房價這么高，“買房”還是“賣房”,？更多博文見新浪博客【優(yōu)美理財筆記】http://blog.sina.com.cn/yumilicai
昨天,，和深圳理財圈的幾位媽媽坐一小聚。久未謀面,，免不了談到今年深圳暴漲的房價,。X媽媽說，“盯了幾年房,，卻沒動手,，錯過了今年的大漲，搬幾年磚那么辛苦,，也追不上這一年房子的漲幅,。”N媽媽說“別提了，大漲前把手里的學位房賣了,，想起來都心疼,。”深圳這一年房價的暴漲太血腥,，以至于股市失利的媽媽們席間感嘆,，還是房子更靠譜。 其實在大家眼里,，每一個當下的房價從沒有低過,，誰也不知道過些年房價是否會大跌。買房還是賣房,，這樣的問題從來都讓人糾結(jié),。怎么判斷要不要買房？如果非要事后去解釋為何今年房價上漲,，可以講很多,，銀行放松房貸款、降息,、資金面寬松,、地方債務(wù)危機、土地財政,、930政策等等,。但在房價居高不下的背景下，這些都不足以讓人去做買房的決策,。決定買房還是賣房,，我認為最重要考慮的還是房產(chǎn)在家庭財產(chǎn)中的比重是否合適，說得再直白一點就是買房的“安全線”,。 舉個例子,A女士手里有兩套房產(chǎn),，兩套市值合計1000萬（一套600萬，一套400萬）,，都無貸款,，另外手中還有500萬現(xiàn)金可以理財，她每年低風險收益達到10%以上,。她很糾結(jié)是否要換個大一點的學位房,，看中的目標房產(chǎn)市值1000萬。如果現(xiàn)在賣掉600萬的那套房子,，買入1000萬的學位房,，相當于加倉了400萬的房產(chǎn)。她很擔心,，這一輪暴漲后,，明年房價會大跌,，自己就高位加倉了。 我考慮“安全線”角度,，會給A女士2種建議： 第一種最保守的方案： 賣掉手里的兩套房產(chǎn),，收回1000萬現(xiàn)金，加上自己手里現(xiàn)金500萬,，家庭凈資產(chǎn)有1500萬,。賣出同時，做按首套首付3成即300萬貸700萬買市值1000萬的那套學位房,。這樣的結(jié)果是： （1）她仍持有1000萬的房產(chǎn),，不論房價漲跌，她持有的房產(chǎn)市值未變,，房產(chǎn)比重未變不用糾結(jié)將來房價漲跌,； （2）手里的現(xiàn)金增加為1200萬（原來的500萬+貸款700萬）。700萬貸款按現(xiàn)在首套房貸款利息成本4.89%,，她的理財收益10%,，每年賺5%的利息差，也就是比原狀態(tài)增加35萬/年的收如果做不到10%的收益,，按現(xiàn)在銀行t+0理財收益4%（微眾銀行近5%）,再一點做一點別的套利沖量什么的,，輕松打平貸款4.89%的成本，保持現(xiàn)金在手,，當遇到明確的低風險的機會,，可以有機會賺得更多。如果真的黑天鵝情況出現(xiàn),，很長一段時間無法打平成本,，還可以選擇提前還貸。某些銀行提前還貸不罰息,。 （3）學位問題解決,，孩子可以入讀最好的小學和中學； （4）深圳限購,，2套換1套后,，空出1個購房名額,，以后想加倉房子的時候,，可以隨時買。 這是最無需糾結(jié)的方案,。換房后,，帶來多個好處，卻沒有壞處,。如果一件事情,，沒有壞處,，只有好處（即使只有一點點好處，或只是可能有好處）時,，都值得去做,。這與格雷厄姆的投資守則“不虧損”是同樣的道理。 第二種方案： 第一種方案是可以馬上動手去做的,。但A女士希望能保有兩套房產(chǎn),，但又想換學位房。那么還有一套“不危險”的方案可以選擇： 賣掉手里的一套600萬的房子,，付300萬貸700萬買1000萬的學位房,。這樣房產(chǎn)持倉市值從1000萬增加到1400萬，房產(chǎn)配置比重加大了,。結(jié)果是： （1）家庭凈資產(chǎn)仍是1500萬,，房產(chǎn)占1400萬（如還清貸款還有100萬現(xiàn)金）。 （2）手里現(xiàn)金800萬（現(xiàn)金100萬+貸款700萬）,。 這種方案里,，房價如上漲，A女士資產(chǎn)會增加更多,，房價如果下跌A女士會增加虧損,。但是誰知道房價長期是會漲會跌呢？就像去年此時,，沒有人想到深圳房價后面1年漲1倍,。所以，若趨勢無從判斷,，就考慮自己的“安全線”吧,。即使明年房價跌掉50%，A女士有幾點是確定的： （1）手里有兩套房產(chǎn),，一套學位房自住,，生活品質(zhì)提高、孩子學位問題解決,。 （2）手里現(xiàn)金增加到800萬,，低風險理財收益10%，收益80萬,。其中700萬是貸款,，貸25年（按4.89利率）月供為40500元/月，年供48.6萬,。收益減去月供,，仍有31.4萬結(jié)余。如果出現(xiàn)理財收益較長時間平不了貸款成本的情況,，可以考慮提前還清貸款,，剩100萬現(xiàn)金,。 （3）一套房產(chǎn)放租收益，約8萬/年,。 這種方案,，如果房價大跌，A女士房價市值可能賬戶市值大幅縮水,。但實際上生活并不受影響,，而且居住品質(zhì)提高，孩子上學問題解決了,。A女士的“安全線”是,，無論房價如何大跌，她都不會出“現(xiàn)金流”斷掉的問題,，即使還清貸款,，還有100萬現(xiàn)金在手，有8萬/年租金可收（實際因通脹存在會每年上漲）,。小康生活完全無憂,。 A女士換房后，可能遇到的更好情況是：一線城市核心地段學位房價長期上漲,，手里的房產(chǎn)抗通脹甚至跑贏通脹,；貸款來的現(xiàn)金投入低風險理財，每年賺5%利差,，甚至更高收益,。過10年、20年后,，換與不換的資產(chǎn)差距會很明顯,。 “買房”還是“賣房”，最重要是的考慮自己的安全線,。如果現(xiàn)金流肯定不會斷掉,，即使運氣不好高位買房也不用太擔心，不會影響自己實際的生活品質(zhì)（在安全的前提下,，自己和家人的生活品質(zhì)得到提升,，才是實實在在的收益，賬面資產(chǎn)更像是個幻覺,。）如何才算安全呢,？每個人的情況不同，想法不同,。我認為的是安全線是“持有房產(chǎn)的總市值<或=家庭凈資產(chǎn)”,。如果你是一個低風險投資者,，有較穩(wěn)定的收益,。保持“持有房產(chǎn)總市值=家庭凈資產(chǎn)”,，盡量貸款買房，將房產(chǎn)市值的50%左右,，甚至70%轉(zhuǎn)代成現(xiàn)金在手,，做低風險理財，用銀行的錢幫自己賺錢,。如此循環(huán)往復(fù),，長期堅持。 以上為個人觀點,，不是投資建議,，僅供交流討論，據(jù)此操作風險自擔,。 |
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