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作者：黃長(zhǎng)清（恒泰證券金融市場(chǎng)部執(zhí)行總經(jīng)理）來(lái)源：資產(chǎn)證券化浪潮,，文章版權(quán)歸原作者所有,，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本號(hào)刪除,。作者目前供職于恒泰證券,，擔(dān)任金融市場(chǎng)部執(zhí)行總經(jīng)理，現(xiàn)為中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院首席研究員,，保險(xiǎn)資管協(xié)會(huì),、中國(guó)社科院研究生院MBA教育中心等機(jī)構(gòu)特聘專(zhuān)家講師，《中國(guó)資產(chǎn)證券化操作手冊(cè)》和《PPP項(xiàng)目融資及資產(chǎn)證券化》（即將出版）作者之一,。擁有北京大學(xué)金融學(xué)碩士和南開(kāi)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。本文摘自“2016年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化論壇”個(gè)人的發(fā)言?xún)?nèi)容,，僅代表個(gè)人觀點(diǎn),，不代表所在機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要模式包括：私募REITs（專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃/互聯(lián)網(wǎng)眾籌+Pre-REITs）,、公募REITs（直接上市的不動(dòng)產(chǎn)證券化）,、準(zhǔn)REITs（租金收益權(quán)資產(chǎn)證券化）和其他模式（物業(yè)管理費(fèi)、購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化）,。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化目前面臨的主要難題包括：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)、出表問(wèn)題和稅收問(wèn)題,。REITs金融思維的核心要點(diǎn)為：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)動(dòng)態(tài)化,，股權(quán)資產(chǎn)債權(quán)化，適度杠桿打造穩(wěn)定,、可觀收益,；REITs的新盈利模式為：從金融產(chǎn)品到金融超市，從資產(chǎn)管理到資本管理,。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)是“存量套現(xiàn),、增量表外化”，從不動(dòng)產(chǎn)持有商向綜合金融服務(wù)商轉(zhuǎn)型。感謝林總,，各位領(lǐng)導(dǎo),、同仁大家下午好，非常榮幸在這里跟大家交流房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一些內(nèi)容,。上午各位大佬以及剛才張總針對(duì)房地產(chǎn)證券化,，包括對(duì)REITs的內(nèi)容已經(jīng)做了全面和深刻的介紹，我主要從個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)證券化模式的理解,，以及我自己參與的一些地產(chǎn)項(xiàng)目的體會(huì),，還有一些創(chuàng)新的想法跟大家做一下分享。首先從房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要模式來(lái)看,，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化和REITs這兩個(gè)概念經(jīng)常有一些重合之處,，資產(chǎn)證券化主要是說(shuō)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流就可以開(kāi)展資產(chǎn)證券化，而REITs是境外不動(dòng)產(chǎn)金融的主流產(chǎn)品形態(tài),，其實(shí)從美國(guó)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)來(lái)看,，REITs并沒(méi)有被納入資產(chǎn)證券化的統(tǒng)計(jì)范疇，但是在中國(guó),，因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有推出標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs,，目前已發(fā)行了6單私募REITs產(chǎn)品，都是以資產(chǎn)證券化作為載體,，使得REITs和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有一些重合之處,。關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要模式，我個(gè)人理解分為四種：第一種是私募REITs,，就是已經(jīng)發(fā)行的像中信啟航,、恒泰浩睿-海航浦發(fā)大廈等6單產(chǎn)品。第二種是標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs,，這在美國(guó),、新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)推出了很多產(chǎn)品,。第三種是準(zhǔn)REITs產(chǎn)品,，實(shí)際上就是租金收益權(quán)資產(chǎn)證券化，另外還包括像鵬華萬(wàn)科這種準(zhǔn)公募REITs產(chǎn)品,。第四種是其他模式的基礎(chǔ)資產(chǎn),，比如：購(gòu)房尾款、物業(yè)管理費(fèi),、類(lèi)CMBS等,。無(wú)論產(chǎn)品形態(tài)如何，從類(lèi)型來(lái)看主要分為三類(lèi),，第一種是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本身,，因?yàn)楝F(xiàn)在很多私募REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán),，其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第二種是收益權(quán)資產(chǎn),，主要是租金收益權(quán),、物業(yè)管理費(fèi)等未來(lái)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。第三種是債權(quán)資產(chǎn),，比如說(shuō)購(gòu)房尾款和CMBS中的房地產(chǎn)抵押貸款或者類(lèi)似的一些信托受益權(quán),。雖然形態(tài)比較多，但是我覺(jué)得關(guān)注的核心要素都是一致的,，主要就是關(guān)注物業(yè)本身產(chǎn)生的現(xiàn)金流及未來(lái)增值的潛力,。因?yàn)檫@個(gè)決定基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和未來(lái)產(chǎn)品的安全性。另外一方面也取決于主體的資產(chǎn)服務(wù)能力,，或者擔(dān)保能力,。因?yàn)橛幸恍┊a(chǎn)品有主體增信，有一些是沒(méi)有的,。即使都沒(méi)有增信,，其實(shí)還是非常看重資產(chǎn)的服務(wù)能力,。我覺(jué)得其實(shí)就是殊途同歸,，各種類(lèi)型最終看的都是物業(yè)和主體本身的信用品質(zhì)。另外從房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化目前的現(xiàn)狀來(lái)看,，不管是REITs還是房地產(chǎn)證券化,，其實(shí)從十年前就不斷呼吁和研究，房地產(chǎn)證券化和類(lèi)REITs本身發(fā)行的單數(shù)不是特別多,，是有一些原因的,，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要面臨幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，因?yàn)橛泻芏囗?xiàng)目是二房東情況，或者物業(yè)本身已經(jīng)抵押給了銀行,。第二個(gè)問(wèn)題是跟銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng),。第三個(gè)問(wèn)題是出表訴求，第四個(gè)問(wèn)題是稅收問(wèn)題,。針對(duì)這些問(wèn)題的解決和緩釋?zhuān)矣X(jué)得隨著證券化市場(chǎng)的推進(jìn),，很多問(wèn)題目前已經(jīng)可以找到一些解決措施。因?yàn)橹?，比如說(shuō)2014年或者2015年上半年的時(shí)候,，我們一般出去營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)和地產(chǎn)公司,，如果聽(tīng)到物業(yè)已經(jīng)抵押給了某個(gè)銀行做了經(jīng)營(yíng)性抵押貸款,，由于當(dāng)時(shí)資產(chǎn)證券化利率比較高,，期限大多在5年以?xún)?nèi)，資產(chǎn)證券化相比經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款有很多不足,，當(dāng)時(shí)沒(méi)有很多底氣,。但是從2015年下半年以后，我們營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目就很有底氣,，我們只關(guān)注一個(gè)問(wèn)題,，即企業(yè)通過(guò)銀行貸款或者信托融資的物業(yè)抵押率是多少？如果是五折或六折,，我們覺(jué)得物業(yè)不錯(cuò),，主體很好，完全就可以做了,，我覺(jué)得監(jiān)管推動(dòng)市場(chǎng)和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)熱情的參與,，使目前的資產(chǎn)證券化發(fā)行利率有了大幅下降，根據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年整個(gè)企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)平均利率下降了約180個(gè)BP,，我覺(jué)得下降的幅度是很大的。因?yàn)橛刑K寧云商私募REITs項(xiàng)目的案例,，期限最長(zhǎng)可以做到18年（或者到20年）,，則期限很可能比銀行貸款有優(yōu)勢(shì)，資產(chǎn)證券化在資金用途,、產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活性上也有較大優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在一線(xiàn)城市的物業(yè)，比較不錯(cuò)的主體,，我們以資產(chǎn)證券化來(lái)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目很有自信,。我覺(jué)得這是目前市場(chǎng)的一個(gè)可喜變化。第二個(gè),，對(duì)于二房東問(wèn)題,，或者基礎(chǔ)資產(chǎn)特定化不是太強(qiáng)的一些資產(chǎn)類(lèi)型，我們也有很多成功的案例,，通過(guò)雙SPV結(jié)構(gòu)來(lái)重構(gòu)基礎(chǔ)資產(chǎn),。雙SPV有三種類(lèi)型，即：專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+信托收益權(quán),、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+委托貸款,、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+契約基金，在法律合理情況下,，可以做一些創(chuàng)新,，我們可以把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目引入到資產(chǎn)證券化。第三個(gè)就是出表方案,，企業(yè)有動(dòng)力,，出表技術(shù)上是沒(méi)有問(wèn)題的,，主要是看決心和成本效率，成本和效率已經(jīng)不是很大的問(wèn)題了,。 最后一個(gè)就是稅收問(wèn)題,，稅收問(wèn)題要從兩方面，第一要從理念上看稅收問(wèn)題,，第二是進(jìn)行合理的稅收籌劃,。因?yàn)槲覀冎巴扑]很多項(xiàng)目，一說(shuō)做REITs,，一說(shuō)要交稅,，很多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)搖頭或者特別難以接受，我覺(jué)得如果訴求就是出表,，不做資產(chǎn)證券化,，賣(mài)物業(yè)的話(huà)也要交稅，如果做證券化就不交稅或者少交稅這個(gè)也不盡合理,，不能說(shuō)因?yàn)樽鯮EITs就不交稅或少交稅了,，我覺(jué)得這個(gè)不太現(xiàn)實(shí)。我們研究一下,，境外美國(guó),、澳大利亞、新加坡,、英國(guó)等諸多案例,，除了美國(guó)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，除了持有10年以上的物業(yè)轉(zhuǎn)讓可能會(huì)享受稅收優(yōu)惠外,，其他地方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面都沒(méi)有任何稅收優(yōu)惠,。做REITs涉及稅收最重要的就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，如果做到稅收中性和適當(dāng)減免,，稅收問(wèn)題應(yīng)該不是至關(guān)重要的問(wèn)題了,。
另外就是國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行了6單私募REITs產(chǎn)品，大的類(lèi)型分為兩種模式,，一種模式是完全股權(quán)型的,，像中信啟航項(xiàng)目，相當(dāng)于資產(chǎn)持有人對(duì)物業(yè)不擁有控制權(quán),，另外一種模式是資產(chǎn)持有人通過(guò)優(yōu)先收購(gòu)權(quán)條款保留了對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。我們?nèi)ツ晖平槟硢嗡侥糝EITs的時(shí)候,，有投資者擔(dān)心授信可能快要用完了,，我們跟他們做了解釋?zhuān)麄兘邮芰宋覀兊目捶ǎ槽x躍認(rèn)購(gòu),，即：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的私募REITs項(xiàng)目中,，目標(biāo)物業(yè)已經(jīng)不是原始權(quán)益人的,，可以做到徹底的破產(chǎn)隔離。相比傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化,，私募REITs有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是有物業(yè)在那里,，有主體和資產(chǎn)的雙重性，而資產(chǎn)放在更高的位置上,。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新方面,，我覺(jué)得中信證券做的中信啟航和蘇寧云商兩單項(xiàng)目給市場(chǎng)起到了很大示范效應(yīng)，第一個(gè)是股債結(jié)合,，一方面滿(mǎn)足特定資產(chǎn)重組的需求,，另一方面?zhèn)卸惽暗挚圩饔茫矣X(jué)得這是非常大的創(chuàng)新,。第二個(gè)是特殊含權(quán)結(jié)構(gòu)的安排,，如果是18年期產(chǎn)品，如果沒(méi)有特殊安排,，很難發(fā)售,，票面利率調(diào)整權(quán)、回售選擇權(quán),、流動(dòng)性支持都是很好的方式,。還有就是優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，以證券化募集資金進(jìn)行物業(yè)股權(quán)收購(gòu)和委托貸款發(fā)放,，這是我們?cè)诤：狡职l(fā)大廈REITs項(xiàng)目中首次引入的創(chuàng)新方式?，F(xiàn)在做房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)模都很大，動(dòng)輒都是幾十億,，如果都找過(guò)橋資金解除物業(yè)抵押,，或者把物業(yè)股權(quán)先收購(gòu)過(guò)來(lái)再做，這樣成本比較高,。我們?cè)诎l(fā)行之前,，各方達(dá)成一致，簽訂好股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，然后以證券化募集資金對(duì)私募基金進(jìn)行實(shí)繳出資,，同時(shí)也設(shè)置一些資金監(jiān)管機(jī)制，既保障了安全性,，也降低了交易成本,。另外還有專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃直接認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)、雙SPV結(jié)構(gòu)重構(gòu)基礎(chǔ)資產(chǎn)等創(chuàng)新,。
因?yàn)楣糝EITs是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)證券化的主流方向,，對(duì)股權(quán)型和債權(quán)型做一個(gè)交易結(jié)構(gòu)的展望。從股權(quán)模式來(lái)看,，它跟我們現(xiàn)在的私募REITs的架構(gòu)整體上沒(méi)有太大的區(qū)別,，底層都是通過(guò)REITs基金持有SPV即項(xiàng)目公司股權(quán),，或直接持有物業(yè)，或既持有項(xiàng)目公司股權(quán)又持有物業(yè),，項(xiàng)目公司股權(quán)既可以全資持有,，也可以控股，但是在上面的話(huà),，未來(lái)中國(guó)采取契約型結(jié)構(gòu)的概率很高,，投資者認(rèn)購(gòu)的是一個(gè)基金份額，基金份額公開(kāi)流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)設(shè)置一個(gè)理事會(huì),，相當(dāng)于投資者代表,，類(lèi)似股東會(huì)的概念，它跟我們私募REITs最大的區(qū)別,，就是份額可以公開(kāi)流通轉(zhuǎn)讓,。像鵬華萬(wàn)科REITs基金認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)10萬(wàn)元，我覺(jué)得這個(gè)就是它最大的創(chuàng)新,。第二個(gè)就是債權(quán)型模式,，就是投資者把資金委托給受托管理人，是一個(gè)受益券（受益憑證）,，以貸款的形式或者其他債權(quán)形式把錢(qián)給到地產(chǎn)公司,，通過(guò)物業(yè)的抵押以及后續(xù)資金賬戶(hù)的監(jiān)管和封閉運(yùn)作，最后可以通過(guò)受益憑證回購(gòu)的模式實(shí)現(xiàn)投資人的退出,，它和CMBS的思路是一樣的,。資產(chǎn)證券化不是一種簡(jiǎn)單的金融產(chǎn)品，而是一種金融思維,，其實(shí)REITs作為跟資產(chǎn)證券化相關(guān)性非常強(qiáng)的產(chǎn)品,，我們覺(jué)得蘊(yùn)含很多金融思維，首先就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)化,。因?yàn)槲覀冎白鲆粋€(gè)信托或者做一個(gè)基金,，在不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化以后，就沒(méi)有太多的資本運(yùn)作,，公募REITs推出來(lái)以后,，可以收購(gòu)新的物業(yè)，可以做并購(gòu),，可以增發(fā)股票,，可以發(fā)債，可以發(fā)可轉(zhuǎn)債,，我覺(jué)得這些都是動(dòng)態(tài)化操作,，這樣可以持續(xù)做大REITs的規(guī)模并優(yōu)化其質(zhì)量。另外一個(gè)就是股權(quán)資產(chǎn)的債權(quán)化，我覺(jué)得這個(gè)也是交易所市場(chǎng)很大的創(chuàng)新,，私募REITs底層資產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目公司股權(quán)，我們通過(guò)結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)可以切出一個(gè)優(yōu)先級(jí)（通常為固定收益產(chǎn)品）,，次級(jí)很多時(shí)候也可以做成固定收益產(chǎn)品,，也可以弄成股權(quán)產(chǎn)品，可以滿(mǎn)足投資者的不同投資需求,。另外一個(gè)思路為適度杠桿可以打造穩(wěn)定可觀收益,，REITs強(qiáng)調(diào)杠桿率，一般不能超過(guò)45%,，不同國(guó)家或地區(qū)有不同的規(guī)定,。我覺(jué)得杠桿這個(gè)東西是雙面性的，如果杠桿率太高,，可能會(huì)由于底層資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng),，導(dǎo)致產(chǎn)品爆倉(cāng)或者違約。我們同意REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)就是適度杠桿,，既可以保證安全性,，同時(shí)又創(chuàng)造比較高的收益。另外從REITs的盈利模式來(lái)講,，我們覺(jué)得隨著市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)一步豐富,，一方面應(yīng)該從金融產(chǎn)品向金融超市進(jìn)行轉(zhuǎn)型，因?yàn)橐郧翱赡芫褪且粋€(gè)租金收益權(quán)的證券化,，但隨著2015年以及今年年初的市場(chǎng)發(fā)展,，各種像私募REITs產(chǎn)品、購(gòu)房尾款,、物業(yè)管理費(fèi),、類(lèi)CMBS這些產(chǎn)品都逐漸出現(xiàn)了，另外也有一些地產(chǎn)商參照私募REITs的思路發(fā)一些非標(biāo)產(chǎn)品,，我覺(jué)得這些都是金融超市的概念,。另一方面可以從資產(chǎn)管理向資本管理過(guò)渡，大家以前有一個(gè)資管牌照,，有一定的資源就組合起來(lái),，搞一個(gè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，未來(lái)要向資本管理類(lèi)似于資本中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,，既輸出資本又輸出智慧,，這個(gè)資本管理不是指投資股票或債券等方向型資產(chǎn)，而是指提供一個(gè)過(guò)橋或者流動(dòng)性支持類(lèi)似的方式,，適度出一些資金,，同時(shí)發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和資源整合能力，這樣就可以獲得相對(duì)比較豐厚的回報(bào)了。
REITs的盈利模式主要分為三個(gè)階段,，第一個(gè)是初級(jí)階段,，對(duì)REITs投資人來(lái)說(shuō)，享受分紅和資本利得,，對(duì)于基金管理人或承銷(xiāo)商來(lái)說(shuō),，享受基金管理費(fèi)或承銷(xiāo)費(fèi)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇,，收益率或費(fèi)率會(huì)下降,。 第二個(gè)是中級(jí)階段，首先是基金管理,，從海外的案例來(lái)看,，他們很多的收入是靠基金管理以及物業(yè)管理的收入，如果REITs經(jīng)驗(yàn)特別豐富可以擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn),，為大型地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者開(kāi)展資本運(yùn)作提供咨詢(xún)服務(wù)方案的策劃,。另外就是投資管理，REITs產(chǎn)品進(jìn)一步豐富,，可以拓寬投資者的渠道,。美國(guó)過(guò)去20年，REITs回報(bào)率平均是9.84%,，跑贏了美國(guó)的股指,，穩(wěn)定性很強(qiáng)。鵬華萬(wàn)科REITs項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為10萬(wàn)元,，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)相比股票和債券是更加適合的投資品種,，對(duì)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)可以成立基金或理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行投資管理。另一個(gè)是基于賣(mài)方的買(mǎi)方業(yè)務(wù),，可以認(rèn)購(gòu)?qiáng)A層或次級(jí)產(chǎn)品種,，因?yàn)閷?duì)自己設(shè)計(jì)的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)比較熟悉。
第三個(gè)是高級(jí)階段,，第一個(gè)就是杠桿收購(gòu),，REITs推出來(lái)持續(xù)做資本運(yùn)作，通過(guò)債務(wù)融資可以收購(gòu)好的物業(yè),。資本中介業(yè)務(wù)就是以做市商為核心的,，提供交易撮合、流動(dòng)性管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等綜合金融服務(wù),，像摩根斯坦利,、高盛等頂尖銀行都很擅長(zhǎng)這些模式，我覺(jué)得要通過(guò)做市商的能力,，提高產(chǎn)品的流動(dòng)性,，并且獲取一些大資產(chǎn)管理的低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的回報(bào)。另外就是市值管理,，對(duì)一些上市公司來(lái)講,，很多物業(yè)做REITs，是為了通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,，提升ROE進(jìn)而提升股價(jià),。另外大型的國(guó)企或者地產(chǎn)商要進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商逐步向金融服務(wù)商轉(zhuǎn)型,。另外一個(gè)就是困境融資，之前跟國(guó)外證券化的專(zhuān)家聊的時(shí)候,，他們說(shuō)在國(guó)外不良資產(chǎn)證券化不一定有太大的規(guī)模,，在他們看來(lái)，所謂的不良資產(chǎn),，如果有一些不錯(cuò)的物業(yè)抵押,，也不一定是有毒資產(chǎn)，而是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，如果有REITs平臺(tái),，可以發(fā)一些債，因?yàn)楝F(xiàn)在一些有物業(yè)抵押的信托計(jì)劃可能有流動(dòng)性的問(wèn)題,，如果對(duì)物業(yè)很看好,，可以五折收購(gòu)過(guò)來(lái)，市場(chǎng)好了以后,，再翻倍賣(mài)出去,，這就是困境融資很好的盈利模式，并不是火中取栗,，而是憑借專(zhuān)業(yè)實(shí)力,，在市場(chǎng)低點(diǎn)的時(shí)候收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這個(gè)對(duì)整體業(yè)務(wù)的提升有很大的幫助,。以上是我個(gè)人的看法,，請(qǐng)大家多多指正。
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