物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)100問與答（新完整版）

2015-03-16 

問51,、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？

答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯養(yǎng)護(hù),、運(yùn)行,、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：

（1）主梯6：00--24：00不間斷運(yùn)行，0：00--6：00呼叫運(yùn)行,，電梯工夜間值班,，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)，凡是樓層中設(shè)有電梯門的,，均須開啟載客,；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn),、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行,；

（3）主梯維修時(shí)，有備用梯的,，用備用梯運(yùn)行,，無備用梯的，屬急迫性維修的,，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工,，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案,；

（4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定,。

（5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí),，應(yīng)迅速組織救助,。

問52、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn),？

答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi),，業(yè)主戶門以外,；服務(wù)內(nèi)容為：

（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,，有明確的分工和責(zé)任范圍,；

（2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓,、站,，對(duì)垃圾（專用）樓、站,、箱,、桶及垃圾進(jìn)行管理；

（3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃,，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物,；

（4）對(duì)樓梯間、門廳,、電梯間,、走廊等的門、窗,、樓梯扶手,、欄桿、墻壁等,，進(jìn)行一周一次清掃,；

（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥,、消毒劑,、除蟲劑；

（6）在雨,、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路,、干路積水、積雪進(jìn)行清掃,。

（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí),，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳,，維持正常的生活秩序。

問53,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé),？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,，包括：

（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班,，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施,；

（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度,、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理,，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門,、窗,、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子,、小品,、花、草,、樹木、果實(shí)等,；

（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位,、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人,，做到有計(jì)劃,、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件,、刑事案件,、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí),，應(yīng)立即采取措施,，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任,，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

問54,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？

答：可以,，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化,、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司,、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人,。

問55,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止,？

答：是,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù),，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻,、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施,。

問56,、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定,？

答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù),。同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用,，在指定的區(qū)域停放車輛,，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等,。

問57,、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

答：目前,，按照2000年3月市物價(jià)局和市國(guó)土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》（京價(jià)房字[2000]163號(hào)）,，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分：

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算,。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔,、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù),、化糞池清掏,、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修,。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下）,，0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）,。

有電梯和水泵的住宅,，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

問58,、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),？

答：目前,，按照市物價(jià)局,、市房地局1997年6月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)房[1997]196號(hào)）,，普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分：

一、住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目

1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)

2. 保潔費(fèi)

3. 保安費(fèi)

4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)

5. 車輛存車費(fèi)（自行車,、三輪車,、兩輪摩托車、三輪摩托車）

6. 機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)

二. 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目

1. 綠化費(fèi)

2. 化糞池清掏費(fèi)

3. 管理費(fèi)

4. 小修費(fèi)

5. 中修費(fèi)

6. 大修費(fèi)

7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)

8. 電梯費(fèi),、高壓水泵費(fèi),、共用電視天線費(fèi)

問59、公房,、安居房出售后,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？

答：公房,、安居房出售后，保潔,、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購(gòu)房人承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理,、公共設(shè)施維護(hù),、化糞池清掏費(fèi)用、電梯,、水泵等,，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān),。

問60,、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定,？

答：高檔住宅,、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立前,，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用,；業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立后,，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)。更多精彩加物業(yè)管理師微信: wysclub

問61,、交了住宅專項(xiàng)維修資金,，還用在交大中修費(fèi)嗎？

答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后,，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用,。

問62、自用部位,、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交,？

答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度,、月）交給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，也可以發(fā)生時(shí)再交納。

問63,、出租房屋時(shí),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？

答：出租房屋時(shí),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主,，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。

問64、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,？

答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。

問65、公房上市后,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納,？

答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購(gòu)買人承擔(dān),。

問66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎,？

答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的,，從其約定,。

問67、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任,？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù),，具體包括：有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理制度和管理方案,；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,，出門憑證放行；保證停車有序,，24小事設(shè)專人看管,；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利義務(wù),。

問68、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi),？

答：裝修時(shí),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于裝修押金,，業(yè)主裝修工程完工后,，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金,。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的,，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：

有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案,，與業(yè)主,、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng),；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查,，嚴(yán)格治安,、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛,、裝修人員實(shí)行出入證管理,，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后,，應(yīng)進(jìn)行檢查,。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門,；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾,，集中堆放時(shí)間不得超過三天。

問69、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎,？

答：不可以,。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題,，二者不能混淆,。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任,。對(duì)于開發(fā)遺留問題,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。

問70,、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì),？

答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì),。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì),。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托,，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力,。

六,、專項(xiàng)維修基金

問71、建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么,？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,?！薄皩ｍ?xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,?！?/span>

問72、專項(xiàng)維修資金的用途是什么,？

答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程,，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新,、改造工程,。

問73、誰應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？

答：凡是1999年 1月1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房,，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購(gòu)房人均應(yīng)交納,。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金,。更多精彩加物業(yè)管理師微信: wysclub

問74,、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？

答：不繳納專項(xiàng)維修資金的,，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù),。

七、物業(yè)使用和維護(hù)

問81,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途,？確需改變用途的，如何辦理,？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的,，不得擅自改變用途,。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的,。

業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù),。

問82,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的,，如何辦理,？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活,、工作需求所必須的，不得擅自改變用途,。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場(chǎng)所,、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。

業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù),，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù),。

問83、因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主,、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦,？

答：因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的,，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的,，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意,，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。

問84,、業(yè)主,、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備,？

答：物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用,。

如需占用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。

問85,、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),？

答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

問86、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?

答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的,，如無特殊約定,，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有,。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌,，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,，依法辦理有關(guān)手續(xù),。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

問87,、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚,？

答：封閉陽(yáng)臺(tái),、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀,。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適,，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用,。為了維護(hù)公共安全和公眾利益,，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚時(shí),，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時(shí)）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定,。

問88、鄰居占用了公共樓道怎么辦,？

答：公共樓道屬于共用部位,，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的,，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任,。

問89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣,、供熱,、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù),？

答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣,、供熱、通訊,、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣,、供熱、通訊,、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有,，由供氣、供熱,、通訊,、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

問90,、物業(yè)管理公司需要入戶維修,，業(yè)主是否應(yīng)該配合？

答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連,，供水,、供電、供氣,、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn),，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人,，還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主,，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公共利益和他人合法權(quán)益,。因此,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合,。更多精彩加物業(yè)管理師微信: wysclub

問91,、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的,，是否需要賠償,？

答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的,，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。造成損失的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償,。

問92、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞,，維修費(fèi)用該由誰承擔(dān),？

答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

如果責(zé)任不明確的,，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān),。

問93、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為,？

答：我國(guó)住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房,。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位,，如主體結(jié)構(gòu)承重部位,；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯,、水,、暖、照明,、消防等設(shè)施設(shè)備,。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到整幢樓,、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序,。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范,，因此,，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,。

問94、業(yè)主裝飾裝修房屋,，需要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎,？

答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提,。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息,、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等,。同時(shí),，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu),、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提,。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司,。

問95、業(yè)主裝飾裝修房屋,，需要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎,？

答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容,，裝飾裝修工程的實(shí)施期限,，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置,，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求,，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用,，違約責(zé)任等,。

問96、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些,？

答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定,，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu),；

（2）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,；

（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體,；

（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,，降低節(jié)能效果；

（5）未經(jīng)批準(zhǔn),，不得搭建建筑物,、構(gòu)筑物；改變住宅外立面,，在非承重墻上開門,、窗,；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施,。

（6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為,。

問97、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查,？

答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止,；情節(jié)嚴(yán)重的,，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

問98,、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定,？

答：按照市建委、市規(guī)委,、市國(guó)土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行）》（京建法[2001]616號(hào)）,，每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí),，不得從事敲,、鑿、刨,、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng),。

問99、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾,？

答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物,，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn),。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道,、下水道拋棄廢棄物。

問 100,、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長(zhǎng)時(shí)間,？

答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年,，有防水要求的廚房,、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

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