▲問(wèn)題一：預(yù)約合同簽訂后未簽訂本約的責(zé)任認(rèn)定

案情：2012年9月23日,，鄒某與開(kāi)發(fā)公司商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)，并支付認(rèn)購(gòu)定金8萬(wàn)元；認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：如鄒某未在通知的時(shí)間截止日期前到開(kāi)發(fā)公司簽署買(mǎi)賣(mài)合同,，則視為鄒某放棄購(gòu)買(mǎi)該商鋪,，所付定金不予退還。2012年10月15日,，開(kāi)發(fā)公司向鄒某發(fā)出《簽約通知》,，要求鄒某簽約截止日期為2012年10月19日,，逾期不來(lái)，其將視為鄒某放棄購(gòu)買(mǎi)該商鋪,，所交定金將依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定處理,。

鄒某收到該通知后，按要求時(shí)間到五洲龍盛公司就簽訂買(mǎi)賣(mài)合同事宜進(jìn)行磋商,，但因交房時(shí)間,、商鋪收益率,、投資回報(bào)期、商家入駐等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見(jiàn),，合同未能簽訂,。后鄒某訴至法院要求退還定金。開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為,，鄒某在協(xié)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要求將第三方合作事宜（承租商戶）寫(xiě)進(jìn)合同是不合理的，因鄒某拒不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,，定金不應(yīng)退還,。

一審：1、關(guān)于交房時(shí)間,。開(kāi)發(fā)商稱應(yīng)當(dāng)按照正常工期進(jìn)行交付,，并無(wú)不當(dāng)。2,、關(guān)于投資回報(bào)率,。因購(gòu)買(mǎi)的該商鋪后將委托第三方經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)公司無(wú)法提前確定回報(bào)率,，故鄒某的該要求不合理,。3、關(guān)于將承租商戶寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充合同,。因商家具體運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商不能控制,，故不能將承租的名牌商戶寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充合同中。綜上，認(rèn)定是由于鄒某一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，適用定金罰則,。

二審：雙方當(dāng)事人在簽訂本約時(shí)，一方不得利用優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)迫另一方接受超過(guò)預(yù)約合同內(nèi)容的條件,。若當(dāng)事人就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致,，則不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定拒絕訂立本約，不能適用定金罰則,。主要理由為：售后包租的商鋪,，投資回報(bào)率是買(mǎi)受人決定是否購(gòu)買(mǎi)商鋪的重要因素，應(yīng)屬合同主要條款,。

一,、二審的認(rèn)識(shí)差異在于：

對(duì)應(yīng)當(dāng)締約義務(wù)的理解。應(yīng)當(dāng)締約義務(wù)最根本的目的在于保護(hù)善意預(yù)約人,，促使誠(chéng)信談判,，平衡當(dāng)事人的利益，一方不得利用優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)迫另一方接受超過(guò)預(yù)約合同內(nèi)容的條件,。當(dāng)善意磋商不成或締結(jié)本約前由某些條件發(fā)生了變更,，導(dǎo)致本約無(wú)法訂立的，應(yīng)認(rèn)定為雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò),，合同無(wú)法訂立系不可歸責(zé)于雙方的原因,。延伸而言，應(yīng)當(dāng)締約的前提是當(dāng)事人地位平等,、權(quán)利義務(wù)平衡以及合同主要未決條款須經(jīng)誠(chéng)信磋商,。

如何考察未訂立本約是否屬于一方責(zé)任？

是否歸責(zé)于一方的原因,，需要考察兩個(gè)方面的內(nèi)容：

一是一方提出的磋商條款是否應(yīng)列入本約合同的主要內(nèi)容,，是否應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同中的未決條款；

二是如認(rèn)定提出的磋商條款屬于合同中的未決條款,，提出方的磋商過(guò)程是否誠(chéng)信,、善意。

就普通商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言,，合同主要條款應(yīng)當(dāng)包括：當(dāng)事人的姓名,、名稱、房屋的基本狀況,、價(jià)款,、付款方式、付款時(shí)間,、交付使用條件及日期,、配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施以及面積差異的處理方式等。當(dāng)事人在訂立預(yù)約合同時(shí)如未將上述條款列入,，則在訂立本約合同時(shí)可就相應(yīng)條款進(jìn)行誠(chéng)信磋商,，如就合同主要條款未能磋商一致導(dǎo)致本約合同無(wú)法訂立的，不適用定金罰則,，否則,，因任何一方原因?qū)е卤炯s合同無(wú)法訂立的，應(yīng)適用定金罰則,。

就“包租商鋪”買(mǎi)賣(mài)合同而言,，合同的主要內(nèi)容除一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必要內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括：租金收益等內(nèi)容,?！鞍馍啼仭辟I(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中，買(mǎi)受人提出就租金收益,、入駐商戶等內(nèi)容進(jìn)行磋商,，系依合同目的行使權(quán)利。如果在預(yù)約合同中未體現(xiàn)上述內(nèi)容,，亦無(wú)證據(jù)證明雙方曾就相應(yīng)條款進(jìn)行過(guò)有效磋商,，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同中的未決條款。此外,，訂立“包租商鋪”買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，出賣(mài)人有義務(wù)如實(shí)披露購(gòu)買(mǎi)“包租商鋪”存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)雙方經(jīng)善意磋商無(wú)法就租金收益等條款達(dá)成一致時(shí),，不應(yīng)認(rèn)為是因一方當(dāng)事人原因致使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立,，因此，不適用定金罰則,。

具體分析可見(jiàn)華明同志的《商鋪買(mǎi)賣(mài)：租金收益磋商要求可以對(duì)抗“包租商鋪”預(yù)約合同定金罰則》一文,。

▲問(wèn)題二：合同效力認(rèn)定問(wèn)題

案情：2011年7月7日，某社居委,、千千賓館和于某三方簽訂一份《綜合樓及土地出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將千千賓館股權(quán),、千千賓館房屋及有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓給于某,。

一審：根據(jù)某社居委提供的1998年7月30日的土地使用權(quán)證，認(rèn)定本案所涉土地為集體土地,，雙方的轉(zhuǎn)讓行為了違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，無(wú)效。

二審：二審審理中,，就訴爭(zhēng)土地的性質(zhì),、有無(wú)征用等問(wèn)題，本院發(fā)函向無(wú)錫市國(guó)土資源局咨詢。該局回復(fù)意見(jiàn)為：該地未被征用,，依據(jù)錫國(guó)土建（1998）第104號(hào)文,，系前村社區(qū)撤組后剩余國(guó)有土地。二審認(rèn)為,，1998年撤組設(shè)居政府文件發(fā)布后,，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有。因此,，雙方轉(zhuǎn)讓行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，合同應(yīng)認(rèn)定有效。

一,、二審的認(rèn)識(shí)差異在于：

這個(gè)案件導(dǎo)致改判的主要原因是對(duì)證據(jù)的基本審核認(rèn)定上有疏忽,，對(duì)相關(guān)證據(jù)的時(shí)效性未作細(xì)致研究所致。但對(duì)于合同效力的問(wèn)題,，值得強(qiáng)調(diào)的是,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，我們千萬(wàn)要防止以法官的判斷來(lái)替代當(dāng)事人判斷,，防止用合同客觀履行后的現(xiàn)實(shí)公平來(lái)替代當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn),，防止給一個(gè)一個(gè)非典型性合同貼上名為什么實(shí)為什么的標(biāo)簽。當(dāng)然,，不是說(shuō)貼標(biāo)簽肯定不好,，貼標(biāo)簽可以極快的將最接近的有名合同的成熟規(guī)定予以套用。但是,，不能輕易貼上標(biāo)簽,，不能以貼標(biāo)簽的方式否定當(dāng)事人的真實(shí)意思，從而堂而皇之地調(diào)整合同的履行條款,，特別注意要嚴(yán)苛把握以合法形式掩蓋非法目的理由否定合同的法律效力,。

這里，我們要明確,，確定合同無(wú)效必須以違反法律,、行政法規(guī)（或司法解釋）明確禁止的規(guī)定為判斷標(biāo)準(zhǔn)，除此之外,，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的形形色色的無(wú)名合同或混合特征的合同給予包容,，認(rèn)可當(dāng)事人對(duì)自己的權(quán)利處置，相信市場(chǎng)主體對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷,，支持市場(chǎng)創(chuàng)新的動(dòng)力,，看重誠(chéng)信，維護(hù)交易的安全與秩序,。

▲問(wèn)題三：關(guān)聯(lián)合同應(yīng)否分割處理

案情：2011年5月,，新都公司作為甲方（建設(shè)方）與順通公司作為乙方（施工方）簽訂施工承包合同,。后新都公司資金緊張，提出以房抵債,，順通公司同意,，，后雙方以16套商品房抵作新都公司應(yīng)付順通公司的同額工程款,，過(guò)戶至順通公司指定的人員名下,。2012年5月21日，新都公司將其中2套商品房的買(mǎi)賣(mài)合同簽入并備案至該公司顏某名下,，但顏某實(shí)際未支付任何房款,，且買(mǎi)賣(mài)合同原件由順通公司持有。2012年9月,，因順通公司資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題,，要求新都公司收回其中的11套商品房，由新都公司支付順通公司11套商品房相應(yīng)的價(jià)值950萬(wàn)元,。2012年9月10日,，新都公司向順通公司支付了950萬(wàn)元。后新都公司起訴,，要求協(xié)助辦理注銷(xiāo)備案手續(xù),。

一審期間，原審法院向新都公司釋明：本案存在新都公司與順通公司之間履行解除11套工抵房的協(xié)議這一法律關(guān)系和新都公司與顏中良之間解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理相應(yīng)的商品房注銷(xiāo)手續(xù)這一法律關(guān)系,，告知新都公司兩者只能擇其一,。新都公司選擇的法律關(guān)系為解除其與顏中良簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

一審：新都公司選擇商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系,，要求順通公司退房沒(méi)有事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù),，法院對(duì)此不予支持。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中,，新都公司與顏某就本案訟爭(zhēng)房屋抵順通公司工程款并無(wú)異議,，顏某應(yīng)付的房屋款項(xiàng)也由順通公司以工程款形式抵清。因新都公司從未與顏某就本案訟爭(zhēng)工抵房達(dá)成過(guò)解除協(xié)議,，與其達(dá)成解除包含本案訟爭(zhēng)房屋在內(nèi)的11套工抵房協(xié)議的對(duì)方是順通公司,，故新都公司與順通公司達(dá)成的協(xié)議不能約束協(xié)議之外的第三方顏某。因此,，新都公司要求顏某退還工抵房,，以及協(xié)助新都公司辦理訟爭(zhēng)工抵房預(yù)售合同備案登記注銷(xiāo)手續(xù)，無(wú)事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù),，法院對(duì)此不予支持。

二審：解除新都公司與顏中良之間的買(mǎi)賣(mài)合同,，理由是：工抵房協(xié)議與商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)聯(lián),，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是履行工抵房協(xié)議的具體方式,，由于顏某與新都公司并無(wú)實(shí)際的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，僅是掛名購(gòu)房人,，實(shí)際的權(quán)利當(dāng)屬順通公司,，當(dāng)順通公司與新都公司解除工抵房協(xié)議時(shí)，僅為協(xié)議履行方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系也應(yīng)隨之解除,，作為掛名購(gòu)房人的顏某負(fù)有協(xié)助義務(wù),。

一、二審的認(rèn)識(shí)差異在于：

對(duì)關(guān)聯(lián)合同是否一并審理存在不同認(rèn)識(shí),。一審的審理思路,，僅從法律邏輯上來(lái)說(shuō)，也不是絕對(duì)不可以,，即把順通公司與顏中良的關(guān)系認(rèn)定為無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的關(guān)系,，由顏中良取得相應(yīng)權(quán)利，與新都公司之間形成獨(dú)立的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,。但是,，如此操作的后果是后續(xù)還可能產(chǎn)生如下案件：1、新都公司另行起訴順通公司,，要求返還工程款,。2、在順通公司缺乏履行能力的情況下,，新都公司提起撤銷(xiāo)之訴,，要求撤銷(xiāo)順通公司與顏某之間的無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為。

通過(guò)這兩條途徑,，最終達(dá)到的結(jié)果是與目前二審判決的效果是相同的,。唯一的區(qū)別是，法院和當(dāng)事人的訴訟成本增加,。當(dāng)然,，如果顏某與順通公司之間有實(shí)際的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系或以房抵債協(xié)議，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為顏某從順通公司受讓權(quán)利而直接與新都公司產(chǎn)生獨(dú)立的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,。此時(shí),，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同相對(duì)性原則進(jìn)行審理。

▲問(wèn)題四：對(duì)合同的審查是否需要過(guò)多地職權(quán)干預(yù)

案情：王某全權(quán)委托李某處理與萬(wàn)達(dá)公司拍賣(mài)收藏品一事,，委托代理權(quán)限包括索要款物,、協(xié)商處理、和解,、接收款物等內(nèi)容,。2013年2月4日，萬(wàn)達(dá)公司向李某出具欠條1份,，載明：今欠李某差旅費(fèi)及運(yùn)費(fèi)20萬(wàn)元整,。同日,，萬(wàn)達(dá)公司與王某（代理人李某）達(dá)成返還王某物品、運(yùn)輸費(fèi)用由王某負(fù)擔(dān)等內(nèi)容的協(xié)議,。李某持欠條起訴,。萬(wàn)達(dá)公司未抗辯。

一審：本案所涉欠條雖載有萬(wàn)達(dá)公司結(jié)欠李某20萬(wàn)元之內(nèi)容,，但該欠條系李某作為王某的代理人與萬(wàn)達(dá)公司在追討王某的拍賣(mài)款及物品過(guò)程中,，就運(yùn)輸費(fèi)及差旅費(fèi)達(dá)成的欠條，故本院認(rèn)定該欠條實(shí)際為萬(wàn)達(dá)公司結(jié)欠王某運(yùn)輸費(fèi)及差旅費(fèi)20萬(wàn)元,，李某無(wú)權(quán)向萬(wàn)達(dá)公司主張?jiān)摽?。駁回李的訴訟請(qǐng)求。

二審：雖然該欠條與王某委托其處理拍賣(mài)事務(wù)有關(guān),，但該欠條明確載明相對(duì)人為李某,。該欠條與直接約束王某及萬(wàn)達(dá)公司的協(xié)議系同一日簽訂，按照常理,，若該欠條的相對(duì)方系王某,，則相關(guān)內(nèi)容可直接在協(xié)議中明確，或與協(xié)議一致載明相對(duì)方王某,，而非直接向李某出具欠條,。應(yīng)認(rèn)定該欠條直接約束李某與萬(wàn)達(dá)公司，李有權(quán)主張,。

一,、二審的認(rèn)識(shí)差異在于：

1、某項(xiàng)主張應(yīng)由當(dāng)事人提出,，法院不要越俎代庖,。

2、首先依據(jù)書(shū)面證據(jù)文義作出判斷,，有充足相反依據(jù)才可不依書(shū)面證據(jù),。

（關(guān)于民間借貸合同糾紛審理中出現(xiàn)的問(wèn)題，將做專題評(píng)述,，在本章節(jié)中不再贅述）

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