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作者：吳取彬 隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師 【導(dǎo)讀】：價(jià)款支付條款是房屋買賣合同的核心條款,，是買方履行合同的最核心義務(wù),，買方的一切違約行為均和價(jià)款支付有關(guān)。因此,，在簽署合同前,，買方應(yīng)衡量自己的支付能力及資金來源，自己的銀行資信狀況以及收入狀況,，確保貸款申請(qǐng)能夠及時(shí)通過銀行審批,，尤其是資金有限，需要足額貸款的買受人,，更要注意,，切忌輕易相信中介工作人員的介紹。
一,、關(guān)于支付條款的擬定說明 支付條款往往都在補(bǔ)充合同中,，例如買賣雙方可擬定以下關(guān)于房?jī)r(jià)款支付條款： 1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購(gòu)房定金人民幣 XXX 萬元整作為履約定金,，該筆定金待上述房地產(chǎn)辦理完交接手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款,； 2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購(gòu)房首付款人民幣 XXX 萬元整,，該筆首付款不含已支付的定金,；
3、根據(jù)購(gòu)房人是否需要貸款可以擬定不同的條款 3.1 全額付款條款 甲,、乙雙方辦理房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日,，乙方向甲方支付購(gòu)房款人民幣 XXX 萬元整（注意：這里應(yīng)注明先辦理轉(zhuǎn)移登記再付款，還是先付款再辦理轉(zhuǎn)移登記,，以免產(chǎn)生糾紛,。） 3.2銀行貸款支付條款 房?jī)r(jià)款中人民幣 XXX萬元整由乙方通過向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式向甲方支付,，若申請(qǐng)的貸款不足部分，由乙方在辦理交易過戶之前向甲方全額支付,。（注意：在這里作為甲方應(yīng)要求乙方辦理銀行貸款的最晚時(shí)間,，否則可要求解除合同；作為乙方應(yīng)充分注意自己的合同履行能力及資信狀況,，若不能貸款或貸款不足部分,，自己又無力繼續(xù)履行合同，因此,，作為買方可協(xié)商要求：若貸款申請(qǐng)?jiān)赬XXX年XX月XX日前無法獲得銀行審批或?qū)τ谫J款不足部分超過人民幣XXXX元,，則合同自動(dòng)解除，互不承擔(dān)違約責(zé)任.當(dāng)然,，這需要雙方充分協(xié)商,。）當(dāng)然，作為賣方還要注意的是辦理交易過戶后,，銀行遲遲不發(fā)放貸款的法律風(fēng)險(xiǎn),。
4、尾款支付條款 購(gòu)房尾款于甲,、乙雙方辦理完房屋交接并且辦理完水,、電、煤,、有線電視,、物業(yè)管理等戶名變更并結(jié)清相應(yīng)的費(fèi)用，以及甲方戶口遷出該房屋后由乙方全額支付,。
二,、房?jī)r(jià)款支付的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、買方資金安全風(fēng)險(xiǎn) 買賣合同往往是買方先支付定金,、再簽署正式的買賣合同,、然后按照合同約定支付首付款、買方按揭貸款合同審批通過后辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、銀行放款給賣方,、辦理房屋交接，支付尾款,。但是,，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，買方已付的首付款是否安全與賣方息息相關(guān),，在房屋買賣合同糾紛中,，由于賣方的原因引起的糾紛之一就是房屋買賣過程中，賣方房屋被司法查封,，這時(shí)買受方可能血本無歸,，因?yàn)檫@種情況往往是賣方對(duì)外有巨額的債務(wù),，無法清償。尤其是對(duì)存在多次抵押的房屋,、已被司法查封的房屋以及賣家明顯過分低于市價(jià)的房屋,，千萬不要因?yàn)楸阋耍?gòu)買這些房屋,，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買受人對(duì)于購(gòu)房并不專業(yè),，這些背后的風(fēng)險(xiǎn)你無法控制！??！因此，作為買方應(yīng)對(duì)賣方盡量做到更多的了解,，同時(shí)建議通過資金監(jiān)管來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),。 對(duì)于賣方房屋存在銀行抵押貸款的，并且該貸款需要使用買方的首付款用于結(jié)清房貸,，一定要在合同中約定?？顚Ｓ茫⑴阃u方辦理結(jié)清貸款辦理抵押注銷的手續(xù),，以免首付資金被挪用，而銀行貸款未還,。
2,、申請(qǐng)貸款不能及時(shí)通過銀行審批的法律風(fēng)險(xiǎn) 很多房屋買賣合同糾紛都和買方遲遲不能獲得銀行貸款有關(guān)，買方的銀行貸款存在三種情形： 2.1貸款申請(qǐng)延期通過審批的法律風(fēng)險(xiǎn) 申請(qǐng)貸款延期通過審批,，可能會(huì)導(dǎo)致買賣雙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間延期,，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間往往和雙方的違約責(zé)任息息相關(guān)，因此貸款延期通過審批,，可能會(huì)面臨相應(yīng)的違約責(zé)任,。
2.2貸款不足的法律風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于資金充裕的購(gòu)房人來說，貸款不足可能沒有太大的法律風(fēng)險(xiǎn),，不足的部分可以用現(xiàn)金來支付,。但是，對(duì)于資金有限,，需要足額貸款的購(gòu)房人,，若銀行貸款不足，可能將面臨支付不能,，會(huì)直接導(dǎo)致買賣合同履行不能,，從而需要依約向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。這里尤其需要注意的是：在房?jī)r(jià)暴漲的今天房屋評(píng)估價(jià)一般會(huì)低于市價(jià)（評(píng)估價(jià)的滯后效應(yīng)）,，對(duì)于需要足額貸款的購(gòu)房人需要特別注意?。,。?/span>
2.3貸款根本不能通過銀行審批的法律風(fēng)險(xiǎn) 這種情形是一種極端情形,，一般是買方的信用狀況出了問題,，或買方的收入過低，銀行評(píng)估后認(rèn)為不能按時(shí)還款,，因而拒貸,。這種情形的法律風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，一般都會(huì)導(dǎo)致合同解除,，并且向賣方承擔(dān)違約責(zé)任了結(jié),。
基于以上銀行貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，作為買方,，應(yīng)做好充分的預(yù)案,，可以在合同中約定若貸款不足多少金額，或銀行拒絕貸款,，則房地產(chǎn)買賣合同解除,，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)要約定賣方的配合義務(wù),，賣方應(yīng)根據(jù)合同的約定向買方提供銀行貸款所需的材料,，包括但不限于身份證、戶口簿,、結(jié)婚證等復(fù)印件材料,，并明確約定賣方延期或者拒絕提供上述材料導(dǎo)致貸款審批期限或貸款不能的法律責(zé)任；作為賣方,，有必要對(duì)買方的貸款申請(qǐng)期限作相應(yīng)的約定,，若買方在規(guī)定的期限內(nèi)不能獲取銀行貸款，應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任,，直至合同解除,。
3、逾期付款的法律風(fēng)險(xiǎn) 房屋買賣中,，買方逾期付款是產(chǎn)生糾紛的根源之一,，在房屋買賣合同中買賣雙方一般都會(huì)約定的買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，逾期超過一定的期限,，賣方有解除合同的權(quán)利等條款,，因此，提醒買方務(wù)必按約履行付款義務(wù),，避免承擔(dān)違約責(zé)任,。 即便房屋買賣合同中沒有約定違約責(zé)任，當(dāng)買方違約時(shí)也應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定向賣方承擔(dān)違約責(zé)任,，若導(dǎo)致買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的,，作為賣方可依法解除合同,。我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定了一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定的，承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,；第112至114條也規(guī)定了承擔(dān)其他違約責(zé)任后的損失賠償問題，該條款即是買方逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù),。另外,，對(duì)于違約金的計(jì)算方式標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款就明確規(guī)定：“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法,，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,?！?/span>
4、買賣合同中是否約定定金的法律風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)《擔(dān)保法》第89條的規(guī)定“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”,，這就是定金罰則,，可以說定金是一把雙刃劍，但定金傷害的一定是違約方,。定金分為立約定金,、履約定金與解約定金，在房屋買賣中,，尚未正式簽訂房屋買賣合同前所支付的定金往往是立約定金，在買賣合同簽署之后支付的定金一般稱為履約定金,，而大多數(shù)房屋買賣案例中,，在簽署正式合同中并未約定定金條款，買賣合同簽訂前所支付的定金,，在買賣合同簽署后都轉(zhuǎn)換為購(gòu)房首付款,。我們建議堅(jiān)信有能力履約的一方，盡可能在正式買賣合同中繼續(xù)約定定金條款,，并將定金的數(shù)額提升到房?jī)r(jià)款的20%（擔(dān)保法91條）,。因?yàn)椋ń鹩袚?dān)保功能,，定金罰則與合同約定的違約金不一樣,，違約金約定過高，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少,，但定金具有法定原則,，人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)行使自由裁量權(quán),。 另外需要提醒買賣雙方注意的是，只有符合法律規(guī)定的“定金”才適用定金罰則,，實(shí)踐中,，很多購(gòu)房者書面約定或者支付的，是誠(chéng)意金,、意向金,、押金、訂金,、保證金等等,，如果沒有特別約定具有定金性質(zhì)，都不屬于法律上認(rèn)定的定金,，不具有適用定金罰則的效力,。 5、款項(xiàng)支付先后順序法律風(fēng)險(xiǎn) 在房屋買賣合同中,，通常遇到這樣的合同條款：甲,、乙雙方應(yīng)于某年某月某日之前辦理共同前往某某房地產(chǎn)登記部門辦理交易過戶。而付款條款中卻是這樣約定的：房?jī)r(jià)款人民幣XXXXX元,，于辦理交易過戶當(dāng)日支付給甲方（也有這樣的約定：貸款不足部分應(yīng)于交易過戶當(dāng)日交付給甲方）,。 這樣的約定極易產(chǎn)生糾紛，到底是買方先付款,，還是賣方先配合辦理過戶手續(xù),，誰也說不清，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生類似的問題,，因此,，為避免產(chǎn)生這樣的糾紛，應(yīng)綜合合同的其他條款,，明確約定付款的時(shí)間節(jié)點(diǎn),，以避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。 延伸閱讀（點(diǎn)擊下面藍(lán)色字體即可閱讀）： 1,、 甲方,、乙方居然有這么多的學(xué)問，房屋買賣中90%的當(dāng)事人不知道其中的法律風(fēng)險(xiǎn)?。,。?/span>2,、 二手房買賣合同中房屋狀況條款竟然隱藏著這么多法律風(fēng)險(xiǎn),，90%的當(dāng)事人不知道！！,！3,、二手房房屋買賣中，哪些“跳單”行為無需承擔(dān)違約責(zé)任 4,、房屋買賣稅收優(yōu)惠新政出臺(tái),，該如何應(yīng)付賣方惡意跳價(jià)的行為！??！ 5、定金交付后,，不想買房了,，這樣也能拿回定金！99%的人不知道?。,。?/a> 6,、買房賣房,，先學(xué)習(xí)一下房屋價(jià)款該如何填寫及相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn) |
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