最近朋友圈流傳著這么一張圖據(jù)說(shuō)很火

營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閉環(huán)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，很多問(wèn)題都會(huì)在營(yíng)銷口集中顯現(xiàn),，其實(shí)所有的問(wèn)題其實(shí)是在前期定位甚至拿地的時(shí)候就已經(jīng)埋下伏筆,。

所以用這一句話就詮釋了銷售最后苦逼的地方

但是有一句說(shuō)一句哦，營(yíng)銷之所以可以有相對(duì)比較高的收入,，不就是因?yàn)轫?xiàng)目有難度才有存在的意義么

我一直在想,，也許不少營(yíng)銷人少了一點(diǎn)產(chǎn)品的專注，當(dāng)銷售不好的時(shí)候,，也許想的是營(yíng)銷費(fèi)用太少,，或者是價(jià)格太貴，再或者是產(chǎn)品做的太差,。甚少關(guān)注自己還能夠做什么可以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)

今天和大家分享的這個(gè)案例,，屬于典型的營(yíng)銷后端扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)的一次事件，一個(gè)偏執(zhí)狂,，用了大量的優(yōu)化,，讓一個(gè)戶型空間瞬間激活，就仿佛注入了靈魂一般

這是綠地在鄭州的一個(gè)項(xiàng)目海珀蘭軒,。綠地的海珀系是綠地最為高端的產(chǎn)品線,，而這一次推出的是項(xiàng)目里最核心樓王位置的戶型，182平米

但是這個(gè)戶型的設(shè)計(jì),，在銷售過(guò)程中遇到了空前的問(wèn)題,。

我們先來(lái)看一下這個(gè)戶型

183平米設(shè)計(jì)了三房，最大的特色是客廳做了一個(gè)很大的橫廳概念，尺寸達(dá)到7米

我們認(rèn)真的看了下戶型,，其實(shí)除了這個(gè)亮點(diǎn)之外,，整體戶型的空間處理還是相對(duì)簡(jiǎn)單的

這樣的戶型入市的時(shí)候銷售遇到了阻礙，后來(lái)所有人都在反省戶型的問(wèn)題出在哪里,。

我想和大多數(shù)人的第一反應(yīng)一樣,，183平米只做了三房，這樣的空間利用率是不夠的,。所以所有的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)都給出一致的建議：戶型要改成四房,，空間利用率才會(huì)更高

綠地的執(zhí)行力是出了名的

一周之后，四房方案拿出來(lái)了,，我們看一下是怎么改的

這個(gè)方案是是通過(guò)剔除了保姆房之后通過(guò)劃分額外多了一個(gè)兒童房出來(lái),，對(duì)于方案的整體變動(dòng)最小也最可落地

但是兒童房尺度太小未來(lái)使用起來(lái)非常雞肋

不滿意，繼續(xù)調(diào)整

我們看一下,，第二個(gè)方案的調(diào)整還是比較大的,，第一南向橫廳元素被取消,，然后通過(guò)輕質(zhì)隔墻劃分出一個(gè)空間,，開(kāi)間得到2.8米，達(dá)到書(shū)房使用標(biāo)準(zhǔn),。

另外將北向的臥室空間進(jìn)行放大,，核心還是通過(guò)取消保姆房的措施，但是調(diào)整后的同時(shí),，北向也增加了一點(diǎn)儲(chǔ)藏空間

一般這個(gè)方案是大多數(shù)人都會(huì)選擇的方案,，畢竟南向開(kāi)間是比較容易用來(lái)作為臥室的

這個(gè)戶型同樣后來(lái)通過(guò)調(diào)整也入市了，但是反應(yīng)還是不強(qiáng)烈

后來(lái),，據(jù)說(shuō)綠地內(nèi)部的一位設(shè)計(jì)師,，拿著圖紙看了半個(gè)小時(shí)

在不調(diào)整主題結(jié)構(gòu)的前提下，居然恐怖的給這個(gè)戶型做了六十多處調(diào)整,，最后拿出了一個(gè)異常驚艷的戶型

右邊這個(gè)圖上面密密麻麻的藍(lán)點(diǎn),，都是調(diào)整的地方。

我給大家上大圖

是不是覺(jué)得戶型調(diào)整完之后有這么點(diǎn)小意思呢

和大家細(xì)說(shuō)說(shuō)調(diào)整的地方

首先,，在結(jié)構(gòu)上空間有三處比較明顯的調(diào)整

對(duì)于調(diào)整戶型,，我們首先要明白之前戶型存在的核心問(wèn)題點(diǎn)是什么

要明白原先這個(gè)戶型為什么空間利用率不高，核心不是因?yàn)槟舷蜷_(kāi)間用不足,，而是紅框位置的區(qū)位根本不知道如何使用,，餐廳的位置在右側(cè)已經(jīng)足夠使用

而在空間利用率不高的前提下，戶型還沒(méi)有解決玄關(guān)的問(wèn)題,，對(duì)于180平米的戶型,，沒(méi)有玄關(guān)的產(chǎn)品市場(chǎng)抗性還是很大的

所以對(duì)于戶型調(diào)整最重要的一點(diǎn)，就是增加了一個(gè)玄關(guān)元素并且增加這個(gè)區(qū)域的空間利用率

所以我們看到調(diào)整的模式是這樣的

增加一個(gè)玄關(guān)很簡(jiǎn)單，不容易的是,，他徹底調(diào)整了主臥和次臥的入戶模式

我們可以看到,，主臥的動(dòng)線相比較之前增加了一個(gè)回字曲線，對(duì)應(yīng)換來(lái)的是主臥外側(cè)增加了一個(gè)相對(duì)獨(dú)立且好用的衣帽間

另外北向次臥的入戶也增加了一個(gè)玄關(guān),，相對(duì)私密性會(huì)更強(qiáng)

更加好的是,，主臥和次臥之間增加了一個(gè)移門(mén)，這一個(gè)調(diào)整直接賦予了未來(lái)居住多樣的生活模式

如果次臥居住的是7歲以下的小孩,，日常夜間需要家長(zhǎng)照顧,，這樣的通道主臥家長(zhǎng)就可以直接進(jìn)入到次臥里。如果是7歲以上的小孩需要相對(duì)獨(dú)立的空間,，這個(gè)槅門(mén)就可以保持日常關(guān)閉,，互相之間不打擾

所以通過(guò)這樣的空間調(diào)整，讓空間的未來(lái)可能性放大到極致

另外,，細(xì)心的朋友可能也看到了,，為了使得主臥擁有比較規(guī)整的衣帽間，客衛(wèi)的面積有所壓縮,，取消了淋浴的功能,。

我覺(jué)得這個(gè)是合理的，房間擁有三個(gè)衛(wèi)生間,，客衛(wèi)使用頻率主要集中在白天,，相對(duì)來(lái)說(shuō)不大需要淋浴。壓縮這一塊從而給房間預(yù)留衣帽間,，從而真正實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值最大化

第二個(gè)空間調(diào)整在于南向開(kāi)間

看這個(gè)戶型大家可能直接看到的是南向橫廳分割出一個(gè)獨(dú)立區(qū)域,，的確這個(gè)是最大的調(diào)整，分割出來(lái)的開(kāi)間有2.8米,，未來(lái)的使用具備可能性

但是各位發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有,，老人房的西側(cè)隔墻悄然間又往西側(cè)移動(dòng)了50公分，調(diào)整完之后老人房的開(kāi)間達(dá)到3.5米,，對(duì)于老人來(lái)說(shuō)倒不是需要住的多舒服,，而是需要方便，萬(wàn)一有輪椅之類進(jìn)出也不會(huì)太局促

而中間獨(dú)立出來(lái)的區(qū)域和老人的互動(dòng)性也會(huì)更強(qiáng),，更加便于未來(lái)老人照看小孩這樣模式的存在

另外中間這塊區(qū)域并沒(méi)有做成完全的封閉,，未來(lái)可以同樣作為小孩學(xué)習(xí)娛樂(lè)的場(chǎng)所。對(duì)于孩子來(lái)說(shuō)除了自己需要娛樂(lè)學(xué)習(xí),，同樣也需要和家長(zhǎng)的互動(dòng)溝通,，這樣半敞開(kāi)式的模式無(wú)疑是最合適的

第三個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整來(lái)自于北向的廚房空間

可以看到，取消保姆間這個(gè)元素是肯定的,，但是我們看這個(gè)方向相比較之前那幾稿方案提升的地方在于

第一：廚房規(guī)劃成凹字型,，這樣空間利用率可以更高,，除此之外，廚房的南向還很創(chuàng)新的規(guī)劃了一個(gè)步入式食品收納空間,，這個(gè)空間解決了一個(gè)收納問(wèn)題

步入式的食品庫(kù)這個(gè)功能定位是領(lǐng)先的,，單純的廚房收納已經(jīng)解決不了花樣日益增多的東西，這樣一個(gè)相對(duì)獨(dú)立但又緊鄰廚房的食品收納區(qū)是非常討人歡心的

另外,，這塊區(qū)域規(guī)劃出一個(gè)獨(dú)立的收納的位置,，這一塊不是像常規(guī)的入戶收納用來(lái)放回來(lái)的鑰匙、鞋子等相關(guān)東西,，這一塊定位成一個(gè)換裝的過(guò)程

各位都知道,，上班需要穿正裝，去各種場(chǎng)合都有不同的服裝,，但是回來(lái)一定是最輕松的狀態(tài),，所以一定會(huì)換便裝，這些便裝一定不常洗,，也一定不會(huì)收起來(lái)放在臥室柜子里,。

所以在入戶口一米的位置設(shè)置這樣的位置是非常需要的，而且動(dòng)線也很合理,。

北向區(qū)域的這樣調(diào)整,，各位有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，空間突然活了起來(lái)

好了,，以上是這個(gè)戶型的三大結(jié)構(gòu)調(diào)整,，這樣一調(diào)整讓空間的利用率也好,，場(chǎng)景呈現(xiàn)也好得到最大程度的放大

當(dāng)然,，如果僅僅是只有這些改變，盧俊也不會(huì)專門(mén)碼字聊這個(gè)

除了這三處大的調(diào)整,，戶型還存在大量的細(xì)小格局優(yōu)化

首先我們看一下主臥區(qū)域的規(guī)劃

首先之前提到,，因?yàn)槿霊裟Ｊ降恼{(diào)整，有一塊相對(duì)獨(dú)立的衣帽區(qū)域呈現(xiàn)

另外第二個(gè)比較特色的是,，綠地海珀蘭軒不對(duì)任何一個(gè)細(xì)小空間的浪費(fèi)

夾角處的小收納,，一個(gè)做成迷你吧，一個(gè)做成化妝臺(tái),，不得不感嘆綠地的無(wú)孔不入

比較顛覆式的來(lái)自于衛(wèi)生間

干濕分離倒不是很大的創(chuàng)舉

亮點(diǎn)則是在濕區(qū),，我給各位看大圖，大家認(rèn)真看下

各位看到?jīng)],，除了一個(gè)浴缸之外,，主衛(wèi)里A位置還設(shè)置了嬰兒洗池，之前我已經(jīng)說(shuō)過(guò),，綠地這個(gè)戶型是對(duì)未來(lái)場(chǎng)景的深度定制,，這一塊就是高度模仿小太陽(yáng)家庭的生活需求

第二塊深度定制化區(qū)域來(lái)自客廳和陽(yáng)臺(tái)的過(guò)渡區(qū)域

對(duì)于陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深比較深的問(wèn)題,，一般戶型也就隨他去了，綠地將這一塊也做了規(guī)劃,，特意的抬高了30公分的高度,，一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，未來(lái)這個(gè)可以作為瑜伽室,，也可以作為喝茶的地方,，男主和女主都用得到，空間也不會(huì)浪費(fèi)

而且不論喝茶還是瑜伽,，都看得到外面的視野景觀,，規(guī)劃的相當(dāng)貼心

第三對(duì)于南向次臥，也就是老人房

之前也說(shuō)過(guò),，墻體往西側(cè)移動(dòng)了五十公分,，但是我沒(méi)解釋為什么，理由就在這里,，通過(guò)墻體的移動(dòng),，門(mén)可以做到更加寬敞，輪椅可以自動(dòng)進(jìn)出,。第二通過(guò)墻體,，可以保證輪椅可以在里面自動(dòng)進(jìn)出，旋轉(zhuǎn)直徑都可以達(dá)到1.5米,，這個(gè)是關(guān)鍵

第四個(gè),，也是我非常建議所有高端戶型做的

戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)，一定是給住戶提供空間的

但是住戶一定是只有人么

這個(gè)問(wèn)題好像是一個(gè)弱智問(wèn)題,，但是仔細(xì)想想,，好像家庭成員里還有一位角色

寵物的區(qū)域好像沒(méi)有戶型有考慮到吧

綠地這個(gè)項(xiàng)目就有獨(dú)立的規(guī)劃

戶型北向的設(shè)備平臺(tái)，日常浪費(fèi)也就浪費(fèi)了,，不如規(guī)劃為寵物居住玩耍的區(qū)域,，而且還配備了可以伸縮的龍頭，在這里生活的狗狗貓貓一定超幸福

最后,，讓人感嘆的是微小處的地方

除了格局改造,，小空間優(yōu)化，所有豎向毛孔般微小的地方,，綠地也做了極致的利用

戶型所有角落做了一共30000L的收納空間,，這些收納以各種形式存在

常規(guī)的比如

入戶區(qū)域的收納

廚房收納

家政收納

另外一些特色區(qū)域的收納比如

比如瑜伽區(qū)的地下空間被利用

衛(wèi)生間區(qū)域的各種細(xì)小空間也被利用

以及家庭活動(dòng)區(qū)的墻體也被用來(lái)做成收納，專門(mén)用來(lái)收納小孩的玩具

這個(gè)就是這個(gè)戶型的整體優(yōu)化方案,，我仔細(xì)的數(shù)了一數(shù),，優(yōu)化的細(xì)節(jié)多達(dá)62處，是不是瞬間感覺(jué)這樣的空間突然活了起來(lái)

如果現(xiàn)在讓我回過(guò)頭來(lái)看這個(gè)戶型,，給我最大的感受就是：

這個(gè)戶型和之前的兩個(gè)方案最大啊區(qū)別是什么,，區(qū)別的點(diǎn)就是：之前只是簡(jiǎn)單的空間分割,，而這個(gè)屬于生活氛圍營(yíng)造

從房子到家的提升，很多人喊了無(wú)數(shù)次,，但是真正做到的寥寥

綠地這個(gè)項(xiàng)目的戶型,，起碼是一個(gè)'家'的戶型

對(duì)未來(lái)住戶生活需求的深度定制。對(duì)于空間劃分不再是主臥次臥客廳廚房,。而是主人房小孩房老人房家庭活動(dòng)區(qū)等等,，真正的把空間融入到未來(lái)的生活需求里面

而且難得的是，對(duì)于這樣的需求,，綠地最大程度的考慮了時(shí)間的變化,，比如隨著小孩的成長(zhǎng)是否需要大人夜間照顧，比如未來(lái)二胎出生的空間利用,，比如老人老了需要輪椅進(jìn)出,，比如大人如何一邊看電視一邊顧及小孩的作業(yè)……

等等等等，這樣的細(xì)節(jié)在這個(gè)戶型里到處都有,，62處優(yōu)化讓舒適度瞬間從量變提升到質(zhì)變

戶型的改善不是面積,，是生活的可能，通過(guò)大量的細(xì)節(jié)設(shè)置營(yíng)造一種奢適的生活情境,，這也是未來(lái)所有戶型特別是高端住宅類產(chǎn)品所引導(dǎo)的方向

最后再來(lái)看看前后戶型的改變

原戶型

優(yōu)化后戶型

大家可以回顧下各種細(xì)節(jié),，絕對(duì)值得細(xì)看

我絕對(duì)對(duì)于真正優(yōu)秀的戶型，大概是這樣的判斷

——真正的優(yōu)秀戶型,，是可以只看戶型圖就可以呈現(xiàn)出具體的生活場(chǎng)景,，而不需要所謂的樣板房的堆砌

——真正的優(yōu)秀戶型，是為你著想,，你需要的所有需求他都規(guī)劃好,，等待你真正用到的時(shí)候

——真正的優(yōu)秀戶型，不再是比拼尺度比拼豪華,，而是比拼耐看程度

——真正的優(yōu)秀戶型,，是小戶型也讓你感覺(jué)很寬敞,，大戶型也讓你感覺(jué)很實(shí)用

看來(lái)看去,，起碼今年我看到現(xiàn)在，只有綠地海珀蘭軒這個(gè)項(xiàng)目達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn),，可貴的是,，這個(gè)項(xiàng)目戶型調(diào)整好之后，也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可,，市場(chǎng)去化率提升了300%,，可見(jiàn)客戶是愿意為這樣的細(xì)節(jié)買(mǎi)單的

房地產(chǎn)發(fā)展的再快，企業(yè)周轉(zhuǎn)的再迅速,，也容得下一個(gè)角落,，呈現(xiàn)真正的技術(shù)情懷