造,。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至今,，信達(dá)通過(guò)公開拿地新增9宗地塊,，其中7宗是地王。分別位于廣州天河,、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王,、深圳坪山地王,、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王,。

　　外部“輸血”

　　過(guò)度地?cái)U(kuò)張,，使得信達(dá)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金狀況在最近幾個(gè)年份嚴(yán)重失血。數(shù)據(jù)顯示,，從2011年到2015年,，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直為負(fù),，分別約為－1.76億元、-22.25億元,、-32.05億元,、-58.32億元和－43.46億元。

　　雖然信達(dá)資金狀況長(zhǎng)時(shí)間“入不敷出”,，但公司看起來(lái)仍然在土地爭(zhēng)奪中從容應(yīng)對(duì)面無(wú)懼色,。這與該公司背后的強(qiáng)大“資本“不無(wú)關(guān)系。

　　信達(dá)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分,。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元,；推進(jìn)再融資工作，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批,。而就在2016年5月28日,，信達(dá)披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果，本次非公開發(fā)行2016年公司債券（第一期）實(shí)際發(fā)行規(guī)模30億元,，票面利率為5.56%,，期限3年。

　　同時(shí),，信達(dá)母公司的輸血能力也給了信達(dá)更多的活力,。信達(dá)在2015年年報(bào)中稱，作為中國(guó)信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái),，公司將借助信達(dá)系統(tǒng)的資源優(yōu)勢(shì)(1829.004, 0.00, 0.00%)和品牌支持,，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，逐步形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。

　　信達(dá)母公司信達(dá)資產(chǎn)除了通過(guò)銀行貸款,、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常規(guī)金融手段為信達(dá)擴(kuò)大版圖,，還借助基金進(jìn)行股,、債權(quán)投資和通過(guò)基金吸引合作對(duì)象等方式為信達(dá)補(bǔ)倉(cāng)。如,，2014年6月,，信達(dá)以22.57億元承債式收購(gòu)嘉粵集團(tuán)下屬5家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán)；2015年8月,，信達(dá)收購(gòu)了東直門國(guó)盛中心等,。

　　“隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整合，不少中小房企面臨退出行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),，促使不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目入市交易,，背靠信達(dá)資產(chǎn)的資金支持，未來(lái)幾年預(yù)計(jì)信達(dá)將迎來(lái)快速擴(kuò)張發(fā)展的契機(jī),?！笨硕鸱治鰩煼苛岣嬖V記者,。

　　據(jù)悉，信達(dá)2015年的土地投資計(jì)劃僅為60億元,，但最終該公司累計(jì)獲得7宗土地,，總價(jià)約為148.64億元，接近原計(jì)劃的2.5倍,。而今年公司的土地投資計(jì)劃為80億,，但計(jì)劃趕不上變化，半年時(shí)間未到,，信達(dá)在土地市場(chǎng)上已經(jīng)豪擲超過(guò)200億（杭州濱江區(qū)奧體項(xiàng)目按100%權(quán)益計(jì)算）,。

　　若非背后有著“不差錢”的金主支持，信達(dá)何以敢在市場(chǎng)上藐視群雄,？

　　運(yùn)營(yíng)邏輯

　　贏得了開始,，并不一定贏得了結(jié)局。信達(dá)憑借融資優(yōu)勢(shì)大肆擴(kuò)張的背后,，風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷,。事實(shí)上，行業(yè)內(nèi)不乏對(duì)信達(dá)若干項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的擔(dān)憂和質(zhì)疑,。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：信達(dá)最近兩年拿下的土地大多為“面粉貴過(guò)面包”的高單價(jià),、高總價(jià)地塊，這對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)形成極大挑戰(zhàn),，信達(dá)只能博兩個(gè)方向,，一是市場(chǎng)整體價(jià)格大幅上漲，二是開發(fā)出客戶認(rèn)可的高溢價(jià)產(chǎn)品,。

　　外界的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng),，因?yàn)榻刂聊壳埃胚_(dá)旗下并沒(méi)有過(guò)高端豪宅的代表作,。

　　從信達(dá)最近的運(yùn)作來(lái)看,，公司已然意識(shí)到自己的短板，正積極尋求與豪宅開發(fā)商的合作來(lái)彌補(bǔ)這一缺憾,。

　　去年11月,，信達(dá)擊敗泰禾拿下上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，創(chuàng)造區(qū)域地王,。但是到了今年1月,，信達(dá)卻開始和泰禾進(jìn)行了合作。

　　2016年1月,，泰禾集團(tuán)(19.170, 0.00, 0.00%)宣布，與信達(dá)及其下屬子公司簽署《新江灣項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》,。泰禾集團(tuán)合計(jì)投資11.3625億元參與上海新江灣項(xiàng)目開發(fā),。按照合作股權(quán)架構(gòu),，不考慮寧波匯融沁齊基金其他LP的情況下，泰禾集團(tuán)合計(jì)持有項(xiàng)目約47%的權(quán)益,。雖未達(dá)到控股,，也不參與地產(chǎn)基金管理，但泰禾將負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的操盤,。

　　克而瑞一份報(bào)告評(píng)論稱,，通過(guò)聯(lián)合開發(fā)，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)共擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，共享開發(fā)收益,，借由泰禾在品牌、產(chǎn)品（“院子”系列）及開發(fā)上的能力,，新江灣項(xiàng)目可打造為高端項(xiàng)目,，有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)地王解套,。

　　而信達(dá)在今年1月拿下的杭州南星土地也同樣選擇了合作的模式,。記者了解到，信達(dá)或?qū)⑦x擇同濱江集團(tuán)(6.790, 0.00, 0.00%)合作,，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),。其中信達(dá)進(jìn)行控股，濱江集團(tuán)進(jìn)行操盤,。顯然,，借由濱江集團(tuán)在杭州的品牌價(jià)值和客戶基礎(chǔ)，信達(dá)可以借此降低該土地風(fēng)險(xiǎn),。

　　房玲認(rèn)為,，作為小型房企，品牌和開發(fā)能力都不足,，所以選擇有品牌,、有實(shí)力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段,。比如選擇和泰禾一起合作,，就有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。

　　即便如此,，維系在信達(dá)身上的“地雷”并未解除,，因“豪宅”并不是“地王”解套的靈丹妙藥?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,，2016年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià),、高單價(jià)的地塊總數(shù)超過(guò)100宗,，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能持續(xù)上漲，這些項(xiàng)目都將訴諸“豪宅”來(lái)尋求解套之路,。

　　大潮退去后,，哪些“地王”會(huì)擱淺在沙灘上，目前還不得而知,。