群租禁令讓不少低收入租房族開(kāi)始憂慮將來(lái)住在哪兒

原標(biāo)題：專職轉(zhuǎn)租六套房月賺八九千二房東擔(dān)憂整治后“居無(wú)所”

日前，從上海市住宅物業(yè)管理工作會(huì)議上傳出消息,，上海市將綜合利用法制,、管理手段,，遏制小區(qū)群租現(xiàn)象。群租的危害人盡皆知,，為什么仍有那么多二房東投身其中,，做這種游走于法規(guī)邊緣的事呢？近日,，記者聯(lián)系上一個(gè)二房東,，近距離觀察他的生活，從他的視角看群租,，并結(jié)合相關(guān)案例,，探討群租房的整治。

近觀二房東

全職二房東收入好過(guò)打工者

這個(gè)二房東今年三十多歲,，男性,，他接受采訪的前提條件是，不在報(bào)道中涉及他的個(gè)人信息及他的群租房所在位置的信息,，因此在這篇報(bào)道中,，記者給他取了個(gè)化名，叫小A,。

小A說(shuō),，他是近兩年開(kāi)始做二房東的。小A祖籍安徽,，十幾歲就開(kāi)始外出謀生,，在沿海一帶的工地打工，最近幾年有點(diǎn)本錢(qián)了,，就找了幾個(gè)小工,，做起包工頭?？蛇@一行工資拖欠太厲害,，他就和老婆一起到上海開(kāi)了個(gè)小店謀生。小店經(jīng)營(yíng)不易,，也不穩(wěn)定,，他們便做了二房東。之所以做二房東,，小A說(shuō),，“我們要租房住，貴的也租不起,，就找這種群租的房子,，后來(lái)想，這么多人要租房,，不如做二房東吧,，就這么干了起來(lái)?，F(xiàn)在，小A和老婆手頭有六套群租房,，兩人不再工作,，專職做起了二房東。

為什么二房東還要專職呢,？難道不是邊工作邊當(dāng)二房東更劃得來(lái)嗎,？小A告訴記者，做二房東不光是每月收收房租那么簡(jiǎn)單,，他要對(duì)這些群租房進(jìn)行日常管理,、清掃；手機(jī)要24小時(shí)待機(jī),，隨時(shí)準(zhǔn)備處理意外情況和帶房客看房,；如果是新接手的群租房，要管裝修,、買(mǎi)材料,，根本沒(méi)法上班。小A說(shuō),，二房東的房客多,，事情也非常瑣碎,，他身邊有個(gè)本子,，記著全部房客的租住信息，哪天入住哪天交租,、每個(gè)月用了多少度電,、公用部位的水電費(fèi)有沒(méi)有繳、有沒(méi)有用寬帶有沒(méi)有交網(wǎng)費(fèi),。小A說(shuō),，交了錢(qián)的人，自己就畫(huà)個(gè)勾,，如果有人信不過(guò)自己,，就寫(xiě)個(gè)收據(jù)給他。

小A說(shuō),，大房東把房子租給二房東的價(jià)錢(qián),，比整套出租的價(jià)錢(qián)要低一些。小A這六套房子,，從裝修到押金共花了十來(lái)萬(wàn)元,，現(xiàn)在每個(gè)月每套房能賺1200元—1800元，六套房子夠養(yǎng)活他和老婆,，比在廠里打工輕松,，收入也高一些,。

群租房裝修自有章法門(mén)路

隨后，小A帶記者來(lái)到他所住的群租房里參觀,。下午時(shí)分，房客們都上班去了,。這套房子在一個(gè)動(dòng)遷安置房小區(qū)里,，因?yàn)閯?dòng)遷戶房子多，所以很多房子出租,，群租的也不少,。

這套100平方米左右的房子分為六間房，客廳砌墻打隔斷,，分為兩間,，主臥分成兩間，次臥和廚房作為單間出租,，現(xiàn)在住著四個(gè)房客和小A夫妻倆,。小A說(shuō)，分割出租,，一般就是把客廳和主臥分割,，因?yàn)檫@兩處比較大，分割之后每間的面積也在5平方米以上,。廚房之所以住人,，是因?yàn)榉靠痛蠖际菃紊恚粺?，也不接煤氣,，房子空著也是空著，不如拿?lái)出租,；至于次臥,，一般在10平方米左右，二房東大多選擇不分隔,，作為套內(nèi)最好的單位,，租給那些能承受稍貴一點(diǎn)房租的人。這種單間,，裝個(gè)空調(diào),，租金能達(dá)到1000元甚至更高。

小A的群租房大都是兩室或三室的,，裝修費(fèi)（包括電器家具）在18000元到26000元左右,。 “房屋分隔的用料，與房屋租賃的時(shí)間有關(guān),。如果大房東跟我簽的租期短,，一年多兩年不到,，就用木方加石膏板，相對(duì)便宜,；如果簽約兩年以上,，就用輕磚分隔，相對(duì)牢固一些,。 ”

小A的這套群租房中有一間空關(guān)的,，房里有一張單人床、一個(gè)電腦桌和一個(gè)衣柜,。小A說(shuō),，這些家具都是從熟識(shí)的賣(mài)家那里買(mǎi)的，價(jià)格非常便宜,。木床200多元,，密度板的衣柜加電腦桌，也是200多元,。這間十平方米左右的狹長(zhǎng)房間,，挨著墻放了這些東西，就只剩下一條過(guò)道可以走人了,。因?yàn)檫@房間外面還有分成一半的陽(yáng)臺(tái),，為了用水方便，小A拉了一條水管,，在陽(yáng)臺(tái)上裝了個(gè)水斗,，排水接到陽(yáng)臺(tái)上的地漏里。小A說(shuō),，裝個(gè)水斗的好處是,，可以在陽(yáng)臺(tái)上洗些東西，不必都擠在衛(wèi)生間了,。至于晾衣服,，小A說(shuō)，每間房子都在外面裝了晾衣架,，如果室外不讓裝,，就在走廊里裝晾衣桿。

記者看的這套房子里只有一個(gè)衛(wèi)生間,。小A說(shuō),，自己這種分隔方式算是比較寬敞的，住的人不算多,，就沒(méi)再分出一間衛(wèi)生間,。記者問(wèn)他會(huì)不會(huì)在房間里裝衛(wèi)生間，小A說(shuō)，那太不道德了,，怎么能在別人臥室頂上裝馬桶,？他采取的方式是從衛(wèi)生間里分割衛(wèi)生間：馬桶移位，然后再裝一個(gè)馬桶,，下水仍通到下水道里面,；再給沖淋房加個(gè)隔板，這樣,，里面有人洗澡,，外面也可以上廁所。

記者注意到,，小A房子里的地板是復(fù)合地板，還裝了踢腳線,，“瓷磚不是更容易清理嗎,？”小A說(shuō)，“這你就不懂了,，木地板感覺(jué)溫暖,，如果是瓷磚，房客覺(jué)得冷冰冰,，就不愿意租了,。 ”這些裝修的東西，如租約到期,，就要全部清除,。小A說(shuō)，“拆這些很快的,，請(qǐng)個(gè)人一天就能搞定,。 ”言語(yǔ)間沒(méi)什么留戀和遺憾。

自己的群租房每天巡一遍

小A說(shuō),，當(dāng)二房東,，怎么管理好自己的群租房是最重要的。他和老婆每天分工,，把所有的群租房都走一遍,，清理衛(wèi)生間的垃圾，打掃公共部位的衛(wèi)生,，每天去看看房子的情況也比較放心,。小A說(shuō)，“我的這些房子,，一套都沒(méi)有被周?chē)従油对V過(guò),。做二房東，最麻煩的就是被人投訴，如果漏水,，弄壞了樓下人家的裝修,，那肯定是二房東賠，因?yàn)檫@不是大房東的責(zé)任,，也不是租客的問(wèn)題,，是二房東裝修時(shí)防水沒(méi)做好。 ”

小A說(shuō),，自己當(dāng)二房東,，也算是生意人，不想惹麻煩,，群租房里住的人多,，所以很多方面一定要注意。比如,，衛(wèi)生間的防水一定要刷過(guò),，而且要鋪瓷磚，因?yàn)槿鹤夥啃l(wèi)生間用得多,，漏水是大忌,；電線要用2.5那種粗一點(diǎn)，1.5的電線雖然能便宜幾十元錢(qián),，但如果用電的人多就會(huì)跳閘,，還得自己來(lái)修。同樣,，電冰箱,、洗衣機(jī)、熱水器的錢(qián)也是不能省的,，這都算是公用設(shè)備,。裝有線電視怕相互干擾，現(xiàn)在的出租房里一般都接網(wǎng)線,，用的人每月交錢(qián),。 “裝網(wǎng)線，要用的人多才有得賺,，否則就是二房東倒貼,，每個(gè)用網(wǎng)的房客，每月給我50元錢(qián),。公共部位的水電費(fèi),，也是按每個(gè)房客50元錢(qián)收。房客素質(zhì)高的,，一般也不會(huì)浪費(fèi),。房間內(nèi)的電都分裝了電表，各人用了多少，都算得清的,。 ”

至于多少套房子是管理的上限,，小A想了想說(shuō)，如果群租房的位置比較臨近,，一個(gè)人一天管五六套房子肯定沒(méi)問(wèn)題,，都能照顧得過(guò)來(lái)。如果再多,，恐怕就很難管好了,。 “我知道一個(gè)二房東，在小區(qū)里有20多套房子,，就他一個(gè)人,，根本管不過(guò)來(lái)，經(jīng)常被人投訴,，這樣做就很不地道了,。我做二房東，各方面都搞好一點(diǎn),，就想太太平平別出事。 ”

誰(shuí)愿意把房子租給二房東

小A的六套房子分別在三個(gè)區(qū),，不過(guò)都在交界地帶,，距離不算太遠(yuǎn)，騎助動(dòng)車(chē)從一處去另一處,，不過(guò)十幾二十多分鐘,。小A說(shuō)，這些房子,，大都是通過(guò)中介找到的,。小A說(shuō)，確實(shí)有人跟大房東簽約時(shí)不說(shuō)要分割轉(zhuǎn)租,，這就是欺瞞,；也有的人，比如像小A,，簽約前就跟大房東說(shuō)好了要分隔出租的,，但承諾不改變房屋結(jié)構(gòu)、墻面什么的,。小A說(shuō),，在這種情況下，他跟大房東簽的合同上都會(huì)注明“同意分隔,、轉(zhuǎn)租”,，如果周?chē)従油对V，也是二房東來(lái)解決。

小A說(shuō),，很多炒房的人愿意把房子租給二房東,，雖然比整套出租賺得少，但省心,，簽約時(shí)間又長(zhǎng),。另外，動(dòng)遷戶往往不只一套房,，就租給二房東,，也算旱澇保收。再有一種情況就是房型比較大,，大房東整套出租有難度,。

至于什么樣的小區(qū)里群租房多，小A說(shuō),，二房東也是有圈子的,，會(huì)相互交流信息，哪里的門(mén)衛(wèi)比較好說(shuō)話,，哪里的物業(yè)對(duì)群租管得嚴(yán),，總是先打聽(tīng)清楚再出手租房子。另外,，如附近有超市,、大商場(chǎng)什么的，打工的人多,，群租房也就多一些,。

二房東怎么挑選租房客

小A的手機(jī)是24小時(shí)待機(jī)的，基本上電話響不過(guò)兩聲,，他就會(huì)接起來(lái),。為了招租，二房東會(huì)在馬路邊擺招租的牌子,，留下電話號(hào)碼,。不過(guò)，小A也說(shuō),，看牌子找過(guò)來(lái)的人,，一般素質(zhì)比較低，容易跟其他房客發(fā)生矛盾,，他一般不愿意把房子租給這樣的人,。這兩年，分類信息網(wǎng)興起,，二房東更多地通過(guò)這些網(wǎng)上信息平臺(tái),，發(fā)布租房信息,。小A群租房里的房客，大都是超市營(yíng)業(yè)員,、房產(chǎn)中介,、送快遞的，或是一些剛畢業(yè)的大學(xué)生,，基本都是單身,。這些人的月收入也就2000多元，不可能承擔(dān)很高的房租,。

對(duì)于整治群租,，小A也有自己的看法，“如果不讓群租,，我的裝修成本不算,，交給大房東的押金、房租,，該退的得退給我吧,？提前解約，是不是還得賠我些錢(qián),？這樣,，我才可能把房客的押金、房租退給他們??！ ”小A嘆了口氣，“那種公租房,，我們也不符合申請(qǐng)條件,，以后住哪兒呢,？ ”

 整治群租客

“二房東”并非完全禁止整治需對(duì)癥下藥

《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十七條規(guī)定,，“承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋”，所以“二房東”現(xiàn)象并非完全禁止,。在采訪中,，記者了解到，目前,，上海有個(gè)別的專業(yè)從事住房轉(zhuǎn)租的公司,，他們每月支付給房東固定的租金，與房東簽訂較長(zhǎng)時(shí)間的《出租房屋委托管理合同》,，對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修,、改造、配置家電家具,，再把這些“包裝”過(guò)的房子轉(zhuǎn)租給其他人,。其中,，有些較大的房子，不同房間被分租給不同承租人,。據(jù)一個(gè)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō),，他知道浦東有家這樣的公司，就像二房東一樣,，對(duì)其轉(zhuǎn)租（特別是分租）的住房還進(jìn)行一定的管理和服務(wù),，每日對(duì)公用部位（廚房、衛(wèi)生間）進(jìn)行清掃,、開(kāi)設(shè)24小時(shí)服務(wù)電話,，提供上門(mén)維修等服務(wù)。

針對(duì)群租現(xiàn)象,，有關(guān)部門(mén)的整治管理工作一直在推進(jìn),，但小區(qū)的具體情況不同，采取的方式也不同,，記者在采訪中記錄了一些小區(qū)的典型做法,，這些小區(qū)仍在對(duì)群租整治的摸索中。

1,、合同到期后逐步勸退

代表樓盤(pán)：天山怡景苑

天山怡景苑是長(zhǎng)寧區(qū)天山板塊的高檔小區(qū),，住宅建筑面積約16萬(wàn)平方米，業(yè)主入住約兩年,。居委和有關(guān)部門(mén)排摸發(fā)現(xiàn),，1459戶居民中，由二房東出租的群租房160多戶,，因群租引發(fā)的衛(wèi)生,、治安、擾民等問(wèn)題投訴不斷,。從去年開(kāi)始,，有關(guān)部門(mén)每季度上門(mén)聯(lián)合整治，定期召開(kāi)二房東會(huì)議,，與二房東保持溝通,。記者從怡景苑所屬居委會(huì)了解到，他們采取的主要策略是,，與群租房的業(yè)主取得聯(lián)系,，曉之以利害關(guān)系，勸他們退出群租,。業(yè)主愿意提前解約的,，就在有限的賠償范圍內(nèi)，與二房東提前解約,；不能提前解約的,，合同到期之后不再與二房東續(xù)約,，收回房屋不再用作群租。另一方面,，嚴(yán)格杜絕新增群租房,。

居委會(huì)工作人員說(shuō)，群租房中,，無(wú)論發(fā)生什么樣意外,，第一個(gè)承擔(dān)責(zé)任的肯定是業(yè)主而不是二房東。他們還幫業(yè)主算一筆賬：將毛坯房租給二房東,，月租金四五千元,，而若裝修后整套出租，月租金可達(dá)8000元—10000元,。這樣算下來(lái),，租給二房東是“蝕本生意”。經(jīng)過(guò)這樣的溝通,，業(yè)主們都表示愿意配合執(zhí)法,，如今，天山怡景苑的群租房減少了50多套,，其余的110多套也都在逐漸退出中,。

2、設(shè)立專門(mén)小組集中整治

代表樓盤(pán)：象源麗都

象源麗都緊鄰中環(huán),，位于長(zhǎng)征板塊的核心位置,，是近幾年交房的新建住宅。據(jù)知情者說(shuō),，該樓盤(pán)一期至三期共有群租房200多套,，主要集中在二、三期內(nèi),，居民不堪其擾,。 8月底，由長(zhǎng)征鎮(zhèn)綜治辦牽頭,，房地部門(mén),、派出所聯(lián)合成立“群租房整治辦公室”,，對(duì)小區(qū)群租現(xiàn)象展開(kāi)集中整治,。

記者從該辦公室了解到，目前,，象源麗都工作組正對(duì)群租房進(jìn)行按戶排摸,，了解出租信息，并多次召集二房東開(kāi)會(huì),。接下來(lái),，他們將對(duì)違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》的群租房,，出整改通知書(shū)，要求限期整改,；如果二房東不配合,，將由相關(guān)執(zhí)法部門(mén)按程序處理。

該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴記者,，小區(qū)里很多是溫州炒房團(tuán)的房子,，一個(gè)業(yè)主有多套房子，且往往不在本市常住,。整治群租很難聯(lián)系到業(yè)主,，因此，主要告知二房東相關(guān)規(guī)定,，如廚房間不得住人,，客廳不得分隔搭建，不得按床位出租等,，讓他們整改,。

專家支招

源頭整治+尋找出路

據(jù)悉，目前上海市房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)3100萬(wàn)平方米,，其中上海本地居民約占8%,、非滬籍人口約占88%、港澳臺(tái)及海外人士約4%左右,。租房者中,，有相當(dāng)一部分中低收入群體。針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員對(duì)低價(jià)房的旺盛租賃需求,，專家有何良策,？記者采訪了上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)屠海鳴,。他認(rèn)為,，從城市公共安全的角度說(shuō)，目前的法律法規(guī)對(duì)房屋租賃提出了更高的標(biāo)準(zhǔn),；同時(shí),，城市的建設(shè)離不開(kāi)外來(lái)務(wù)工人員，為了讓“居者有其屋”,，整治與出路,，要“兩手抓，兩手都要硬”,。

記者：您兩年前提出建議,，針對(duì)外來(lái)人員施行“公共租賃住房”，當(dāng)時(shí)是怎樣的設(shè)想,？

屠海鳴：我設(shè)想由政府或公共機(jī)構(gòu)運(yùn)作,，以低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)的年輕人或較低收入家庭出租住房,。同時(shí)，鼓勵(lì)市民將自家閑置的房子租給運(yùn)作機(jī)構(gòu),，而運(yùn)作機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租給符合一定條件的家庭和個(gè)人,，政府提供補(bǔ)貼以降低租金。具體來(lái)說(shuō),，由本市住房保障部門(mén)成立專職機(jī)構(gòu),，建立全市性的公共租賃住房服務(wù)平臺(tái)，將本市所有公共租賃住房的房源信息集中,，然后將房子分門(mén)別類,，同時(shí)細(xì)分承租對(duì)象，制定出不同的準(zhǔn)入條件和優(yōu)惠政策,。這些準(zhǔn)入條件和優(yōu)惠政策應(yīng)盡量覆蓋所有買(mǎi)不起房,、有租房需求的較低收入家庭和新就業(yè)年輕人等群體。具體操作中,，可通過(guò)申請(qǐng)審核,、搖號(hào)輪候等機(jī)制來(lái)分配房源。其次,，住房保障部門(mén)專門(mén)建一批房,，或從二手房市場(chǎng)收購(gòu)一批房子，用作公共租賃住房,，用較低租金租給符合條件的人,。但房源最好分散在普通居民區(qū)中，以避免出現(xiàn)所謂的“窮人區(qū)”,。再次,，制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房產(chǎn)企業(yè)建造公共租賃住房,。最后,，鼓勵(lì)市民將閑置房源拿出來(lái)，加入這一平臺(tái),；政府進(jìn)行補(bǔ)貼,，使房東獲得的租金不少于在市場(chǎng)上出租房子，而且更加安全,、規(guī)范,。

記者：目前上海的公共租賃房體系正在積極建設(shè)中，您覺(jué)得是否能有效解決市場(chǎng)需求,？

屠海鳴：針對(duì)不同類型的住房困難居民,，本市已經(jīng)建立了廉租住房（面向本市戶籍的低收入住房困難家庭）,、經(jīng)濟(jì)適用住房（面向本市戶籍的中低收入住房困難家庭）和動(dòng)遷安置住房（主要面向舊區(qū)改造中的中低收入動(dòng)遷家庭）等住房保障政策,，但受益面仍然較窄,。可喜的是,，公共租賃住房作為新增加的一項(xiàng)住房保障政策,，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口，擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口,，主要面向存在階段性居住困難的本市青年職工,、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員。這一政策建立后,，本市將基本形成分層次,、多渠道、成系統(tǒng)住房保障體系,。