住房貸款分為住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，住房公積金貸款的利率較低,，如果能用住房公積金貸款那當(dāng)然最好,。商業(yè)銀行貸款利率受政策影響會(huì)有變化。一般而言,，首套房商貸利率會(huì)有折扣,，但至于折扣是多少，不同時(shí)期,、不同的商業(yè)銀行都會(huì)不同,，還需好好比較。

       那需不需要提前還款呢,？有人也許會(huì)說,，只要投資收益能高過同等資金量的貸款利息，就可以不用提前還貸款了,。這種想法很符合機(jī)會(huì)成本的概念,，但有一個(gè)問題需要了解。我們見到的銀行掛牌利率都是名義利率,，以“年”作為基本計(jì)息周期,。對于房貸，銀行是按月計(jì)息，一年計(jì)息數(shù)為12次,，說通俗點(diǎn)就是把每月的利息計(jì)12次復(fù)利,，就得到房貸的實(shí)際年利率。所以,，按照上面的邏輯,，只有當(dāng)你的投資收益高過房貸的實(shí)際利率時(shí)，似乎可以考慮不用提前還房貸了,。

        銀行房貸月供的還款方式分為等額本金和等額本息,，大多數(shù)人用的是等額本息的方式，也就是每個(gè)月的月供數(shù)額是固定的,。等額本金的還款方式,，每個(gè)月的月供數(shù)額會(huì)不同，前期月供壓力較大,，但每月固定還的本金是一樣的,。等額本息的優(yōu)勢在于前期還款壓力小，但還的利息會(huì)比較多,；等額本金的優(yōu)勢在于前期多還本金,，這樣總的利息就比較少。至于選擇等額本金還款還是選擇等額本息還款,，就需要根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)條件決定了,。

      因?yàn)?STRONG>等額本金所還利息總額比等額本息少，就說等額本金比等額本息劃得來這種說法并不科學(xué),。因?yàn)?STRONG>等額本息方式前期歸還的本金少,，后期歸還的本金多，相較于等額本金還款,，本金在借款人手中的時(shí)間更長,，當(dāng)然要多付利息了。