雷某為解決子女上學(xué)問題，欲購買一套學(xué)區(qū)房,。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學(xué)區(qū)房”,，并口頭承諾可以上某個學(xué)校。雷某聽信中介公司的宣傳,，與楊某簽訂了買賣合同,。房屋過戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非學(xué)區(qū)房,，而是緊鄰學(xué)區(qū)房的房子,，遂拒絕向中介公司支付居間費，中介公司將雷某訴至法院,。

　　法院審理認為,，中介公司未履行如實告知的義務(wù)，向購房人作虛假宣傳,，導(dǎo)致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無法實現(xiàn),，故雷某不應(yīng)向其支付中介費。

           法官說法

　　本案中,，雷某對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下,，為獲取高額中介費,利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位，將緊鄰學(xué)區(qū)房的非學(xué)區(qū)房進行虛假宣傳,，刻意隱瞞真實情況,，并作出可以上學(xué)的虛假承諾，使得雷某在不知情,、被欺騙的情況下簽訂合同并履行,。合同法第四百二十五條規(guī)定，居間人負有如實報告的義務(wù),。根據(jù)該規(guī)定,，居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實、不得提供虛假情況,，否則,，如損害委托人利益的，則不得要求支付報酬,。因此,，中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

       未盡審查義務(wù) 賠償相應(yīng)損失

　　2012年,，方某在中介公司的居間下與案外人李某簽訂房屋買賣合同，以420萬元的價格購買了一套房屋,。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》的情況下,，即讓方某簽署了《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》,，中介公司也沒有核實李某的真實身份信息。合同簽訂后,，該房屋進行了三次網(wǎng)簽,，中介公司均未到房屋管理局進行房屋權(quán)屬信息的查詢工作，方某亦陸續(xù)向李某支付了購房款393萬元,。在第三次網(wǎng)簽完畢房屋尚未過戶前,，方某得知所購房屋已在辦理第二次網(wǎng)簽前，被李某抵押給銀行用以貸款463萬元,。至此，方某無法取得該房屋的所有權(quán),。因李某已因詐騙罪被判處無期徒刑,，方某亦無法全部收回已支付的款項。故方某將中介公司訴至法院,，要求賠償損失300萬元,。

　　法院最終判決中介公司賠償方某損失120萬元?！?/strong>

      法官說法

　　在司法實踐中,，中介機構(gòu)通常具備從事居間服務(wù)的專業(yè)知識，掌握獲取,、審查相關(guān)信息真實性的能力,。因此，在委托人提供報酬的前提下,，要求中介機構(gòu)盡到謹慎,、合理審查義務(wù)不僅體現(xiàn)民法中法律主體地位平等、權(quán)利義務(wù)對等的要義,，也是對房屋交易安全性,、穩(wěn)定性的保障。在房屋買賣過程中,，中介機構(gòu)的合理審查義務(wù)對象主要包括對房屋買賣產(chǎn)生交易選擇影響的事項及商業(yè)信息等,。如房屋所有權(quán)權(quán)屬是否明晰、是否設(shè)立抵押,、是否“滿五唯一”（“滿五”指房產(chǎn)證從出證開始計算,，時間滿五年或超過五年；“唯一”指業(yè)主在該省份內(nèi),，登記在國土局系統(tǒng)里的只有這一套房子,。通常情況下，滿足“滿五唯一”條件的房子可免房子的個稅和營業(yè)稅）等,。因此,，本案的中介公司未對李某身份信息,、房屋權(quán)屬信息等進行審查，未履行對方某的真實信息報告義務(wù),，致使方某不能獲得房屋所有權(quán),，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

        承諾辦理購房資格 騙購房人簽訂合同

　　買房人滕某與售房人王某及某經(jīng)紀(jì)公司簽訂居間合同,。當(dāng)日，滕某給付中介費5萬元,，與王某簽訂《房屋買賣合同》并給付王某定金5萬元,。由于滕某系非京籍的外地人，不具備購房資格,，房屋未完成網(wǎng)簽等手續(xù),。之后，王某與滕某自行協(xié)商解除買賣合同,，王某已收取的定金不予退還,。滕某認為，導(dǎo)致其損失5萬元中介費及5萬元定金的責(zé)任在某經(jīng)紀(jì)公司,，遂起訴要求某經(jīng)紀(jì)公司返還5萬元中介費并承擔(dān)相應(yīng)損失,。

　　法院認為，某經(jīng)紀(jì)公司未向委托人如實報告訂立合同的有關(guān)事項,，違反了忠實居間義務(wù),，應(yīng)當(dāng)退還其已收取的居間費。故依法判決解除居間合同,，某經(jīng)紀(jì)公司返還滕某中介費5萬元并賠償定金損失2.5萬元,。

          法官說法

　　在本案中，中介公司在明知買受人是外地人,，并不具備購房資格的情況下,，虛假承諾可以辦理購房資格，使得滕某輕信并與王某簽訂房屋買賣合同,，最終因無購房資格而導(dǎo)致合同不能履行,。法官提醒廣大購房者，在與中介公司訂立居間合同過程中,，務(wù)必保持冷靜和清醒,，不要輕信口頭承諾而草率地作出決定，而是要認真閱讀自己簽署的合同文本等相關(guān)文件,，盡量將中介公司的口頭承諾落實到書面合同中,，重視對書證或視聽資料的采集，切實維護自身利益。

        未審查“滿五唯一” 中介公司有重大過失

　　2013年5月6日,，某經(jīng)紀(jì)公司與章某簽訂居間合同,。同日，在經(jīng)紀(jì)公司的居間下,，章某與石某簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議,，約定買賣的房屋應(yīng)滿足“滿五唯一”的條件，某經(jīng)紀(jì)公司未在該補充協(xié)議上簽字蓋章,。之后,，某經(jīng)紀(jì)公司認為其居間服務(wù)已經(jīng)完成，以章某未給付中介費為由將章某訴至法院,。章某則辯稱某經(jīng)紀(jì)公司提供的房源并非“滿五唯一”,，某經(jīng)紀(jì)公司對此未盡審查義務(wù)，提供房屋信息有誤,，不同意給付中介費,。

　　法院認為，某經(jīng)紀(jì)公司有重大過失,，其對房屋是否“滿五唯一”未盡到審查核實義務(wù)。最終判決駁回了某經(jīng)紀(jì)公司的訴訟請求,。

         法官說法

　　根據(jù)合同法第四百二十七條規(guī)定,，未促成合同成立的，居間人不得要求支付報酬,。在司法實踐中,，買受人一般會簽兩份合同，分別是與出賣人之間的買賣合同,，以及與中介公司的居間服務(wù)合同,。本案中，表面上看,，章某與石某的房屋買賣合同的簽訂標(biāo)志著某經(jīng)紀(jì)公司居間義務(wù)完成,，但事實上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“滿五唯一”房型,，致使章某在被欺騙的情況下與石某簽訂合同,，并不符合章某的真實意思表示，房屋買賣合同效力本身具有瑕疵,。故中介公司作為信息提供方,，未促成合同成立，不得要求支付中介費,。

        中介“一房二賣”  損害購房人權(quán)益

　　李某在某經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下,，與售房人簽訂房屋買賣合同并給付了定金。在辦理相關(guān)手續(xù)時，某經(jīng)紀(jì)公司告知李某房管局要求審查相關(guān)資質(zhì),。因搜集相關(guān)資料,，李某未按約定的付款時間交納購房款。在李某提出欲與售房人協(xié)商時,，某經(jīng)紀(jì)公司承諾由經(jīng)紀(jì)公司負責(zé)協(xié)調(diào),，并要求李某不要與售房人直接聯(lián)系。在李某辦好相關(guān)手續(xù),，交納了中介費,、手續(xù)費后，售房人要求漲價,，拒絕按原價履行買賣合同,。在雙方爭執(zhí)期間，某經(jīng)紀(jì)公司又促成售房人將涉訴房屋賣給其他人并已過戶,。

　　最終,，法院判決某經(jīng)紀(jì)公司返還李某中介費及代辦過戶費并賠償相應(yīng)損失。

         法官說法

　　根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定,，禁止一房二賣,，所有權(quán)只能歸屬一方。結(jié)合合同法第四百二十五條,、第四百二十七條的規(guī)定,，在房屋買賣交易過程中，作為居間方的中介公司必須履行忠實義務(wù),，必須符合誠實信用原則,，否則造成房屋買賣合同效力瑕疵不能履行的，不能獲得報酬,，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。因此，本案中,，中介公司一房二賣追逐利益最大化的行為,，本質(zhì)上仍然是違背了如實報告義務(wù)、忠實勤勉義務(wù),，且其故意阻斷買賣雙方聯(lián)系的行為本身也存在惡意,，具有主觀過錯。

        中介居間服務(wù)存五大問題

　　涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā),、復(fù)雜,、多元化的態(tài)勢，究其原因,，除因二手房交易的部分當(dāng)事人違背誠實信用原則外,，中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在的一些不規(guī)范甚至違法違規(guī)等行為是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。北京市第三中級人民法院通過對118件涉房屋買賣居間合同糾紛案件調(diào)研，總結(jié)中介公司在居間過程中存在五大問題：

　　第一,，虛假宣傳和虛假承諾,。部分中介公司為促成締約賺取傭金，故意針對購房人的需求作虛假宣傳和虛假承諾,，誘使購房人簽訂買賣合同,。如將靠近學(xué)區(qū)的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購房人可以上學(xué)，將不符合“滿五唯一”條件的房屋說成“滿五唯一”,對不具備購房資格的購房人,，承諾可以幫助其解決購房資格等,。

　　第二，故意隱瞞房屋重要情況,。為促成買賣合同的簽訂,，部分中介公司經(jīng)常會故意向購房人隱瞞房屋的重要情況，使購房人在違背真實意思表示的情況下錯誤地簽訂合同,。如經(jīng)紀(jì)公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實,，隱瞞房齡和房屋的性質(zhì)，隱瞞發(fā)生過火災(zāi)或“兇宅”等情況,。

　　第三,，故意欺騙交易當(dāng)事人。為利益的最大化,，部分中介公司不惜損害交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益,。如為取得更高額的中介費，在買賣雙方履行合同過程中,，中介公司又為售房人提供了二次居間服務(wù)并簽訂購房合同,，致使出現(xiàn)“一房二賣”的情況,。又如,，中介公司為了簽訂居間合同，在售房人不知情的情況下,，為售房人夫妻辦理假離婚并偽造離婚證,，欺騙購房人能夠規(guī)避20%的差額稅費等。

　　第四,，未充分履行審核義務(wù),。房產(chǎn)買賣居間合同關(guān)系中，中介公司需要提供準(zhǔn)確的房源交易信息,。部分中介公司并未盡到審核義務(wù),。如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料,而中介公司在對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實的情況下即將房屋掛牌交易,，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場,，影響交易安全，甚至為犯罪分子以售房作為手段實施合同詐騙提供了平臺。

　　第五,，未盡到提示義務(wù),。房屋買賣過程中，部分中介公司往往采用格式合同,，同時,，對減輕或免除中介公司主要合同義務(wù)的條款往往未進行加粗或加黑，亦未向交易雙方進行充分的提示和告知,。

           購房當(dāng)心中介四類陷阱

　　北京三中院法官指出,，作為中介市場的重要消費主體，消費者應(yīng)提高自己的法律意識,，提高對中介機構(gòu)“陷阱”的識別能力,。

         陷阱二、　中介公司故意不履行解釋居間報酬所對應(yīng)的具體含義的義務(wù),。根據(jù)合同法的規(guī)定,，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買賣合同的簽訂，房屋過戶屬于買賣合同的履行,，因此不是居間合同的義務(wù),。大部分購房人對該法律專業(yè)問題存在認識誤區(qū)，認為辦理過戶是中介公司的居間義務(wù),。而中介公司利用購房人的這一認識誤區(qū),，在簽訂合同時,，約定居間報酬不包括網(wǎng)簽與房屋過戶的費用，但并不予以解釋說明,，導(dǎo)致一旦房屋買賣交易未能完成時,購房者要求中介公司承擔(dān)責(zé)任的主張往往難以得到支持,。

         陷阱三、中介公司故意以口頭形式作出部分承諾,。為促使購房人簽訂買賣合同賺取高額中介費,，中介公司會對購房人作出許多承諾，如保證過戶,、幫助融資貸款,、沒有購房資格的幫助辦理購房資格等。但在簽訂書面合同時,，中介公司則會以合同是建委制定的格式合同不能隨便更改為由,，未將上述承諾落實到合同中。發(fā)生糾紛時,，中介公司往往否認其曾作過承諾,，購房人也無法提供有力證據(jù)予以證明。

陷阱四

　　中介公司誘使購房人簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件,。居間過程中,，中介公司會讓購房人簽訂許多規(guī)避中介公司法定義務(wù)或減輕、免除中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件,。當(dāng)購房人產(chǎn)生疑問時,，中介公司則稱上述文件沒有實際意義，僅是公司內(nèi)部要求,，不影響購房人的權(quán)利等來誤導(dǎo)購房人,。糾紛發(fā)生后，中介公司往往會用這些有購房人簽字的文件逃避其法律責(zé)任,，而購房者則很難維權(quán),。