購房對很多家庭來說都是很重要的決定,，隨著房價的不斷攀升，買房所支付的款項,，通常是一個家庭年收入的十幾倍到幾十倍,，也是家庭未來若干年中所要支付的最大一筆開支。

無論是自主還是投資,，都需要先明確購房目的,，再針對性地了解相關(guān)信息，主要包括購房政策,、房屋產(chǎn)權(quán)的分類,、購房途徑和購買流程等。

明確購房目的

在購房前,，首先要明確購房的目的，是自住和還是投資,。如果是自住,，面積,、戶型和周邊配套是考慮重點。價格因素則可適當(dāng)放寬,。同時還要考慮清楚是屬于以下哪種類型,。

過渡性住房：適合這類住房的通常是小戶型、總價低,、首付少,、月供低、地理位置佳,、變現(xiàn)容易的房產(chǎn),。

改善型住房：適合三口之家，可考慮兩居室或三居室,，面積在80-120平方米之間，主要考慮戶型格局好,、樓層朝向佳,、周邊配套設(shè)施齊全的房產(chǎn)。

一次性到位住房：這類房產(chǎn),，面積一定要夠用,，三居以上的大戶型是首選，為了日后方便照顧老人和小孩,，周邊醫(yī)院,、公園、學(xué)校等配套設(shè)施需要重點關(guān)注,。價格因素則可適當(dāng)放寬,。

如果是投資性房產(chǎn)，樓盤地段和品質(zhì)是關(guān)鍵,。此外,，開發(fā)商的口碑、小區(qū)周邊配套,、交通規(guī)劃,、未來升值潛力是需要重點考慮的因素。

購房政策

國內(nèi)購房,，受房產(chǎn)政策影響很大,，在購房前你需要了解現(xiàn)階段房產(chǎn)和房貸的相關(guān)政策，從而判斷自身是否具有購房和貸款資格,，再根據(jù)實際情況來制定購房計劃,。這些政策包括：稅收政策和房貸政策。

稅收政策：

1. 契稅：家庭首次購買90平米以下普通住宅,，契稅按買賣合同價1%繳納,，家庭購買首套90-140平米以下住宅,，契稅按買賣合同價1.5%繳納。購買140平米以上或非普通住房,，契稅按買賣合同價3%繳納,。

2. 營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。

房貸政策：

1. 商業(yè)貸款最新政策：使用商業(yè)貸款以家庭為單位貸款購買首套普通自住房，首付最低比例為購房合同價的30%,；為改善住房需要購買二套住房的家庭,，根據(jù)2015年3月30日《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；購買家庭三套以上住宅,，銀行和暫停發(fā)放購房按揭貸款,。具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

2. 公積金貸款最新政策：使用公積金貸款以家庭為單位購買首套普通自住房,，首付最低款比例為購房合同價的20%,，不再對購房面積做出區(qū)分；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,，最低首付款比例為30%。購買家庭三套以上住宅,，銀行和公積金管理中心暫停發(fā)放購房按揭貸款,。具體首付款比例和利率水平由各地公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

提示注意：此次調(diào)整主要是針對家庭購買的普通自住房,，也就是70年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn),，那些商業(yè)用途的房產(chǎn)是不包含其中的，例如商鋪,、寫字樓等,。央行未來對于房貸政策將采取“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則,，不再是一刀切的對房貸政策進(jìn)行調(diào)控,，這會造成各家銀行在房貸政策上的不同，所以作為購房人在申請房貸時要到多家銀行了解貸款政策,。

房屋產(chǎn)權(quán)分類

購買樓宇前,，有必要了解相關(guān)的產(chǎn)權(quán)分類,。國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地為國家所有和集體所有，房屋可以為私人所有,。所以按土地性質(zhì)來劃分,，就分為國家所有和集體所有兩類，而在此基礎(chǔ)上的房屋產(chǎn)權(quán)就分為大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房,。

大產(chǎn)權(quán)的土地性質(zhì)為國家所有,，房屋所有權(quán)證的發(fā)放機(jī)構(gòu)為國家和房管局，這類房產(chǎn)可以辦理按揭貸款或抵押,。這其中再按房地產(chǎn)的用途劃分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn),。

居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)，又可分為住宅和集體宿舍兩類,。其中住宅是指供家庭居住使用的房產(chǎn),，此類居住用地的建設(shè)使用權(quán)的出讓年限為70年。購買樓宇的按揭最長可貸30年,。

商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn),，包括商業(yè)店鋪、百貨商場,、購物中心等。此類用地的建設(shè)使用權(quán)限的出讓年限為40年,，購買樓宇的按揭最長可貸10年,。

辦公房地產(chǎn)：即辦公樓、商務(wù)辦公樓（寫字樓）和行政辦公樓等,，此類用地的建設(shè)使用權(quán)限的出讓年限為40年,，購買樓宇的按揭最長可貸10年。

小產(chǎn)權(quán)的土地性質(zhì)為集體所有,，房屋權(quán)屬證明頒發(fā)單位為鄉(xiāng)政府或村,。這類房產(chǎn)不可辦理按揭或抵押。在建設(shè)使用權(quán)限的出讓年限上沒有明確時間,，可隨時征用,。小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案,。

購房途徑

選擇和購買房產(chǎn)的途徑有很多,，但需要應(yīng)該了解各種途徑的利弊，選擇一種最適合自己的方式：

開發(fā)商：這種方式簡單直接,，稅費相對少,，所購房產(chǎn)屬于一手新房，便于裝修,。但目前一些熱點城市可選擇樓盤數(shù)量少,，同時期房居多,，無法第一時間了解到房產(chǎn)的實際情況，這就需要多了解開發(fā)商的情況,。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：這種方式簡單方便,，可選擇房源多，能最直觀地了解到房產(chǎn)本身和小區(qū)的實際情況,。但中間環(huán)節(jié)費用居多,，包括房產(chǎn)稅費和中介服務(wù)費。需要雇傭有一定規(guī)模和口碑的經(jīng)紀(jì)公司,。

親朋好友介紹：如果你朋友多,、人脈廣，可以通過親朋好友介紹購買房產(chǎn),，這種方式可以節(jié)省大筆中介費用,，但房產(chǎn)交易屬于家庭的大宗消費，在交易過程中手續(xù)較多,，專業(yè)性較強(qiáng),，建議還是雇傭律師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等居間機(jī)構(gòu)提供中間服務(wù),，以降低風(fēng)險,。

自己尋找房源與業(yè)主直接交易：在信息發(fā)達(dá)的今天，你可以通過互聯(lián)網(wǎng)尋找自己喜歡的房產(chǎn),，也可以到心儀的小區(qū)通過物業(yè)或者居委會實地尋找房源,，這種方式會節(jié)省大筆中間費用。但因為信息繁多,、真假難辨,，所以買賣起來風(fēng)險較大。建議在找到合適的房源之后,，還是雇傭律師,、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等居間機(jī)構(gòu)提供中間服務(wù)，降低風(fēng)險,。

購買流程

在國內(nèi)樓宇的買賣是需要通過政府規(guī)定的相關(guān)部門管理,。在各地所屬部門的名稱不同，例如在北京是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會,，在上海是住房保障和房屋管理局,。這些部門都是負(fù)責(zé)其所屬的各個房產(chǎn)交易所。

樓宇的買賣雙方必須簽訂合同后,，由買賣雙方本人或由持有公證書的代表人,，持本人及家人有效的相關(guān)證件，如身份證明,、戶口本,、結(jié)婚證等原件,，到房產(chǎn)所屬管轄區(qū)域的交易大廳辦理交易手續(xù)。未經(jīng)鑒證登記的買賣行為都不受法律保護(hù),。在買賣流程上,，購買新建商品房和購買存量房（二手房）有所區(qū)別：

購買新建商品房：預(yù)售申請、簽訂合約,、按揭申請,、按揭審批、驗房收房,、確權(quán),、產(chǎn)權(quán)過戶、發(fā)證等步驟,。

購買存量房（二手房）：簽訂合同,、房產(chǎn)評估、按揭申請,、按揭審批,、產(chǎn)權(quán)過戶、發(fā)證,、抵押登記,、銀行放款、交房驗房等步驟,。

此外,，購買方式分為按揭購房和全款購房兩種。房屋產(chǎn)權(quán)證具體包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》,，但有些地方則是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書》。

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