原標題：買賣二手房 要注意房款和產(chǎn)權(quán)的交接

在二孩政策帶動下，小房換大房的需求被點燃,，且中小戶型占比日漸減少的背景下,，二手房成為一些購房者的主要陣地。不少購房者是賣一買一的連環(huán)單,，整個交易過程不僅涉及賣房,，還涉及買房。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響交易進程,，甚至出現(xiàn)糾紛,，繁雜的交易環(huán)節(jié)讓購房者頭痛不已。那么,，在買賣二手房過程中應(yīng)該注意什么呢,？

案例

王先生想購買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經(jīng)濟情況的限制,，必須出售其名下另一套房屋B,，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）,。但由于李女士的購房資質(zhì)審核未通過,，導(dǎo)致王先生不能及時將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經(jīng)到期,。此時,，由于李女士不能如約履行合同，導(dǎo)致王先生在與張先生的合同履行中構(gòu)成違約,。

專家分析

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示,，合同不能按時履行，有可能導(dǎo)致連環(huán)單中的售房人或購房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約,，因合同具有相對性,，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

合同1與合同2屬于兩個獨立的合同,，合同具有相對性,，王先生在合同2的履行過程中遭受的損失，對于合同1而言,，不屬于因合同履行遭受的直接損失,，而是間接損失，因此,，王先生不能向李女士主張,，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡單地說,，這筆損失只能王先生自己掏,，李女士只需對合同1的違約給王先生補償即可，對于合同2王先生的損失,，與李女士是沒關(guān)系的,。

孔丹也提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多,，因同時涉及賣房和買房的過程,，出現(xiàn)問題的概率很大，置業(yè)者應(yīng)留意每一個細節(jié),，以免造成不必要的麻煩,。

買二手房流程指導(dǎo)

一、找中介選房源,。在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源,，多比較，選擇價格和品質(zhì)都合適的,。有的中介公司有獨家房源,，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比,，選擇適合自己的,。

二、核實賣方身份,。一旦確定房源,，要核實賣方的身份，如果是個人,，看他的身份證,。

三、確認產(chǎn)權(quán),。到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證,。查看以下幾個關(guān)鍵點：

1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人,，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處,。

3. 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件,；如是夫妻共有財產(chǎn),，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租,，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見,，千萬別忽視這些注意事項。

四,、核實房屋是否允許買賣,。以下情況的房屋千萬不要買：

1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；

2. 被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋,；

3. 屬違法或違章建筑的房屋。

五,、對房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查,。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型,、結(jié)構(gòu),、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況,、水質(zhì),、水壓、煤氣,、供暖,、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準,。

六,、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,，不能以口頭約定代之,，因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時,，要注意寫明“房屋交付期限”,，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房,，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

七,、留心付款方式和時間,。買家在付款時，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款,，由此能夠增加購買付款憑證,。一般情況下，在約定時,，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房,；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

八,、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接,。不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題,；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后,，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶,。

九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶,。經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù),。有代理公司、律師,、公證的保證等都不算是完成交易過程,；從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你,，在此之前,，賣方隨時可以毀約。

賣二手房注意事項

1. 代理方式的選擇,。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式,。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售,。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同,，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言,，獨家代理合同更能保證交易的安全性,；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交,，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險,。

2. 代理時間的選擇，代理有效期宜短不宜長,。如果簽了一份獨家代理合同,，但是房子遲遲不能脫手怎么辦,？這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同,。代理有效期的時間宜短不宜長,，一般以一個月為宜。

3.“跳過”中介有風(fēng)險,。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后,，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易,。專家認為,，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險,，有時反而還會降低交易的效率,。所以，最好找較具規(guī)模,、信譽較好的中介公司代理房屋交易,。

4.不簽“到手價”。許多客戶在委托賣房時嫌合同上各款項細則太過麻煩,，要求只簽一個“到手價”,，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中,，除房屋本身的房款外,，還涉及契稅,、交易手續(xù)費,、中介費等費用。如果只簽一個“到手價”,，必然給中介留下很大的操作空間,。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床,。因而,，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚,，千萬不要只簽一個“到手價”,。

5. 注意買方的資格和購買能力。如果是賣一買一的置業(yè)者,，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好,，以免被動。 京華