中國健康養(yǎng)老地產(chǎn)服務聯(lián)盟官方公號“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”：JKYLDC 關注、研究養(yǎng)老地產(chǎn),、健康養(yǎng)生地產(chǎn),、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè),。歡迎地產(chǎn)、養(yǎng)老,、醫(yī)療行業(yè)人士關注,！

提要：即使在國外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報期都要在5~7年甚至更長,，但在中國,，很多開發(fā)商還只是把開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè),。

“最近幾年,，我發(fā)現(xiàn)一個明顯的變化，朋友們私下找我買房子要折扣的少了,，讓我在星堡幫老人找?guī)讉€床位的越來越多,，還有就是要去和睦家看病的，要是自己預約就要等很久,?！?/p>

復星集團董事長郭廣昌曾用上述自己的親身體驗，闡述他所觀察到的產(chǎn)業(yè)和需求變遷,?！靶潜ぁ笔菑托桥c美國運營養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗豐富的峰堡投資集團合資在上海建設的養(yǎng)老社區(qū)，“和睦家”則是復星收購的高端醫(yī)院品牌,。

在復星集團CEO梁信軍看來,，包括養(yǎng)老在內的大健康產(chǎn)業(yè)，在未來幾年甚至會超過房地產(chǎn),，成為中國的第一大行業(yè),，為此，復星加大了在大健康領域的布局力度,，而旗下的地產(chǎn)平臺則成為了整合內外部資源的重要載體,。

美式養(yǎng)老服務試點

早在多年前,，復星的多名高層就在多個公開場合，發(fā)表過看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的觀點,，認為中國市場的健康及養(yǎng)老需求巨大,。至2015年，中國老年人口已達2.2億,，占人口總數(shù)15%,，到2020年，老年人口將達到2.4億,，占比18%,，而面對數(shù)以億計的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老服務的供給嚴重不足,。

根據(jù)國務院發(fā)布的《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》,，到2020年，健康服務業(yè)規(guī)模達到8萬億元以上,，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)將成為國家支柱型產(chǎn)業(yè),，從而帶動的消費潛力巨大。

復星如何介入這一產(chǎn)業(yè)分一杯羹,？最初,，復星選擇了與國外有經(jīng)驗的機構峰堡投資集團合資試水的模式。2013年5月,，一家名為“星堡中環(huán)”的養(yǎng)老社區(qū)（實景圖片在文末）在上海市寶山區(qū)開業(yè),，包括189間房間，為老人提供一室戶到大兩室戶等各種戶型以及協(xié)助式護理床位,。

已在紐約證券交易所上市的峰堡投資集團在美國培育了1100多個養(yǎng)老社區(qū),，是美國最大的養(yǎng)老投資管理集團。在合資公司星堡中,，復星和峰堡各占50%的股份,。合資公司在中國推出的第一個項目，就是星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū),，基本借鑒了峰堡在美國的運營模式,。比如，收費采取月費全包制,，除了住宿費用,，還包括一日三餐、公共事業(yè)費和維護費,、客房清潔,、24小時緊急醫(yī)療回應、社區(qū)內設醫(yī)療診所等,。

“如今星堡中環(huán)已經(jīng)取得了盈利,，入住率達到92%,。”星堡投資董事總經(jīng)理陳煜宇告訴記者,，而全國私有投資養(yǎng)老機構的平均入住率只有40%,。

2014年11月,，星堡又與復星集團旗下的復地簽約,，啟動上海中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)二期的開發(fā)建設，新建9萬平方米,、可容納900戶長者的老年公寓社區(qū),，而位于浦江鎮(zhèn)的星堡浦江社區(qū)6萬平方米、700間房間也正在裝修改造,，預計明年開業(yè),。

記者從復星有關人士處獲悉，目前星堡的中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)以租賃物業(yè),、收取月費的方式運營,，未來星堡不排除直接涉足開發(fā)運營，并與復星旗下的地產(chǎn)拓展業(yè)務達成更為緊密的協(xié)同,。

“除了在北上廣一線城市尋找合適的項目做養(yǎng)老,，我們還在探索其他模式?！标愳嫌顚τ浾咄嘎?，一是居家養(yǎng)老，比如為上海外環(huán)以內長者提供上門居家護理服務,；二是第三方管理,，輸出星堡的養(yǎng)老服務。

打通地產(chǎn),、醫(yī)療,、保險做養(yǎng)老

作為上海第一家取得民政養(yǎng)老機構許可證的外資養(yǎng)老社區(qū)，星堡將自己定位為專業(yè)的養(yǎng)老服務提供商,，而在2014年7月,，于復星集團內部成立的全資子公司星健資本，則更多被賦予了整合內部地產(chǎn),、醫(yī)療甚至保險資源,、打造養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈的使命。

郭廣昌曾告訴記者,，與傳統(tǒng)房企,、藥企及險資布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)相比,，復星的優(yōu)勢是旗下已經(jīng)擁有了運營多年的保險,、地產(chǎn)及醫(yī)療等相關產(chǎn)業(yè),，現(xiàn)在要做的就是如何“打通”甚至嫁接復星旗下更多產(chǎn)業(yè)資源。

2014年11月,，復星正式提出大健康“1+1+1”戰(zhàn)略（將地產(chǎn)開發(fā),、健康醫(yī)療,、金融保險融為一體）后，星健資本也就成為踐行這一戰(zhàn)略的重要平臺之一。

比如即將開業(yè)的寧波星健蘭庭,，就是由星健資本打造的集養(yǎng)老公寓,、體驗中心和護理院于一體的高端長者健康特區(qū),，該項目緊鄰寧波第九人民醫(yī)院,，還引入了臺灣最大護理機構瑞光進行運營合作，收入模式也不是傳統(tǒng)的賣樓盤而是收取會員費,。

上述復星內部人士對記者透露,，星健蘭庭項目進行會員制銷售，入住者可擁有養(yǎng)老公寓的使用權,，子女等享有繼承權,，并可轉讓。

今年5月,，星健資本還將辦公室搬到了復星醫(yī)藥所在的辦公園區(qū),，以進行更好的通融。公司還與復星醫(yī)藥籌建合資公司,，共同在各地建設護理院,，為老人提供醫(yī)療類的護理服務。健康養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟微信公號jkyldc,。“星健要做的就是以護理為特色的養(yǎng)老,，通過全面整合復星大健康產(chǎn)業(yè)各領域資源，圍繞醫(yī)療產(chǎn)業(yè),，通過地產(chǎn)平臺,，拓展養(yǎng)老和保險?！毙墙≠Y本總裁周成輝告訴記者,，比如寧波項目還在討論與復星旗下的永安財險合作開發(fā)護理險，以拓展相關衍生生活,、消費,、金融服務。

“除了以護理為特色的養(yǎng)老運營,，星健資本還是復星地產(chǎn)旗下的健康蜂巢業(yè)務平臺,，并已鎖定十個核心城市，未來三年主力打造十大戰(zhàn)略城市十大精品項目,，五年內建成近400萬平方米健康蜂巢,、6000張護理床位及16000張養(yǎng)老床位,，并提供‘健康、快樂,、時尚’的金融,、消費、生活類衍生服務,，形成星健健康的養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈,。”周成輝對記者透露,。

而與星堡的穩(wěn)扎穩(wěn)打相比,，成立較晚的星健擴張的速度顯然快得多。目前已在寧波,、蘇州、沈陽,、廣州,、鎮(zhèn)江、杭州落子,，平均每兩個半月落地一個項目,。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的痛點和挑戰(zhàn)

“相比房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是高回報產(chǎn)業(yè),，如果運營做得不好,，很多資本介入后有可能沒法賺到錢，”在談到做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)時,，星堡董事總經(jīng)理陳煜宇,，提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金回報問題。

一名國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內人士也告訴記者,，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復雜行業(yè),，其中除了適合老人的硬件設施營造之外，還包含老年活動,、老年教育,、老年醫(yī)療護理等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力并不是開發(fā)能力和投資能力,，而是服務和管理能力,。即使在國外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報期都要在5~7年甚至更長,，但在中國,，很多開發(fā)商還只是把開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè),。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是要做20~30年的事,，普通基金只有3~5年,，很難對這一產(chǎn)業(yè)提供資金上的足夠支持，上市是最好的發(fā)展出路,?！标愳嫌钪赋觥?/p>

而在周成輝看來,，目前星健資本在發(fā)展過程中面臨的痛點之一就是低成本資金的利用通道尚在打通中,，尤其像險資的利用和打通。此外在客戶端,，現(xiàn)階段老人的支付能力和意愿,，還需要更多時間去培育。

“現(xiàn)在很多長者的觀念還停留在傳統(tǒng)的養(yǎng)老院的概念,，如何向長者傳達優(yōu)質養(yǎng)老生活方式理念并得到理解和接受,，是現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)之一?！标愳嫌钜仓赋?，養(yǎng)老作為一個“全新”的行業(yè)，從業(yè)人員也需要全新的,、長期穩(wěn)定,、持續(xù)的培訓，才能更好地服務更多長者,。

另據(jù)多位行業(yè)內人士直言,，國內的醫(yī)保政策，也是阻礙民間養(yǎng)老機構迅速拓展的重要因素,。在國內很多城市,，相關護理服務還無法用醫(yī)保報銷，這也為長者支付帶來了一定的阻力,。（一財）

星堡中環(huán)一期項目社區(qū)一景


大堂




室內花園




圖書館


餐廳


咖啡館


精致一室戶


雅致一室一廳客廳區(qū)域


雅致一房一廳臥室區(qū)域


護理房間

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