根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理,?！焙偷谑邨l規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。”可見,，房產(chǎn)證是房屋登記部門發(fā)給產(chǎn)權(quán)人作為其享有權(quán)利的證明,，具有證據(jù)作用，它只是房屋登記簿的外在表現(xiàn)形式,。因此,，房產(chǎn)證僅具有初步證明的作用，并不具有代表產(chǎn)權(quán)的功能,，發(fā)生糾紛時,，如果出現(xiàn)“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用,。

按照我國現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度,，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標(biāo)的物的交易活動中,，以房屋為標(biāo)的物的物權(quán)取得,、設(shè)定、變動等,，須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力,。所以，房屋所有權(quán)歸屬的確認(rèn)須以登記簿上的記載為準(zhǔn),。

房產(chǎn)證作為一種證書,，雖然可以證明房屋所有權(quán)歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據(jù)是其記載與登記簿上的記載具有一致性,。如果離開了不動產(chǎn)登記簿或與登記簿的記載不相一致,，房產(chǎn)證在交易活動中就失去了對房屋權(quán)利歸屬的證明力，而只能成為向登記機(jī)關(guān)請求確權(quán)的證明文件,。

如果登記簿上未作變更,，房產(chǎn)證自身任何單獨的變更均不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。例如,，在房屋買賣時,，房產(chǎn)證的交付并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果，房產(chǎn)證受讓人并不能以取得出賣人的房產(chǎn)證為由,，主張其已經(jīng)取得房屋所有權(quán),。房產(chǎn)證遺失后，房屋所有權(quán)人并不因此失去房屋所有權(quán),，權(quán)利人可根據(jù)登記簿的記載主張和行使權(quán)利,，并可要求發(fā)證機(jī)關(guān)根據(jù)登記簿上的記載補(bǔ)發(fā)房產(chǎn)證,。可見，房產(chǎn)證不能脫離登記簿的記載而發(fā)揮其證明作用,?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用,、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證”的規(guī)定,，實際上顛倒了房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿的關(guān)系，誤解了物權(quán)公示的原則,、意義和適用規(guī)則,。

我國房地產(chǎn)采用不動產(chǎn)登記制度，在這種制度下產(chǎn)權(quán)證只是形式上的文件,，其證明效力并沒有身份證,、駕駛證這類證明文件大，許多人以為在交易過程或借款過程中扣住對方的房產(chǎn)證就行了,，這是混淆了房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記簿的效力,。其實，二者的區(qū)別很大：

１,、從存在的質(zhì)地上來說：房地產(chǎn)權(quán)證只能是紙質(zhì)的,，房產(chǎn)登記簿可以是紙質(zhì)的，也可以是電子介質(zhì),，鼓勵有條件的地方建立電子介質(zhì)的登記簿,。

２、從持有人來看：房地產(chǎn)權(quán)證是所有的房地產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)持有的權(quán)屬證明,；房產(chǎn)登記簿是房屋登記機(jī)構(gòu)制作并且管理的,。

３、從時效來看：房地產(chǎn)權(quán)證并非永久的,，如果產(chǎn)生新的變化就要注銷舊證,、更換新政；而房產(chǎn)登記簿是永久的,，紙質(zhì)登記簿應(yīng)配備必要的安全保護(hù)設(shè)施并可以制作副本,，電子登記簿應(yīng)定期備份。

然而,，以上這些情況在短時間內(nèi)還能起到一定作用,，隨著時間的推移，這些都會成為歷史,，新的《不動產(chǎn)登記證書》開始進(jìn)入我們的視野,，新的登記政策的確解決了房產(chǎn)證時代可能產(chǎn)生的很多糾紛，有利于對房屋產(chǎn)權(quán)的確立。

請看下文：

據(jù)最新報道,，明年年中,，杭州主城區(qū)的房產(chǎn)證將“下崗”！今后,，房屋所有權(quán)證和土地使用證將合二為一,，統(tǒng)一登記到不動產(chǎn)權(quán)利證書上，即兩證變一證,。

僅在今年,，便陸續(xù)有城市開始推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。11月9日,，北京市正式實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不再發(fā)放房產(chǎn)證,！而湖南省也在近日公布了《湖南省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實施方案》,，為該項重大改革事項按下了快進(jìn)鍵。

9月22日起,，深圳市的房地產(chǎn)權(quán)登記中心就正式更名為深圳市不動產(chǎn)登記中心,，并開始頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。

截至目前,，已有廣州,、青島、徐州,、南寧,、義烏等30多個城市已經(jīng)實現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議的部署,，今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,。房產(chǎn)證即將下崗，不動產(chǎn)證正式登場,。