媒體報(bào)道：今年4月12日,，張先生與房主宋女士簽約，購買位于海淀區(qū)藍(lán)靛廠翠疊園的一套房屋,，總價(jià)為555萬元,，張先生計(jì)劃貸款200萬元。第二天,，他向宋女士支付了15萬元定金,。就在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條” ^[1]出臺，無法得到銀行貸款,。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同,，并要求對方退還定金。庭審中,，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證,，并拿出兩個(gè)房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū),、朝陽區(qū)各一套房產(chǎn),。房主宋女士認(rèn)為，兩人簽訂的合同真實(shí)有效,，而且合同當(dāng)中已經(jīng)約定,，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購房首付款,。因此不受“新國十條”中關(guān)于住房貸款的限制,，應(yīng)按合同執(zhí)行。法院審理認(rèn)為,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規(guī)定的第三套房,，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍,。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張先生在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的,，如果要求張先生繼續(xù)履行合同,，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據(jù),，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元,。據(jù)稱，這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛,。 ^[2]

      情勢變更作為法律規(guī)定,，出現(xiàn)在《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》當(dāng)中。據(jù)聞該解釋制定時(shí),，全國人大法工委就擔(dān)心情勢變更被濫用，曾建議適用情勢變更的案件由最高人民法院把關(guān),。從本案來看,，這種擔(dān)心并非沒有道理。

      

      一,、買賣雙方追求的都是經(jīng)濟(jì)利益,，面對的都是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

      本案雙方，都屬都市富有階層，不存在強(qiáng)勢弱勢,；其交易成敗,，只涉及自身財(cái)產(chǎn)損益，無關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定,。這樣的買賣行為,，無論是賺是賠，都應(yīng)由自己承擔(dān)全部后果,，買方無權(quán)要求賣方保障其投資利益,，賣方也沒有為買方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)。雖然說在商品房買賣中,，買方不一定都是投資性的,，但就本案而言，買方的投資性顯而易見,。政府正是為了抑制房地產(chǎn)投資才出臺政策禁止第三套房貸款,，由此導(dǎo)致本案原告的投資發(fā)生困難，可見,，本案原告正是政策限制的對象,，他面臨的當(dāng)然也就是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。依照法律規(guī)定,，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不在情勢變更之列,。

      買方毀約，表面理由是得不到貸款,，實(shí)際上是因?yàn)榉績r(jià)走低,，投資可能虧損。所以本案的實(shí)質(zhì),，是由于市場變化,，買方預(yù)期投資利益不能實(shí)現(xiàn)，而單方毀約,。假如銀行不給貸款了,，而房價(jià)仍像去年那樣繼續(xù)上漲，買方會(huì)毀約嗎,？或者,，在房價(jià)持續(xù)上漲形勢下，賣方以買方違反政策,，得不到銀行貸款為由要求解除合同,，法院會(huì)支持嗎？買方和法院都會(huì)說,，拿不拿得到貸款是買方的事,，與你賣方有何相干,？只要有錢付給你不就完了？同樣的道理,，買方想毀約,，為什么可以拿貸款落空作理由并且還得到法院的支持？

      

      二,、貸款落空是可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)

       “情勢變更”的首要條件,，是客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大變化。從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要具備許多條件,，其中資金是最重要的,，這是基本的常識。房屋買賣作為一個(gè)金額巨大的交易,，資金是否充足,、來源是否可靠、有無可能變化,，都是購買人必須考慮的,。向銀行借款是籌資的一種途徑，沒有任何人保證這一途徑是萬無一失的,。本案的合同中,，雙方明確約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足,，應(yīng)補(bǔ)足購房首付款,。這就明白無誤地說明，雙方對這種可能出現(xiàn)的情況,，有預(yù)見并且約定了處理的方法,。買方主張客觀情況發(fā)生了無法預(yù)見的重大變化，顯然不符合事實(shí),。貸款落空固然會(huì)增加買方的困難,，但既已預(yù)見，且有約定,，故該困難不應(yīng)成為拒絕履行合同的理由,。雙方的約定不違反法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)遵守,。

      

      三,、貸款落空并不導(dǎo)致明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的

      情勢變更的另一個(gè)重要條件，是客觀情況發(fā)生重大變化之后,，繼續(xù)履行對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,。比較典型的情形是長期供貨合同，如果主要原材料價(jià)格發(fā)生了超常上漲,，使貨物的成本超過了供貨的價(jià)格，這對供貨人來說是毀滅性的，既不公平也難以為繼,，這時(shí)以情勢變更為由,，變更或者解除合同，是對交易公平的保護(hù),。但在房屋買賣合同中,，銀行減少按揭成數(shù)、降低利率優(yōu)惠甚至不放貸款,，房屋本身的價(jià)格并沒有發(fā)生變化,，雙方交易的公平基礎(chǔ)也沒有改變，這當(dāng)然不符合情勢變更的最重要條件,。買方從其他途徑籌集資金,，仍然可以繼續(xù)履行，其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不會(huì)增加,，賣方也沒有不合理的獲利,，交易的結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

      能否實(shí)現(xiàn)合同目的,，不能以當(dāng)事人自己的期待為判斷標(biāo)準(zhǔn),，而應(yīng)當(dāng)以合同本身能否得到正常履行為依據(jù)。本案中原告之所以主張情勢變更,，是因?yàn)樵谒磥?，確實(shí)出現(xiàn)了事與愿違、得不償失的情形,，因?yàn)槭袌雠c他原來的預(yù)期相比,，發(fā)生了重大的變化，不但不漲,，還有下滑的趨勢,，當(dāng)然叫苦不迭。這恰恰是典型的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)市場行情對自己不利時(shí),，就找理由拒絕履行合同，其本質(zhì)是要求交易對方替自己承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),，這在商業(yè)社會(huì)中根本不能成立,。

      

      四、可以不繼續(xù)履行,，但不能不承擔(dān)違約責(zé)任

      事實(shí)上,，無論有沒有政策變化，個(gè)人的資金能力下降都是有可能發(fā)生的,，比如疾病,、死亡,、職業(yè)變動(dòng)、意外事故,、投資失敗等都會(huì)造成收入減少,，所以合同中才要約定逾期付款的違約責(zé)任。違約責(zé)任是不講過錯(cuò)的,，主觀上有無惡意在所不問,，只要違反了合同約定，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,，以此保護(hù)相對人的利益,，維護(hù)社會(huì)的交易安全。在違約行為中,，確實(shí)存在一些值得同情的原因,，即便如此，也不能因?yàn)槭鲁鲇幸蚧蛘咧档猛?，就可以免除違約方的責(zé)任,。

      因經(jīng)濟(jì)能力變化，買方實(shí)在沒有能力購買,，賣方也沒有必要強(qiáng)迫他履行合同,。本案中賣方要求繼續(xù)履行合同，并非是一個(gè)好的策略,。房屋總價(jià)為555萬元,，計(jì)劃貸款200萬元沒有了，資金缺口超過1/3,你叫他如何履行,？這種情況下,，按約定支付違約金后解除合同，也不失為一個(gè)辦法,。買方有355萬元的經(jīng)濟(jì)能力,，已足夠承擔(dān)違約責(zé)任。報(bào)道中沒有提到合同中是否約定了違約金,，但定金有15萬元,，那么沒收定金、解除合同也未嘗不可,。法院判賣方退還定金,，法理上匪夷所思，客觀上造成了一個(gè)很不公平的后果：買方嚴(yán)重違約,，而未受任何損失,；守約的賣方卻損失了一個(gè)在市場價(jià)格較高時(shí)成交的機(jī)會(huì)而沒有得到任何補(bǔ)償。如此判決,，保護(hù)了因投機(jī)受阻而違約的買方,，損害了誠實(shí)守信的賣方,，更重要的是損害了合同的效力，破壞了交易的安全,，在當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重的情況下,，產(chǎn)生了不良的示范作用。如果法院判決合同解除,，但不支持返還定金，效果要好得多,，對賣方的損失有所補(bǔ)償,，買方雖然付出一定代價(jià)，但避免了更大的損失,，這樣的結(jié)局,，對雙方都有利，也維護(hù)了合同與法律的尊嚴(yán),。