流程：

買房前的準(zhǔn)備工作做好后,，你大概對自己要購買的房屋的風(fēng)格類型，價格范圍,，地理位置等有個基本的了解,。下一步就是找個認真負責(zé)的經(jīng)紀(jì)為自己挑選房源了。

先來簡單的說說為什么要找買房的經(jīng)紀(jì),。首先,，買房可能是我們多數(shù)人一生中最大的投資之一。買房過程復(fù)雜多變,，買賣雙方發(fā)生糾紛的事情也屢見不鮮,，一個好的經(jīng)紀(jì)能夠有效的避免這類事情的發(fā)生，讓你買的放心,，住的舒心,。第二,，買房經(jīng)紀(jì)的傭金一般是從房產(chǎn)交易的成交額中按比例由賣方支付的，你不必為此支付額外的費用,。第三,，買房經(jīng)紀(jì)和你建立代理關(guān)系后，是有責(zé)任和義務(wù)為你找到可能的最好房源并為保護你的最大利益去做爭取和談判的,，這一點如果你直接通過賣方經(jīng)紀(jì)購房是不大可能享受得到的,。選擇經(jīng)紀(jì)的時候務(wù)必確保找一個有能力，誠實,，認真負責(zé),，并能和你溝通相處融洽的經(jīng)紀(jì)。

找到經(jīng)紀(jì)后,，由經(jīng)紀(jì)根據(jù)你的要求篩選出最符合條件的房源,，然后聯(lián)系賣方經(jīng)紀(jì)公司預(yù)約看房，在看房的過程中,，要對房屋從內(nèi)到外的情況做個基本的了解,，包括屋齡，地板狀況,，門窗性能,，屋頂狀況，basement是否潮濕漏水,電器空調(diào)是否正常工作等,，還有就是關(guān)于房屋朝向的問題,，跟中國國內(nèi)有所不同，因為房屋結(jié)構(gòu)和日光照射的原因,，這里一般更傾向于坐南朝北和坐西朝東的房子,。

比較一些房源后，如果有自己非常滿意的就可以開始制作一份房屋買賣合同了,，也就是通常所說的下offer,，合同里寫明自己愿意出的價格，定金（通常是5%）,，交屋日期和各種保護你利益的條款,，通常有驗屋條款和貸款條款,，當(dāng)對驗屋結(jié)果不滿意或貸款沒有被批準(zhǔn)時,，合同自動無效；然后經(jīng)過跟賣方經(jīng)紀(jì)的談判協(xié)調(diào)和討價還價后,，最終達到一個大家都能接受的結(jié)果,，皆大歡喜。不過也有可能因為價格原因使得談判陷入僵局,，甚至破裂,，跟賣方bye bye,。

如果一切順利，交付定金后,，下一步就是驗房和辦理貸款手續(xù)了,。驗房師會對房屋的占地面積，屋齡,，地基,，屋頂，地板,，門窗,，水電設(shè)備和空調(diào)暖氣等作出詳細的報告。根據(jù)驗房報告,，如果有明顯缺陷問題,，合同自動無效；如果只是小問題,，可以和賣方協(xié)商解決,；如果滿意驗房結(jié)果，則可以簽出除去驗房condition的wavier,。

貸款一般需要準(zhǔn)備的材料有工作收入證明,，首付的來源證明和房屋的相關(guān)資料，銀行審核完你提供的資料后,，如果批準(zhǔn)貸款,，你就要簽出除去貸款condition的wavier。同時聯(lián)系律師查清房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息,，稅務(wù)信息,，是否有抵押等。障礙一步一步掃清,，你離理想的新家又近了一步,。

接著就是簽字交屋了，房屋交接的前幾天,，律師會通知你交首付并簽署產(chǎn)權(quán)交接文件,。到了房屋交接日，買賣雙方的律師會替你完成房產(chǎn)登記的手續(xù),，然后通知你去拿鑰匙,。拿過鑰匙后，先去檢查一遍房屋,，在確認一切ok后,，就大功告成，恭喜你可以喬遷新居了,。

詳細說明：

1）貸款預(yù)評估

強烈建議約談貸款專家,，知己知彼首先要知己,，是百戰(zhàn)不殆的前提。

目前,，我的客戶主要是兩類：

1,、登陸不滿五年，首付35%就可以拿到貸款,。由于各家銀行把握尺度不盡相同,，建議買房前還是先咨詢貸款專家為宜。

2,、根據(jù)家庭收入計算貸款額度,。這種情況計算會更復(fù)雜些，更有必要和貸款專家面談,。一點兒小提示就是,，如果你沒有決定在某家銀行做貸款，就不要讓他們查信用分數(shù),。原因是：頻繁地檢查會降低信用分數(shù),，同時也會降低你的貸款額度。另外一個辦法是,，找到一個你信任的有經(jīng)驗的貸款經(jīng)紀(jì),，只需要查一次信用分數(shù)，貸款經(jīng)紀(jì)會按照你的意思SHOP到最好的利率,。

上述兩種客戶,，我都建議他們做貸款預(yù)批。這樣做的好處有三個：確保信用記錄沒有問題,，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有及時償還的債務(wù),，信用記錄沒有被張冠李戴;鎖定當(dāng)前的利率;知道自己能夠借到多少錢。

a.獲得銀行的預(yù)授信文件之后,，消費者可以在貸款金額的基礎(chǔ)上加上自己的首付款,，從而確定目標(biāo)房價。

b.在利率鎖定期內(nèi)完成房產(chǎn)交割,，可以適用鎖定的利率,，通常利率鎖定期為90-120天。

c.如果在申請預(yù)授信時發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題,，包括被張冠李戴,，發(fā)現(xiàn)有未償還債務(wù)，需要立刻采取行動予以補救,。

總之,，我介紹的都是一些常識(COMMON SENSE),，僅供參考,，不作為貸款建議,。買家一定要向?qū)I(yè)人士咨詢相關(guān)建議。

2）決定區(qū)域(LOCATION)

如果不需要經(jīng)紀(jì),，一定要做足功課,。綜合考慮一些買房的關(guān)鍵因素如：學(xué)區(qū)、工作便利,、自然環(huán)境,、治安、社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施,，社區(qū)人文及升值潛力等,，選出自己的最佳實際需求。

如果需要買方經(jīng)紀(jì),，要把這些因素與買方經(jīng)紀(jì)充分溝通交流和互動,，一旦預(yù)算或者需求有變化，要及時告知經(jīng)紀(jì),。有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)在聽取你的需求后,，會在第一時間向你推薦合適的區(qū)域或者社區(qū)。

從大多倫多的地理發(fā)展歷史來看,，基本上是從南往北,，以YONGE街為中軸線，向東或者向西發(fā)展的,。所以,，這大抵就是多倫多北部的房子比靠南的房子新(翻建的HOUSE或者新建的CONDO除外)，離央街遠區(qū)域的房子新過離央街近的原因,。

就具體的華人居住的區(qū)域而言,，列治文山(RICHMOND HILL)，MARKHAM的房齡普遍低于北約克和世家堡,。喜歡較新房屋的買家可以多一些考慮前兩個區(qū)域,。從另外一個角度看，后兩個區(qū)域在交通,、生活便利略勝一籌,。

決定LOCATION是整個買房過程中的最重點。而關(guān)于LOCATION的重要性,，各類文章可謂汗牛充棟,，樓主就不再贅述。在做經(jīng)紀(jì)的這些年,，我見過太多太多的買家在好的區(qū)域買了房,，孩子考上大學(xué)后換小一些的房或者搬到CONDO，而實現(xiàn)自住加投資雙贏,。因為好的區(qū)域一般兼具學(xué)區(qū)好,，社區(qū)人文好,，自然環(huán)境好以及交通便利等因素。所以,，房主自住的若干年快樂開心,，怡然自得;等到出手，又獲得相當(dāng)可觀的收益,。

反面的例子也有一些,。隨著安省某些制造行業(yè)的式微，原來因為這些制造業(yè)而繁榮的城市,、小鎮(zhèn)的房價一瀉千里或者陰跌不止;那些想轉(zhuǎn)戰(zhàn)別的城市而賣房的業(yè)主被迫割肉斬倉比比皆是,。就是在多倫多，如果沒有作好功課,，不小心在幾大“死地“購房損失慘重者也為數(shù)不少,。

3）看房

看房是買房過程中激動人心的一個環(huán)節(jié)。

在看房前,，我會把挑選過的房源電郵給客戶,，讓客戶了解要看的房長什么樣子，朝向如何,，有無分門出入等;占地(LOT)有多大,，使用面積有多少;室內(nèi)是實木地板、復(fù)合地板還是地毯;廚房,，客廳,，每個睡房都具體地有多大，有幾個洗手間;買價中會包含那些電器設(shè)備等等,。這些信息都可以在看之前獲得,，讓客戶心中有數(shù)。

具體看房之時,，我一般采取由外及內(nèi)的方法,。外，包括兩點：一個是房子在小區(qū)的位置;另外一個是房子本身的外觀,。房子在小區(qū)的位置很重要,，譬如：好社區(qū)的某幾個房子靠近大路，會有噪音,、粉塵以及汽車尾氣的污染,，這類房子盡量避免;如果是路沖影響居住安全和私密，我一般建議客人也不要考慮;如果是街角的房子,，有些后院會相對小,，我會告知客人，尊重客戶的選擇，因為有些客戶喜歡街角房,。

房子本身的外觀也會告知我們很多信息,。如：平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised),、側(cè)復(fù)式(side-split)、后復(fù)式(Back-split),、雙層(2-Storey)等,，因為建筑風(fēng)格的不一樣，大抵會體現(xiàn)房屋的修建年代;屋頂?shù)哪挲g,，是否需要更換會直接影響到報價;如果前后院有較大的樹,，要看樹離地基是否太近，如果太近,，樹根的蔓延可能會破壞地基;過于老舊的窗戶不僅影響外觀,，還會讓你花更多的錢在冬天的取暖上，所以,，了解包括地下室在內(nèi)所有窗戶的情況是非常重要的;而且,，更換窗戶是一筆絕對不菲開支;此外，外墻采用的材料,、有無脫落,，本身是否有裂縫;落水管有無破漏，排水是否沖刷屋頂?shù)鹊纫捕际遣炜赐庥^的要點,。

進入房內(nèi),，重點要關(guān)注的是房間的整體布局和結(jié)構(gòu)是否適合自己的家庭，有無明顯的空間浪費,。一般情況下,，加拿大房屋進門看到的是廚房，飯廳和客廳;大多數(shù)廚房在設(shè)計的時候,，都會留有空間放置一張早餐桌,，而正餐則在飯廳享用。BTW,，絕大多數(shù)西人都有一套很有品位的餐桌椅,。

大多數(shù)客戶會喜歡寬大方正、采光好的客廳和臥室以及更多的洗手間,，這也是在建HOUSE的一個趨勢,。對于稍舊一些的房，客戶希望至少主臥能帶全功能的洗手間,，成為真正意義上的Master room,。

4）下OFFER

在安大略省，一般意義上的住宅OFFER文件全稱是agreement of purchase and sale，是一個業(yè)界公認,、買賣雙方都可接受的標(biāo)準(zhǔn)文件,，但并不排斥其它購房合同文件，前提是雙方都能認可,，如果購房者試圖用其它文件,，事先一定要和賣家溝通好。

決定下Offer,，通常的程序是：

1,、打電話給賣方經(jīng)紀(jì)登記，經(jīng)紀(jì)公司讓你留下聯(lián)系電話,，并通知(Page)賣方經(jīng)紀(jì);
2,、賣方經(jīng)紀(jì)會回電你的經(jīng)紀(jì)，告知接受OFFER的方式：是當(dāng)面遞交還是傳真;如果需要當(dāng)面談判,，地點是在所賣物業(yè)還是賣方經(jīng)紀(jì)辦公室或者其他地方;

條件及解除條件,，一般Offer中最常見的附加條款有：

1.貸款條件(Financing)：即在合同中注明買家在合同簽訂后的若干天內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果拿不到貸款,，買家有權(quán)取消合同,。

2.驗房條件(Inspection)：即在合同簽訂后若干天內(nèi)，買家有權(quán)驗房,，而且買家要滿意驗房結(jié)果,，買家才繼續(xù)執(zhí)行合同，否則合同無效,。驗屋條件又分兩種：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES ,。前者是指驗屋結(jié)果要讓買家滿意才行，否則買家可以根據(jù)驗屋報告中的某一缺陷放棄合同,。后者是指,，必須是房屋有重大缺陷，買家方可取消合同,。

3.共管物業(yè)(需要繳納管理費的物業(yè))的文件條件：要求賣家10天內(nèi)提供共管物業(yè)報告(Status Certificate),買家需要在兩個工作日讓律師檢查報告,。如果律師發(fā)現(xiàn)重大問題，買家可以在律師的建議下放棄購買,。

需要指出的是,，買家通過條件來取消合同，需要向賣家提供相應(yīng)的文件證明,。譬如金融機構(gòu)拒絕貸款信,、驗屋師出具的驗屋報告及律師信等等。這不僅是對賣家的尊重,，也是對相關(guān)法律的尊重,，因為購房對買賣雙方來講是一個很嚴(yán)肅的行為,，而購房合同是一件很縝密的法律文件。
另外一個需要說明的是,，如果你在買房前,，對自己的貸款了然于胸，貸款條件就沒有必要加上,，這樣,，獲得自己滿意Offer的幾率會大一些;驗屋條件也取決一些要素：譬如幾年新的房屋，加上這個條件意義就不大,，當(dāng)然,，這也取決客戶的偏好;至于查看管理報告，是針對收管理費物業(yè)而言的;不收管理費(Freehold)的物業(yè)的Offer則不需要這項條件,。

取消條件分兩種情況：一種是沒有發(fā)現(xiàn)任何問題直接就WAIVE,，另一種就是發(fā)現(xiàn)一些問題,，但是買家不愿取消合同,。這種情況就可以和賣家協(xié)商，尋求雙方都可以接受的補償或者補救措施,，寫進Amendment to Agreement of Purchase and Sale后雙方簽字認可,。

5）律師

律師則是在你簽署了買賣合同后，幫你處理所有相關(guān)的法律執(zhí)行問題,。如果買賣雙方在履行合約上有任何法律問題,，可以讓各自律師協(xié)助解決。(本章節(jié)僅就所了解信息闡述,，不構(gòu)成任何法律建議,。如有任何地產(chǎn)法律問題，敬請咨詢專業(yè)律師)

1,、通常,，律師要對你購買的物業(yè)進行全方面的調(diào)查。包括該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歷史,、現(xiàn)業(yè)主是否擁有產(chǎn)權(quán)(Title),、該物業(yè)是否被用作抵押或其他產(chǎn)權(quán)不清的情況(Lien)、是否存在未經(jīng)完全披露的有關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利讓渡(Easement)和其他妨礙您在擁有該物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)(Clear Title)的任何不確定因素(Encumbrance);

2,、如果你購買的是需要交管理費的共管物業(yè),，按照標(biāo)準(zhǔn)的安省購房合同條款，賣家應(yīng)該在十天之內(nèi)向你提供最新共管物業(yè)報告(Status Certificate),，而你則有兩個工作日的時間讓你的律師來檢查報告,，一般而言，第一次查看報告的費用已經(jīng)包含在律師費中,。如果律師檢查出有重要問題,，會在第一時間和你溝通,，陳清利害關(guān)系，讓你來決定是取消合同還是和賣家商討補救措施,。

3,、代理購買產(chǎn)權(quán)保險(Title Insurance)。如果在你的購房過程中,，賣方或其他相關(guān)方面存在任何欺詐,、偽造以及報告不實等可能讓你有麻煩的問題，產(chǎn)權(quán)保證保險是您最后的保護手段,，它可以確保您不會陷入巨大的債務(wù)之中,。更多產(chǎn)權(quán)保證保險的信息，你可以向律師咨詢,。

4,、查看銀行或者非銀行金融機構(gòu)貸款文件。即使是本地人,，也會對數(shù)頁充滿法律術(shù)語的貸款文件頭疼不已,。交由律師來做，可以說又快又好,。同樣,，律師在結(jié)束查看貸款文件后，會向你解釋具體條款;

5,、計算買方交納的全部費用,。通常來講，在安省買房,，買家除了支付房款和律師費,，還需要繳納安省的土地轉(zhuǎn)讓稅;如果在多倫多市，還要繳納一個即將壽終正寢的多倫多市的土地轉(zhuǎn)讓稅;產(chǎn)權(quán)登記費;至于地稅,、管理費(如果是共管物業(yè)),、水電氣費，一般都會牽扯到調(diào)整,。

6,、完成房屋業(yè)主的更名登記手續(xù)等，協(xié)助買賣雙方完成最后交易,。交割日當(dāng)天,，買家律師將買家所付余款及銀行貸款送交賣方律師，同時派員到土地局辦理產(chǎn)權(quán)交割手續(xù),。當(dāng)買家律師從賣家律師處拿到鑰匙,，會立即通知買家到律師樓來取，恭喜買家成為房屋新的主人,。

6）辦理貸款

當(dāng)合同條件一旦全部取消,，就可以和銀行貸款工作人員或者貸款經(jīng)紀(jì)聯(lián)系正式申請貸款事宜,。

和TA面談之前，問清楚需要帶那些文件,。各家銀行要求不盡相同,，通常要準(zhǔn)備的資料有：買房的合同(Offer)，有關(guān)房屋的信息資料(Listing Sheet),，工資單,，雇主信，首付款(或存款)證明,，駕照或護照等,。新移民買房，首付款35%以上的,，可以不要工作收入證明,，但會要求存款能維持半年以上的日常生活(包括付貸款，地稅等),。如果資料齊全完備,，通常一到兩個工作日就會有正式結(jié)果。

7）RE-VISIT（再次看房）

交房前通常有一到兩次看房,，我們稱之為RE-VISIT,。

第一次可以安排在任何買賣雙方都方便的時間,，而且最好告知賣家也能在RE-VISIT現(xiàn)場,。因為一般需要賣家介紹家中各種設(shè)備如何使用，這些設(shè)備包括暖爐,，中央空調(diào),，洗衣機，烘干機,，洗碗機等等,。其次是買家測量客廳，廚房,，臥室,，家庭廳等房間的尺寸，好購買家具或者添置買家需要的設(shè)備,。

第二次看房最好安排在交房日的前二,，三天，主要是看看房屋的狀況是否完好,，合同價格中包含的CHATTELS是否都還在,，有無損壞和改變。

8）交割

交房的前一,，二天,，律師會通知買家準(zhǔn)備好買房的首付款和其他費用,，去律師樓交款。其他費用包括：土地轉(zhuǎn)讓費,，地稅,，請律師的費用等，通常律師會有一個詳盡的清單,，會告知買家按照清單金額去銀行開一張CERTIFIED CHECK,。買家和律師見面時，律師會詳細解釋清單上的每筆款項以及其它涉及到法律的問題,。買家也可以向律師詢問相關(guān)問題,。

交房日，律師會派員辦理所有付款,，土地局登記,，產(chǎn)權(quán)交接等手續(xù)。買家通常要到下午三或四點鐘以后才會取到鑰匙,。

文章轉(zhuǎn)載自：微信公眾平臺TorontoNewHouse