剛交了首付款,，還沒有辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是最好處理的,。

買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓,，就是跟開發(fā)商商量好,，跟買方重新簽訂一份購房合同,，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了,。后面的事情就跟買新房一樣,，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可,，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了,。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1,、賣方將銀行的貸款還清,；

2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同,；

3,、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；

4,、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,，再到房管局重新備案。

注意事項：

1,、房子必須還清銀行貸款

2,、更名必須取得開發(fā)商的同意

3、買方不能再按揭了,，必須全款購買

這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,，且整個過程沒有稅費,。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期,，風險比較大,。

從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的,。因此,，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著,。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣了,，因此要繳納的稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%,；90平~140平米的為總房款的1.5%,；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次,，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）

營業(yè)稅：5.55%

第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低,；缺點是

稅費較高,，且時間成本比較長。

注意事項

1,、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大,，買方和賣方都應謹慎！

2,、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子,，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到,，并約定適當?shù)倪`約金標準,，同時也要有心理準備。

3,、對買方來講,，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前,，盡量少交房款,；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜,。

4,、房價會有波動，買賣雙方應約定違約金標準,，以避免房價波動較大時,，一方違約,。

知識鏈接：哪些房子沒有產(chǎn)權證

1、利用集體所有土地開發(fā)的房子,，也就是所謂的小產(chǎn)權房,。

2、未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤

3,、未取得規(guī)劃審批的樓盤

4,、私自變更規(guī)劃的樓盤

5、私自改變土地用途的樓盤

6,、土地產(chǎn)權存在糾紛

7,、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權證的房屋

8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋

9,、土地或房屋未解除抵押的

10,、開發(fā)商未交納相關稅費的

11、土地,、房屋被有關部門司法查封