民間借貸房抵風(fēng)控實(shí)操 房子說收就收

　　本人用線下近十一年民間借貸經(jīng)歷,，并且以下所敘述內(nèi)容是經(jīng)過本人近千次的親自實(shí)際操作，就大家所擔(dān)心的以下七個(gè)問題做出解釋：

　　一,、借款人在抵押房屋時(shí)是否屬于多次抵押,。

　　二、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房,？是否小于70平方米,？審核過程中有沒有提供真實(shí)的二居證明？發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行（變現(xiàn)）,？（此處不討論房產(chǎn)價(jià)值問題）

　　三,、借款人如果已婚是否雙方都到場(chǎng)（房產(chǎn)局、公證處）簽字,？

　　四,、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人？

　　五,、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房,、政府聯(lián)租房等抵押?jiǎn)栴}。

　　六,、房子說收就收,？到底是誰在收？

　　七,、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題,。

　　一、借款人在抵押房屋時(shí)是否屬于多次抵押,。

　　此問題根本不必?fù)?dān)心,，攜帶房屋手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可,，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國(guó)很多地方連二次抵押都不能進(jìn)他項(xiàng),，談何多次抵押,。（注：如果民間借貸從業(yè)者不知道提檔是怎么回事，你就別在這行混了,。另外說明一點(diǎn),，針對(duì)于《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)順位與優(yōu)先受償權(quán)的司法理論來講，房產(chǎn)是可以無限次進(jìn)押的,，但是很多城市的房屋管理?xiàng)l例是不允許的,。這是目前行政層面與司法層面的矛盾，此處不多做討論,。）

　　二,、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房？是否小于70平方米,？審核過程中有沒有提供真實(shí)的二居證明,？發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行（變現(xiàn)）？（此處不討論房產(chǎn)價(jià)值問題）

　　首先告訴大家一個(gè)事實(shí),，二居證明在民間借貸風(fēng)控中是沒有任何用處的,。

　　提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時(shí)，避免唯一住房無法強(qiáng)制執(zhí)行,，但是我在這里可以鄭重的告訴大家,，做民間借貸的，一旦發(fā)生逾期,，需要收回借款時(shí),，第一原則就是避免訴訟，不用法院執(zhí)行,，下面我會(huì)敘述這個(gè)是怎么實(shí)現(xiàn)的,。

　　目前民間借貸在辦理抵押時(shí)，實(shí)際上基本是六個(gè)合同或手續(xù),，實(shí)際存在的是六項(xiàng)司法權(quán)利（四項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利+兩個(gè)從屬權(quán)利），即：1,、債權(quán),，2、抵押權(quán)（債權(quán)的從屬權(quán)）,，3,、物權(quán)代位，4,、期限物權(quán),、5,、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書、6,、定金擔(dān)保權(quán)（期限物權(quán)的從屬權(quán)）,，這些可以完全避免第二項(xiàng)中所敘述的所有問題。

　　1,、債權(quán)：借貸合同,。

　　2、抵押權(quán)：抵押合同及手續(xù),，債權(quán)的從屬權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利證,，目前國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權(quán)登記，少數(shù)地區(qū)不限制）,。

　　3,、物權(quán)代理：不可撤消的房屋全權(quán)委托公證(此項(xiàng)為重中之重)

　　提醒：受托人不要做成債權(quán)人（抵押權(quán)人）自己，要做成債權(quán)人（抵押權(quán)人）信賴的第三人（非直系親屬,，目的是防止房屋變現(xiàn)困難（萬一房子不好賣）,，這時(shí)受托人可以把房屋直接過戶給債權(quán)人（抵押權(quán)人），說的更直白一些就是到時(shí)放的款收不回來,，房子又賣不出去時(shí),，大不了自己還能剩套房子，日后再變現(xiàn),，也不至于把自己玩死,。而且在過戶給自己時(shí)完全可以玩低評(píng)高貸或低簽高收，還能套出來更多的錢,，這里不做詳細(xì)解釋,。

　　重點(diǎn)：此委托公證效力極其強(qiáng)大，受托人可以在不通知原房屋產(chǎn)權(quán)人（債務(wù)人,、抵押人）的情況下,，直接將房屋過戶給除受托人自己及受托人直系親屬以外的任何人，包括抵押權(quán)人,、然后直接收房子,，此時(shí)房子已過戶更名，與原產(chǎn)權(quán)人完全脫離,，收房子行使的是物權(quán),，并非抵押權(quán)，物權(quán)屬形成權(quán),，并非請(qǐng)求權(quán),，與房產(chǎn)是不是唯一住房無關(guān)，與所抵押的房產(chǎn)所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人無關(guān)。更重要的是,，此時(shí)收房子根本就不是債權(quán)人（抵押權(quán)人）在行使抵押權(quán),，而是第三受讓人在行使物權(quán)，即使是房屋過戶給了債權(quán)人（抵押權(quán)人）,，收房子的行為也是在行使物權(quán),，與債權(quán)和抵押權(quán)完全無關(guān)，本人在線下實(shí)際操作中,，市內(nèi)各區(qū)的開鎖公司都是與我們長(zhǎng)期合作的,，遇到收房子不配合的，直接帶著開鎖的去換鎖芯,，直接清人,，原房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)案都沒用（只要不傷人就沒事兒），派出所出警后,，警方只對(duì)房產(chǎn)證說話,，線下這樣做了近十一年，從未出過問題（一定要在過戶后,，新的房產(chǎn)證下來了再收,，加急辦理大概是7至15天，加急費(fèi)420元左右,，另注：過戶后房產(chǎn)檔案立即變更）,。

　　這里多說幾句，在網(wǎng)上看到過不少文章,，說什么房屋里有老人,，兒童，是唯一住房的不能收,，講什么人道主義之類的,，我可以毫不忌諱的告訴大家，這些全是扯淡,，民間借貸的生存之首就是茲不帶兵悲不借款,，我們不去評(píng)論這樣做的好與壞，想要在民間借貸的圈子里活下去,，必須有這樣的狼性,，本身在民間借貸的世界里，生存就意味著殘忍,，拿出自己的狼性,，才能做放貸人。

　　針對(duì)不可撤消的房屋全權(quán)委托公證中受托人的權(quán)利概述：受托人代替原房屋產(chǎn)權(quán)人,，辦理該房屋一切事宜，與房屋原產(chǎn)權(quán)人親自辦理具備同等法律效力，包括代理原房屋產(chǎn)權(quán)人簽約,、解押,、辦理買賣手續(xù)過戶更名、代繳一切稅費(fèi),、代收房款,、代收房款后代替原房屋產(chǎn)權(quán)人清償不超過代收價(jià)款金額的在此房屋上附有一切抵押權(quán)的債務(wù)，并免除受托人一切責(zé)任,。（非親屬交易時(shí)房款會(huì)走房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶,，三至七個(gè)工作日會(huì)直接打到受托人和他項(xiàng)權(quán)利人（抵押權(quán)人）指定的賬戶），各地在操作手法上會(huì)有些不同,，但都是大同小異,，套路差不多。

　　如果在抵押期間,，此房屋產(chǎn)生另外的查封,，此時(shí)有兩種玩法：第一，直接找到提起訴訟保全的人,，和他溝通,，提起訴訟保全的人一定會(huì)明白，房屋強(qiáng)制執(zhí)行變現(xiàn)基本都得兩年的時(shí)間,，房子值多少錢誰都知道個(gè)大概,，和他明說，房子我們能直接賣,，變現(xiàn)以后我們把我們的債權(quán)金額扣下,，剩下的購(gòu)買你的債權(quán)，也就是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，這種玩法比較變態(tài),，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，就看你怎么玩了,。

　　4,、期限物權(quán)：房屋買賣公證

　　如果在抵押期間，此房屋產(chǎn)生另外的查封,，另一種玩法就是提起訴訟,，但是這有一個(gè)重點(diǎn)，幾乎網(wǎng)絡(luò)上沒有公開這件事,，就是債權(quán)人起訴時(shí),，不會(huì)用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴,，因?yàn)檫@樣執(zhí)行起來比較快,，基本五六個(gè)月房子就能搞到手，然后再想辦法變現(xiàn)。

　　另外一個(gè)優(yōu)勝就是,，在房子不好變現(xiàn),，做為最后一道防線，上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權(quán)人時(shí),，防止原房屋產(chǎn)權(quán)人以流質(zhì)擔(dān)保契約抗辯,，中華人民共和國(guó)《擔(dān)保法》中就物權(quán)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí)，流質(zhì)擔(dān)保契約屬無效合同,。

　　5,、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書：強(qiáng)制執(zhí)行公證（線下從業(yè)近10年，從來沒用上過,，只是設(shè)計(jì)的一道防線而已）,。

　　6、定金擔(dān)保權(quán)（期限物權(quán)的從屬權(quán)）：把借款的金額在公證書中,，做成買房的定金,。（提示：定金非訂金）

　　（注：以上手續(xù)全做完一共不到900元錢,，不含逾期房屋過戶費(fèi)用及過戶后的新房產(chǎn)證加急費(fèi),。）

　　三、借款人如果已婚是否雙方都到場(chǎng)（房產(chǎn)局,、公證處）簽字,？

　　進(jìn)押之前，攜帶借款人（房屋產(chǎn)權(quán)人）戶口本,，到當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案,，所有信息一目了然，有配偶或共有人的,，必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù),，如果借款人（房屋產(chǎn)權(quán)人）是單身，必須開單身證明,。

　　如果借款人不是單身,、或房屋非單獨(dú)所有、或婚前自有財(cái)產(chǎn)但未做婚前財(cái)產(chǎn)公證,、或婚后獨(dú)有財(cái)產(chǎn)但未做婚后財(cái)產(chǎn)公證,、離婚后財(cái)產(chǎn)未做分割的（離婚協(xié)議中明確指出財(cái)產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外）,，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下,，雙方必須本人到場(chǎng)簽字。否則房產(chǎn)局和公證處根本就不受理任何手續(xù),。

　　四,、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人,。

　　做了房屋全權(quán)委托公證后無需擔(dān)心，參考問題二第3項(xiàng)的解釋,。

　　五,、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等抵押?jiǎn)栴},。

　　經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房,，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記,，有些地區(qū)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以,，談何抵押,？可能有人會(huì)問：如果借款人把此類房產(chǎn)的房產(chǎn)證等手續(xù)押給出借人，簽了抵押協(xié)議,，此抵押權(quán)是否生效,？如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞,，身為民間借貸的從業(yè)人員,，連中華人民共和國(guó)《擔(dān)保法》中就不動(dòng)產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí)，其唯一司法生效要件你不知道嗎,？如果你告訴我不知道,，我奉勸您一句，不要踏入民間借貸行業(yè)半步,。

　　六,、房子說收就收？到底是誰在收,？

　　上面已經(jīng)說過,，是新的房屋產(chǎn)權(quán)人（受讓人、包括原抵押權(quán)人（他項(xiàng)權(quán)利人））在行使對(duì)該房屋的物權(quán),，物權(quán)為形成權(quán),，并非請(qǐng)求權(quán)。

　　線下民間借貸的"行規(guī)"是放貸人幫著收,，這都不算事兒,。

　　七、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題,。

　　《中華人民共和國(guó)城市房屋管理法》規(guī)定,，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記備案（備案后進(jìn)檔案），不登記不得對(duì)抗第三受讓人,。

　　題外話：其實(shí)在真正的民間借貸的行業(yè)核心圈子里,，在特定的條件下放貸人更喜歡遇到逾期的情況,，因?yàn)樵诘盅何镒儸F(xiàn)時(shí)利用一些手段和技巧（不違法）可以套出來比正常利息收益更多的錢，這里不詳細(xì)敘述,。