文/劉嬌月

1135化工片是硚口重點(diǎn)改造片區(qū),，隨著片區(qū)商業(yè)和交通的發(fā)展,，昔日的工業(yè)區(qū)也一躍成為高端住宅項(xiàng)目招商江灣國(guó)際。然而面對(duì)周邊海爾國(guó)際廣場(chǎng),、漢江灣一號(hào),、千禧城等新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡管擁有無可挑剔的配套,，其高高在上的價(jià)格也不得不做出下調(diào),。

招商江灣國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)狀

片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力大下調(diào)房?jī)r(jià)“殺出重圍”

2012年硚口區(qū)政府將古田化工企業(yè)搬遷整治與周邊舊城改造相結(jié)合，融資38億元,，啟動(dòng)了遠(yuǎn)大力諾無機(jī)鹽片項(xiàng)目（共1135畝土地,，簡(jiǎn)稱1135片 項(xiàng)目），在2012年,，位于武漢硚口區(qū)古田化工區(qū),，曾歸屬于武漢染料廠，占地262畝,，1965年由始建于1959年的國(guó)營(yíng)武漢新康化工廠北部廠區(qū),、武漢 香料廠、武漢揚(yáng)子化工廠合并而成,。1996年后改建成化工工業(yè)園,，曾經(jīng)有80多家小化工、印染企業(yè)在此進(jìn)行生產(chǎn),。2009年停產(chǎn),，進(jìn)行土地騰退工作因長(zhǎng)期 生產(chǎn)排放的化學(xué)廢物對(duì)土壤、地下水造成了嚴(yán)重污染,，企業(yè)搬遷后的土壤,、地下水污染詳查和修復(fù)需要大量的技術(shù)支持和資金投入。

招商江灣國(guó)際是1135片重點(diǎn)項(xiàng)目

1135片位于武漢主城西大門,，北起解放大道,，東臨古田二路，西靠古田一路,，南抵古田路,。地塊規(guī)整，面積巨大，呈長(zhǎng)方形,，四面臨城市主干道,。正因?yàn)?1135區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)明顯，因此先后有恒大,、鐵建,、中建三局等多家企業(yè)有意介入，但最終都不了了之,。隨后由招商地產(chǎn)于2013年12月14日以底價(jià) 14.37億元競(jìng)得,，招商·江灣國(guó)際所在地塊為1135片二期用地。該地塊土地編號(hào)為P(2013)203號(hào),，樓面地價(jià)為4228元/平方米,，樓面地價(jià)較 古田三路的千禧城項(xiàng)目高出近一倍。

招商江灣國(guó)際是較典型的以商業(yè)為導(dǎo)向的項(xiàng)目

從規(guī)劃看,，招商江灣國(guó)際較典型的以商業(yè)為導(dǎo)向的項(xiàng)目,。項(xiàng)目從臨街依次為商業(yè)辦公，精裝公寓和住宅,，通過建筑群體組織圍合形成商業(yè)空間,、辦公空間和居 住空間三個(gè)即相互獨(dú)立又內(nèi)在關(guān)聯(lián)的層次，商業(yè)布置在外圍,，特別是沿街的地帶，辦公空間為商業(yè)和居住的過渡地帶,，以高層商住樓為主要表現(xiàn)方式,，可商可住，然 后才是純居住概念的生態(tài)園林社區(qū),，以中心綠化廣場(chǎng)或建筑小品為點(diǎn)綴,，而在戶型方面則傾向于同時(shí)滿足不同類型的需要，小戶型,、大戶型,、公寓等并存，在戶型類 型上遠(yuǎn)較純住宅或純商業(yè)豐富,，而這種規(guī)劃布局在徐東,，中央商務(wù)區(qū)等商圈特征較明顯的區(qū)域較為常見。

該樓盤規(guī)劃總用地面積9.8萬(wàn)平方米,，總建筑面積44.5萬(wàn)平方米,，其中居住區(qū)建筑面積20.4萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公區(qū)建筑面積13.6萬(wàn)平方米,，項(xiàng) 目容積率為3.47,，綠地率為32%。公攤22%，車位配比1,；1,。此外，招商地產(chǎn)將在此處新建一棟35層的招商局大廈,，總高度達(dá)166米,。

周邊海爾國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目低開倒逼招商江灣國(guó)際降價(jià)

由于區(qū)位及交通優(yōu)越，招商江灣國(guó)際定位于高端樓盤,，其開盤均價(jià)12500元左右,，高于周邊樓盤，僅次于濱江樓盤天宇盛世濱江,。但由于其周邊的海爾國(guó) 際,、漢江灣一號(hào)等新盤價(jià)格均低于招商江灣國(guó)際入市，從而迫使該樓盤最近均價(jià)下調(diào)至12000元,。目前主推2號(hào)樓建筑面積108-148平房源,，6號(hào)樓建筑 面積105-141平三房、四房在售,，1,、7號(hào)樓剩下少量房源，2萬(wàn)抵7萬(wàn)優(yōu)惠,，此外,，49-79㎡精裝新品公寓正在認(rèn)籌。

配套無可挑剔交通商業(yè)雙升級(jí)

雖然其價(jià)格仍高于周邊大多數(shù)樓盤,，僅從周邊配套來說,，確實(shí)無可挑剔。這也是該樓盤最大的賣點(diǎn),。首先從交通來說,，該項(xiàng)目毗鄰古田二路，隨著古田橋的建 成,，古田二路已經(jīng)成為連接漢陽(yáng)琴臺(tái)大道,，漢口解放大道、南泥灣大道,，長(zhǎng)豐大道,、三環(huán)線和金山大道的主干道，但遺憾的是從解放大道以南沒有直行公交,，因此只 有南端走古田路的615,、523等少量公交。到解放大道古田二路公交站及古田二路輕軌站均需步行5-8分鐘左右,，這個(gè)距離是可以接受的,。

招商江灣國(guó)際周邊交通便捷

除了交通外,，最值得稱道的就是商業(yè)和醫(yī)療了。項(xiàng)目周邊尤其是古田二路解放大道一線商業(yè)和生活配套成熟,，除早期的中百倉(cāng)儲(chǔ),、武昌量販、沃爾瑪,、麥德龍 等超市類的單一主力店外,，凱德廣場(chǎng)等購(gòu)物中心也極大提高的項(xiàng)目周邊的商業(yè)檔次和水平。整體規(guī)劃顯示,，招商·江灣國(guó)際北側(cè)毗鄰在建的凱德商業(yè)廣場(chǎng),，小區(qū)將通 過空中連廊方式與凱德廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接。而在醫(yī)療方面也聚集了普愛醫(yī)院等一些較有名的醫(yī)療機(jī)構(gòu),。

招商江灣國(guó)際周邊配套無可挑剔

而在教育方面,，作為老城市和老的工業(yè)基地，古田集中了大量的優(yōu)質(zhì)教育資源,，如東部區(qū)域由韓家墩小學(xué),，武漢四中等學(xué)校，古田三路到二路則集中了古田小 學(xué),，辛家地小學(xué),，四十三中等，其教育資源密度在漢口乃至武漢位居前列,。招商江灣國(guó)際馬路對(duì)面就是古田路小學(xué),，這也是該項(xiàng)目的對(duì)口學(xué)校。

主打高端改善戶型設(shè)計(jì)無亮點(diǎn)

由于招商江灣國(guó)際主打高端及改善戶型,，因此其最小面積都在105平米,，大多在132至148平米，屬于高端及改善戶型,。在設(shè)計(jì)上由于采用板塔結(jié)合的結(jié)構(gòu),，因此大多戶型較為方正,，通風(fēng)采光較好,。大多南北通透，是該樓盤戶型設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn),。

一期 5,、6號(hào)樓C戶型 3室2廳2衛(wèi) 108.00㎡

這個(gè)戶型大概是招商江灣國(guó)際最小面積的戶型之一了。最大的亮點(diǎn)是南向雙陽(yáng)臺(tái),，主臥舒適性較高,。優(yōu)點(diǎn)很明顯就是方正和緊湊實(shí)用?；緵]什么浪費(fèi)面積,，客廳連陽(yáng)臺(tái)，缺點(diǎn)就是進(jìn)深過大，通透性較差,。

一期 1,、2、3號(hào)樓A1戶型 4室2廳2衛(wèi) 126.00㎡

這個(gè)戶型,，優(yōu)缺點(diǎn)都較為明顯,，126平做四房有些勉強(qiáng)，為追求面積最大化而犧牲了一定的舒適性,。主臥舒適性沒有C戶型108平的高,，客衛(wèi)及書房面積較小。該戶型最大的優(yōu)點(diǎn)是客餐廳連南北雙陽(yáng)臺(tái),，通透性較好,。而缺點(diǎn)則是進(jìn)深過大，戶型長(zhǎng)寬比不協(xié)調(diào),，舒適性相對(duì)較差,。

一期 1、2,、3,、7號(hào)樓F戶型 4室2廳2衛(wèi) 132.00㎡

該戶型較為方正，浪費(fèi)面積較小,，各功能區(qū)分較清晰,，相互干擾較小，整體布局較合理,，客廳連南向陽(yáng)臺(tái),，通透性相對(duì)A1戶型126平的較差，但舒適性和私密性較好,。

一期 5,、6號(hào)樓A戶型 4室2廳2衛(wèi) 148.00㎡

該戶型是面積最大的戶型。當(dāng)然由于面積大,，因此各廳室的舒適性也相對(duì)較好,。各功能區(qū)也安排的比較合理，而且還帶一個(gè)儲(chǔ)藏間,。整體來看,，該戶型方正， 大開間,，短進(jìn)深,，因此采光和通透性相對(duì)較好，但陽(yáng)臺(tái)朝東就有些遺憾了,。該戶型舒適性和私密性都較好,，功能布局合理,，但也因此帶來一點(diǎn)面積上的浪費(fèi)。