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前面我們知道了目標(biāo)成本是如何建立起來(lái)的，也知道了一棵成本控制樹的特點(diǎn)有哪些,，它上費(fèi)項(xiàng)層級(jí)相比以前的核算樹是大大減少了（大約為二~三級(jí)費(fèi)項(xiàng),，如圖），LH新成本系統(tǒng)的控制費(fèi)項(xiàng)就只做到了三級(jí)費(fèi)項(xiàng),。

因?yàn)槲覀兗僭O(shè)業(yè)務(wù)人員對(duì)費(fèi)項(xiàng)的分辨力就到這兒了,，不能再往下細(xì)分費(fèi)項(xiàng)了，再細(xì)分他們腦袋就要打鐵了,。但不繼續(xù)細(xì)分,，我們又不能很好的做到對(duì)成本的控制（注意，我這里是說(shuō)不能很好的控制,，不是不能控制,，后面會(huì)講到為什么），那我們到底要往下細(xì)分什么呢,？這就是我們今天要講的—合約規(guī)劃

合約規(guī)劃的由來(lái)：

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門,，他們?nèi)粘９芾淼膶?duì)象就是合同，那我們想何不在一個(gè)較粗的費(fèi)項(xiàng)下,，將預(yù)計(jì)會(huì)在該費(fèi)項(xiàng)下發(fā)生的合同或者合同的一部分（為什么說(shuō)是合同的一部分呢,，我們也會(huì)在后面解釋，或者你也可以先想想）進(jìn)行實(shí)體化,，叫什么名字,，預(yù)計(jì)的金額是多少，統(tǒng)統(tǒng)歸集起來(lái),，形成一個(gè)類似合同清單的列表,。但它們都還沒有實(shí)際發(fā)生，只是預(yù)計(jì)和規(guī)劃而已,，顧名思義,，我們就稱它們?yōu)橐粋€(gè)個(gè)的合約規(guī)劃,，所以大家也可以把它們理解為一個(gè)個(gè)該簽而還未簽的合同。

不管簽沒簽,，反正我在這個(gè)費(fèi)項(xiàng)下先占個(gè)座,，如果真的發(fā)生和我對(duì)應(yīng)的實(shí)實(shí)在在的合同，也能馬上通過(guò)我來(lái)反映到費(fèi)項(xiàng)上去,，進(jìn)而反映到項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中去,，這樣將對(duì)費(fèi)項(xiàng)的控制轉(zhuǎn)化為了對(duì)合同的控制。

這樣一來(lái),，就省去了業(yè)務(wù)人員再將合同拆分到一些他根本都不認(rèn)識(shí)的費(fèi)項(xiàng)中要好得多,，更加貼近業(yè)務(wù)部門的實(shí)際業(yè)務(wù)。

合約規(guī)劃的可行性：

到這里你可能會(huì)問,，合約規(guī)劃是否對(duì)所有地產(chǎn)企業(yè)都適用呢,？我這里從幾點(diǎn)說(shuō)明一下：

第一， 成本控制樹費(fèi)項(xiàng)的制定和以往的核算費(fèi)項(xiàng)是有所區(qū)別的,，控制類費(fèi)項(xiàng)是按合同類別劃分的,，這就為我們后續(xù)編制合約規(guī)劃做好了準(zhǔn)備

第二， 按照我們前期對(duì)多家地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研,，發(fā)現(xiàn)他們?cè)诤灪贤岸夹枰フ沂欠裼嗅槍?duì)該合同的預(yù)算,，如果有，就可以按照這個(gè)預(yù)算的限定金額去簽合同,，這其實(shí)就是合約規(guī)劃的雛形了,，所以我們說(shuō)，合約規(guī)劃其實(shí)是來(lái)自地產(chǎn)企業(yè)自身的,。

第三,， 合約規(guī)劃與合同無(wú)兩樣，你完全可以將合約規(guī)劃的名稱寫成未來(lái)要簽的合同的名稱,，這樣便于業(yè)務(wù)人員在找合約規(guī)劃時(shí)能夠快速識(shí)別出來(lái),，更加的人性化。

第四,， 對(duì)合約規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的制定,，我想一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)在做了多個(gè)項(xiàng)目后，多少也應(yīng)該知道了要簽?zāi)男┖贤?，合同的金額大概是多少,。所以，在說(shuō)明清楚合約規(guī)劃的由來(lái),，再幫助客戶梳理合約規(guī)劃,，客戶是能夠理解的,。

這里分享一個(gè)極端案例：佳兆業(yè)的一個(gè)經(jīng)理在聽了我們成本控制的講解后就說(shuō),，“干嘛還要費(fèi)項(xiàng)啊,，要不是給財(cái)務(wù)提供憑證，我費(fèi)項(xiàng)都不想要了,，直接一個(gè)合同清單就完了”,。當(dāng)然這個(gè)說(shuō)法的合理性我們不去深究，我想說(shuō)的是,，這位經(jīng)理在第一次聽我們的講解時(shí)他就聽懂了,。

合約規(guī)劃的編制：

合約規(guī)劃誰(shuí)來(lái)編？這是我們首先想到的問題,，按理說(shuō),，合約規(guī)劃是面向所有業(yè)務(wù)部門的，理應(yīng)由各業(yè)務(wù)部門共同參與才是,，工程部,，造價(jià)采購(gòu)部，研發(fā)部,，發(fā)展部這些俗稱“四人幫”的主要業(yè)務(wù)部門肯定是要參與的,，前面說(shuō)了，成本控制樹的費(fèi)項(xiàng)是通過(guò)合同類別來(lái)劃分的,，這就為后續(xù)各業(yè)務(wù)部門能夠梳理出屬于自己部門的合同在將在哪些費(fèi)項(xiàng)下發(fā)生提供了基礎(chǔ),。

在LH集團(tuán)，一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中,，由項(xiàng)目成本經(jīng)理牽頭,，組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解,，而分解方法多為通過(guò)價(jià)量原則和經(jīng)驗(yàn)值的共同作用,。對(duì)形成的合約規(guī)劃再提交地區(qū)公司PMO會(huì)議進(jìn)行審批，這樣通過(guò)審批的合約規(guī)劃就成為了今后我們?cè)诔杀鞠到y(tǒng)中所要看到的了,。

合約規(guī)劃何時(shí)編,？這主要從這家企業(yè)管理的成熟度來(lái)看了，如果你的產(chǎn)品能夠不斷的復(fù)制,，費(fèi)項(xiàng),，合約規(guī)劃體系相對(duì)穩(wěn)定，你可以一開始就對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行編制,。要是不行,，至少我們可以等到目標(biāo)成本出來(lái)再編制，但可能就有點(diǎn)晚了,，很多也都是對(duì)前期的合同的一些補(bǔ)錄而已,。

我們這里介紹一下LH集團(tuán)是怎么做的，我們前面介紹到LH集團(tuán)的目標(biāo)成本的形成過(guò)程,，從拿土地開始就做成本,，中間經(jīng)歷幾個(gè)版本的變換,，最終一直到目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）的出現(xiàn)，也就是我們傳統(tǒng)意義上的最終確定的目標(biāo)成本,。

從實(shí)際的使用情況來(lái)看,，LH集團(tuán)要求從設(shè)計(jì)階段初就開始分解目標(biāo)成本到合約規(guī)劃中，只是各個(gè)階段所針對(duì)的控制費(fèi)項(xiàng)的不同,，所以要分解的合約規(guī)劃也有所不同,，就形成了在設(shè)計(jì)階段我可能只針對(duì)一些研發(fā)設(shè)計(jì)類費(fèi)項(xiàng)做合約規(guī)劃，到擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段針對(duì)一些前期工程費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行分解,。

我們知道,，合約規(guī)劃是可以直接對(duì)應(yīng)到合同的，也就是說(shuō)隨著項(xiàng)目的推進(jìn),，我可以一邊施工,，一邊簽合同，一邊做成本,，貌似典型的“三邊工程”,。我當(dāng)時(shí)也將這個(gè)疑問拋給了陶工，然后陶工說(shuō)了一句巨經(jīng)典的話：“天下烏鴉一片黑,，地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)都是一樣的,，只是LH加入了管理控制的手段而已”。

現(xiàn)在想來(lái)都覺得很對(duì),，三邊工程是目前地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題,，我們不能去改變每家企業(yè)的管理模式，但我們能讓我們的系統(tǒng)更加的貼和客戶的實(shí)際業(yè)務(wù)流程,，讓他們能夠用好這個(gè)管理工具,，發(fā)揮信息化的真正價(jià)值。

我們?cè)賮?lái)看LH集團(tuán)在做這個(gè)“三邊工程”的同時(shí),，有一套完整的成本控制制度來(lái)管理成本超標(biāo),，這個(gè)制度也被梳理成了流程在我們系統(tǒng)中得到體現(xiàn)。所以說(shuō),，光有合約規(guī)劃這個(gè)基礎(chǔ)還是不夠的,，還要有配套的管理手段才行。

所以這個(gè)傳說(shuō)中的三邊工程也不是那么容易做到的,，需要制定配套的管理制度,，并輔以我們的系統(tǒng)支持，才能做到很好的成本控制,。所以我們暫且稱它為“高層次的三邊工程”吧,！

合約規(guī)劃的執(zhí)行和調(diào)整：

這里先介紹一個(gè)新概念—規(guī)劃余量：

前期做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，引入規(guī)劃余量的概念,，來(lái)標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng),，將規(guī)劃余量理解為費(fèi)項(xiàng)的緩沖池，隨著實(shí)際簽訂合同變化而變化,。

規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。

其實(shí)這個(gè)都比較好理解了,，我們來(lái)看個(gè)例子,，建筑成本費(fèi)項(xiàng)的合約規(guī)劃分解圖：

（合約規(guī)劃支持層級(jí)，即一個(gè)合約規(guī)劃是由多個(gè)子合約規(guī)劃組成,。

規(guī)劃余量建立在末級(jí)管控費(fèi)項(xiàng)上）

1,、 簽訂合同時(shí)，必須選擇相應(yīng)的合約規(guī)劃,，且不允許重復(fù)被其它合同選擇,。這樣防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題,；

1,、 合同簽訂時(shí)選擇了合約規(guī)劃，已發(fā)生成本就隨之發(fā)生變化,，費(fèi)項(xiàng)的動(dòng)態(tài)成本也就實(shí)時(shí)更新,；2、 “合同-合約規(guī)劃”關(guān)聯(lián)機(jī)制　　

1) 當(dāng)合同簽訂的范圍小于合約規(guī)劃的范圍,，系統(tǒng)將余額生成一筆新合約規(guī)劃,，且允許用戶重新命名，明確新合約規(guī)劃的范圍,。新合約規(guī)劃既可以是原合約規(guī)劃的同級(jí)合約規(guī)劃,，又可以作為原合約規(guī)劃的子級(jí)合約規(guī)劃；

2) 當(dāng)合同簽訂的范圍大于合約規(guī)劃的范圍,，系統(tǒng)允許用戶從其他合約規(guī)劃或者規(guī)劃余量中選取相對(duì)應(yīng)的增加部分,；

3) 上述操作要求在填寫合同信息時(shí)必須明確；4) 舉例說(shuō)明：

1,、 復(fù)雜特例的處理：

1) 跨項(xiàng)目,、跨費(fèi)項(xiàng)的合同

實(shí)際工程中，總包合同往往涉及到多個(gè)費(fèi)項(xiàng),，如一份總包合同包含了智能化工程費(fèi)和電氣工程安裝費(fèi),；在各地區(qū)公司中，供電,、供水合同可能合同范圍不盡相同,，所對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃也存在跨費(fèi)項(xiàng)的問題。對(duì)于土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等合同也存在跨項(xiàng)目的問題,。

針對(duì)以上問題,，系統(tǒng)需要支持一份合同可以選擇不同項(xiàng)目、不同費(fèi)項(xiàng)的多個(gè)合約規(guī)劃,。

這里也解釋了前面為什么說(shuō)合約規(guī)劃可能只是合同的一部分的這種情況,。

1) 材料合同

公司簽訂的采購(gòu)類合同，簽訂合同時(shí),，無(wú)法確定各個(gè)項(xiàng)目分配的金額,，也就不能選擇對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃。

i.簽訂采購(gòu)類合同時(shí),，選擇進(jìn)入公司級(jí)的庫(kù)存材料費(fèi)項(xiàng),，可以理解為公司級(jí)庫(kù)存費(fèi)項(xiàng)的入庫(kù)；

ii.根據(jù)實(shí)際情況將公司費(fèi)項(xiàng)的庫(kù)存金額轉(zhuǎn)移到各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃上,，即庫(kù)存結(jié)轉(zhuǎn),，可理解為公司級(jí)庫(kù)存費(fèi)項(xiàng)的出庫(kù)；

iii.系統(tǒng)為保證“合約規(guī)劃－合同”模型的一致性,，需要在對(duì)應(yīng)項(xiàng)目上自動(dòng)生成一份“虛擬合同”,，“虛擬合同”不參與合同審批、合同統(tǒng)計(jì)分析,。

最后,，我們來(lái)看看合約規(guī)劃是否是成本控制的必須，沒有合約規(guī)劃是不是就不能做成本控制了呢,，直接將合同直接匯總到末級(jí)管控費(fèi)項(xiàng)中是否可行呢?其實(shí)沒有合約規(guī)劃也能體現(xiàn)成本控制的思想,，但感覺操作起來(lái)不是太方便，依照LH目前的經(jīng)驗(yàn),，可能會(huì)碰到諸多管理上的問題,，比如說(shuō)，費(fèi)項(xiàng)畢竟沒有合約規(guī)劃直觀,，還有如果費(fèi)項(xiàng)超預(yù)算,，到底是哪個(gè)合同超了，該追究誰(shuí)的責(zé)任,，這個(gè)找起來(lái)就比較麻煩了.

好了,，合約規(guī)劃就講到這里了，如果有什么問題可以關(guān)注微信號(hào)dichan360,，我們團(tuán)隊(duì)會(huì)盡量解答的,。后面的文章，我們會(huì)看到動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系下的相關(guān)業(yè)務(wù),，包括多種計(jì)算方法,，動(dòng)態(tài)成本回顧,，預(yù)警/強(qiáng)控等等，還是那句話,，光有合約規(guī)劃就想達(dá)成成本控制是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，還需要有相應(yīng)的管理和監(jiān)控手段來(lái)為成本保駕護(hù)航。