來到上班的地方后，這位28歲的高檔咖啡廳經(jīng)理跟同事和顧客聊了他的煩惱,。

“我看到一個牌子寫著‘一對年輕夫婦欲在附近買房’”,。他難以置信地表示有哪個和他年齡相仿的人能在一居室公寓平均售價為43萬美元的小區(qū)內(nèi)買房。

埃雷茲無需解釋他的痛苦,。他和他的朋友在過去幾年已經(jīng)討論過無數(shù)遍這個話題了,。“很簡單，”一位名叫伊泰的顧客表示,，“那房子是他們父母幫他們買的,。”

四年前,，羅斯柴爾德大道是當時全國抗議的風暴中心,，最多高峰時約有40萬民眾走上街頭。數(shù)百名抗議者沿著羅斯柴爾德大道扎營,，抗議昂貴的房價和整體社會不平等,，參加者主要是年輕人。

但四年后,，全國各地的房價和房租飆升得更厲害了,。自2006年起，房價每年的平均漲幅為6.23%,，絲毫沒有減緩的趨勢,。與此同時，房租自2008年起約上漲了60%,，其中特拉維夫的漲幅超過72%,。智庫Shoresh研究所經(jīng)濟學家諾姆·格魯伯（Noam Gruber）表示，“論房價與收入的比值,，以色列是世界上房地產(chǎn)市場最貴的國家之一,。”

埃雷茲表示,，他在羅斯柴爾德大道和兩個室友合租,，每月房租為2200謝克爾（約合582美元）。他拿的是“平均工資”,，意思是只比8000謝克爾（約合2100美元）多一點點,。埃雷茲正在考慮離開以色列。

“以色列富人和中產(chǎn)階級之間的差距太大了,。對中產(chǎn)階級來說,，這是一個生存的問題，只想著如何努力熬過這個月,?！?/p>

埃雷茲表示他腦海中從未浮現(xiàn)過買一套自己的房的想法。

“今天,，為了能夠按揭買房,，你需要支付約40%的首付。比如,，我想買一套100萬謝克爾的房,，這就意味著我必須支付40萬（約合10.6美元）的現(xiàn)金,，而且我還要有擔保人?！?/p>

“這不是我同齡人可以拿得出手的一筆錢,，我99%的朋友都做不到。我們最多也就存了5萬或10萬謝克爾,?！?/p>

埃雷茲在歐洲生活過兩年，節(jié)假日時在推車上賣漢堡,?！澳抢锏纳钜p松得多。我當時的車比現(xiàn)在的好,，而且想都不用想就可以去下館子,。”

他表示,，不管在以色列多么努力工作,，他總覺得在原地踏步。

租客的痛

以色列議員斯塔夫·沙菲爾（Stav Shafir）表示,，房價不斷上漲是由于政府的不作為,。

“以色列大部分土地都是國有的，意味著政府可對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響,。政府可以放出土地,，建設(shè)大量政府廉租房，鼓勵企業(yè)家在每個建設(shè)項目中保留一定比例的經(jīng)濟適用房,。英國和法國就是這么做的,。”

沙菲爾表示,，另一個大問題是盡管以色列有超過200萬的租客（總?cè)丝跒?00萬）,，但房屋租賃市場在很大程度上還不規(guī)范。

“這是一個弱肉強食的環(huán)境,。很多住在出租屋里抱著存錢買房希望的年輕人發(fā)現(xiàn)自己走進了惡性循環(huán),。租金不斷上漲,，他們不得不搬來搬去,，因此也無法存錢?！?/p>

沙菲爾提倡為房東制定激勵機制,，使其與租客簽訂長期租賃合約，每年只小幅上漲租金,。此舉將減少部分買房壓力,。她還推動了另一項規(guī)范房東與租客關(guān)系法案的制定,。

房東與租客的買房競爭

Shoresh研究所經(jīng)濟學家格魯伯表示，以色列自2008年以來房價和房租上漲的直接原因是大量買房者把購房當成投資,。

當格魯伯提到投資房屋時,，他指的不是來耶路撒冷和特拉維夫買房但大部分時間都沒有住在里面的外國富人，而是25萬擁有一套房產(chǎn)以上且通常是為了收取租金的以色列公民,。

以色列房地產(chǎn)網(wǎng)站Madlan規(guī)劃信息部負責人杰西·?？怂梗↗esse Fox）解釋道：“不像歐洲部分國家的人口越來越少，以色列的人口正在日益增長,?！?/p>

“這是因為以色列每個家庭的家庭成員相對較多（平均每個婦女育有3.04個孩子）。自2008年經(jīng)濟大危機以來,，銀行利率一直很低,，而當利率持續(xù)走低時會出現(xiàn)的情形就是：人們的錢自然而然地投進了房地產(chǎn)市場，因為投資效益比債券市場好,。開發(fā)商能低息貸款,，而想買房的人們更是能以超級低息貸款。低利率通常會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展,?！?/p>

格魯伯表示，因此自2008年以來,，住房供給不斷隨人口增長而增加,，但突然出現(xiàn)了新的買房群體，本質(zhì)上就是在和試圖買下第一套房的年輕家庭競爭,。

這一群體就是購買第二套（和第三套）房產(chǎn)的買家,。

“當房價上漲時，很多年輕家庭被迫住進出租屋,。但因為他們買不起房,，房東在議價時更占優(yōu)勢，導致租金上漲,?！?/p>

所以基本上就是富者更富貧者更貧？

“是的,?！备耵敳f，“由于利率很低,，房產(chǎn)不斷升值,，和那些沒有房產(chǎn)的人相比，那些擁有房產(chǎn)的人變得越來越富有,。貧富差距肯定在日益加劇,，利率一天不升,，這一趨勢就會持續(xù)下去?！?/p>

世界經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）的數(shù)據(jù)表明,，以色列的社會不平等嚴重程度位列世界第五。其他貧富差距更大的國家僅有美國,、土耳其,、墨西哥和智利。但格魯伯表示,，近年來以色列的貧富差距已略有好轉(zhuǎn),。

“近年來，收入方面的差距出現(xiàn)了略微縮小,。但低利率卻造成了資產(chǎn)方面的巨大貧富差距”,。

誰是二次置業(yè)買家？

Kohelet政策論壇經(jīng)濟學家邁克爾·薩雷爾（Michael Sarel）表示購置第二套房產(chǎn)的都是中產(chǎn)階級或以上的買家,。

“不是非常富裕的上層階級,，因為他們根本沒有必要操心房產(chǎn)。而那些窮人又拿不出50萬謝克爾的首付,。因此二次置業(yè)的都是收入在6位到9位數(shù)的買家,。”

據(jù)以色列商務(wù)日報TheMarker報道,，一半購置投資性房產(chǎn)的買家都在政府,、大型銀行或保險公司供職，盡管這些員工僅占總?cè)丝诘?3%,?！耙陨械娜丝诳煞譃閮煞N類型?！盩heMarker編輯蓋伊·洛爾尼克（Guy Rolnik）在爭取社會公平的抗議活動結(jié)束后寫道,，“分別是圈內(nèi)人和圈外人。圈內(nèi)人是指那些受益于當前經(jīng)濟和政治發(fā)展的人,，他們和國內(nèi)權(quán)力中心以及受保護行業(yè)有著緊密聯(lián)系,。而圈外人就是剩下的人?！?/p>

洛爾尼克表示,，以色列電力公司就屬于圈內(nèi)的一部分，該公司的平均工資為2.4萬謝克爾（是收入中位數(shù)的三倍）,，以色列港口及軍工行業(yè)工人的薪酬也同樣豐厚,，所屬工會非常強大,，享受著只能在私營部門員工夢中出現(xiàn)的待遇和工作保障,。洛爾尼克把以色列商業(yè)巨頭的員工以及相關(guān)人員都歸為圈內(nèi)人,。

“只有50萬到100萬的以色列民眾生活得很好?！币陨猩鐣c經(jīng)濟發(fā)展中心負責人丹尼爾·多倫（Daniel Doron）告訴《以色列時報》,，“剩下的都在艱難求生?！?/p>

錯的不是房東

但Kohelet政策論壇經(jīng)濟學家薩雷爾表示,，數(shù)據(jù)并不支持以下說法：住房需求的持續(xù)增長源于那些已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)但還有現(xiàn)金買第二套的以色列民眾。

“僅四分之一售出的房屋是投資性房產(chǎn),?！彼_雷爾說，“剩下的四分之三都是買家真正入住的房屋,?！?/p>

格魯伯對該看法表示異議。因為二次置業(yè)的房產(chǎn)稅非常繁重,，許多投資買家都通過代理人進行購買,，掩蓋買房的性質(zhì)。

“很難把投資性買家區(qū)分出來,。他們可以聲稱是為‘自己的孩子’購買房產(chǎn),。”

“增加二次置業(yè)房產(chǎn)稅這一做法的方向是對的,。但我認為我們應(yīng)該從作為房東收入的租金中征稅,。該做法世界各地都是可以接受的。不正常的是以色列,，大量免除了租金收入稅的征收,。”

‘不存在住房危機’

但薩雷爾表示：“現(xiàn)在不存在住房危機的說法,，人們并非無家可歸,。”

他表示,，過去七年出現(xiàn)的情況是買房而非租房需求的持續(xù)大量增長,。

“我是怎么知道這一點的？因為租金上漲的速度并沒有那么快,，只稍微上漲了一點,。如果住房需求出現(xiàn)問題，沒有足夠的房屋供民眾居住,，那么我們將看到租金也會出現(xiàn)激增,。”

薩雷爾表示,，有關(guān)居住密度的數(shù)據(jù)也支持了這一結(jié)論,，即每戶住宅房間數(shù)量及占地面積,。

“近幾年，我們可以看到居住密度在減小,。人們正在搬進越來越大的公寓,，有更多的房間，占地面積更大,。這并不符合存在住房危機和住房不夠的解釋,。”

薩雷爾解釋道,，恰恰相反,，因為利率很低，和過去相比,，現(xiàn)在買房要容易得多,。這是因為大多數(shù)人都選擇按揭買房?！胺课葙J款中每100萬謝克爾的還款利息和10年或20年前相比要低得多,。”

假設(shè)你至少存了40萬謝克爾作為首付,，也就是說房屋的總價為100萬謝克爾,，你可以在阿弗拉、埃拉特,、貝爾謝巴或哈里什但不能在特拉維夫市中心買下一套新房,。耶路撒冷一套三房公寓的平均售價約為237.54萬謝克爾（約合62.8萬美元），讓買家望而卻步,，而特拉維夫三房公寓的售價約為314.89萬謝克爾（約合83.3萬美元）,。

“特拉維夫面臨的問題尤其嚴峻?！盡adlan網(wǎng)站的?？怂拐f，“因為當?shù)氐淖》啃枨筇罅?。幾乎整個以色列一半的人口都居住在特拉維夫及其周邊地區(qū),，而以色列其他大城市目前還無法為年輕人提供和特拉維夫一樣的生活方式和經(jīng)濟機會?！?/p>

所以如何解釋人們認為自己永遠買不起房的主觀想法,？

“因為媒體一直反復拿住房危機說事?！惫谞栒f,，“財政部長（卡隆）不停在說沒有足夠的房源，我們必須建設(shè)更多房屋,。人們聽了他的話,，相信了他?！?/p>

但薩雷爾的確從中看到了即將到來的重大危險，那就是以色列房價真的是太高了,。

“存在資產(chǎn)泡沫破滅的風險,。如果房價回落得太快，將導致經(jīng)濟和金融危機,?！?/p>

他表示，最壞的情形是失業(yè)危機加上房價下跌以及利率上升,。屆時,，68%已經(jīng)買房的以色列民眾將可能無力支付房貸。

解決方案是什么,？

薩雷爾說,，政府應(yīng)該停止房地產(chǎn)市場干預。政府為首次置業(yè)買家提供的所有津貼都只起到了增加買房需求的作用,，無意間就拉高了房價,，弄巧成拙。

“津貼并不能幫到無法支付首付的買家,，只會拉高需求,。如果我知道我可以享受優(yōu)惠，我會買一個更大的房子,?！?/p>

供應(yīng)方

雖然本文的每個受訪對象在房屋實際數(shù)量是否與人口需求同步方面各持己見，但他們都表示建設(shè)新房屋的地皮供給有著很大的問題,。

“供給存在很大的問題,。”諾姆·格魯伯說,，“以色列建設(shè)一棟公寓需耗時13年,，真正動工建設(shè)只需兩年，光是通過各種審核就要11年,?！?/p>

而審核過程遇到的第一個瓶頸就是以色列土地管理局。在過去幾年里,，該部門因任人唯親和腐敗而飽受詬病,。以色列土地管理局的500名員工領(lǐng)著豐厚的薪酬和退休金，至少屬于高薪范疇（據(jù)TheMarker報道，該部門的平均月薪為1.5萬謝克爾,，收入中位數(shù)為1.19萬謝克爾）,。

但以色列土地管理局一旦把土地售給開發(fā)商后，還存在其他的障礙,。開發(fā)商必須獲得當?shù)厥姓呐鷾?，而要想市政府簽名通過審核，又得再花一大筆錢,。

根據(jù)最近的數(shù)據(jù),，以色列265個市長中約有60個接受警方腐敗調(diào)查，多數(shù)涉案市長都和房地產(chǎn)審核有關(guān),。

腐敗還不是唯一的問題,。

“市政稅收存在相關(guān)約束條件，新居民將為城市帶來資金損失,?！备耵敳f，“因此各城市更喜歡工業(yè)或商業(yè)項目,，試圖阻止居民住宅的建設(shè),。”

薩雷爾說：“打個比方,，你是佩塔提瓦克的市長,，你可以選擇新建一個小區(qū)。但就是不值得,。因為新業(yè)主將在服務(wù)和教育方面花掉市政府一大筆錢,，而他們交的稅還不足以彌補這一損失?！?/p>

尋租國度

如果你問丹尼爾·多倫為什么房價不斷上漲,，他將指出以色列社會一個更大的系統(tǒng)性問題。他表示,，商業(yè)領(lǐng)域約被20個商業(yè)巨頭主宰著,，他們與腐敗的政客和手握重權(quán)的政府官員相互勾結(jié)，導致經(jīng)濟運轉(zhuǎn)速率低下,，壓榨大多數(shù)人民,，直到把他們逼至生活水平瀕臨貧困線。

他援引以色列央行2010年的報告表示,，“約20個商業(yè)集團掌控著大部分國有企業(yè)（約25%的上市企業(yè)）以及約一半的市場份額,，幾乎全部都是有著金字塔結(jié)構(gòu)的家族企業(yè)?！?/p>

他表示,，許多以色列民眾每天早上起來“去上班,，但大部分時間卻用來通過政治手段接近可給他們好處的人。這就是以色列員工工作效率只有美國員工三分之二的原因,，而且這些員工并不覺得他們創(chuàng)造了任何價值,。”

多倫所說的“尋租”是一個經(jīng)濟術(shù)語,，指那些接近精英階層的人為了自己的利益利用他們的政治或經(jīng)濟影響力分攤現(xiàn)有蛋糕,，而不是創(chuàng)造價值，共同做大經(jīng)濟蛋糕,。

根據(jù)一項研究,，除西班牙、波蘭和臺灣外,，以色列的腐敗也非常嚴重,，位列世界第37名,。

“以色列有著雄厚的人力資本,。”多倫說,，“但以色列在社會主義期間建立的體制正在摧毀政治和經(jīng)濟,。我們正在失去我們的年輕力量。誰還會留下來保衛(wèi)這個國家,？”

“沒有強有力的數(shù)據(jù)證明房價是否是促使人們離開的原因,。”格魯伯說,，“但我認為,，在一個全球化的世界，人們很清楚在以色列國外的機會,，其中包括一套公寓或一座房子,。”

至于咖啡店經(jīng)理埃雷茲,，他表示他20%的朋友已經(jīng)離開以色列,。

根據(jù)一項調(diào)查，約40%的以色列民眾正在考慮移民,。據(jù)悉,，現(xiàn)在在國外生活的以色列公民達100萬。

“我不想離開,?！卑＠灼澮酪啦簧岬溃斑@里的人很溫暖,，我很愛這里,。以色列真的是一個最適合居住的地方,。但前提是你要夠有錢?！?/p>