業(yè)主被盜以后的處理

宋建軍

住在廣州某花園的紅女士像往常一樣吃過早餐后，準(zhǔn)備外出上班,，可就是找不著手機(jī),，當(dāng)時還以為忘記放在了哪個角落，再準(zhǔn)備帶上手袋時,，發(fā)現(xiàn)手袋也找不著了,。這才明白過來:家里被入室大盜光顧過了。再仔細(xì)清點被偷盜的物品和現(xiàn)金,，價值達(dá)5000余元,。

紅女士真是不明白，他們?nèi)沂且估?span style="font-family:Times New Roman">2點后開始睡覺的,，2個房間里都住有人,，而且所有窗戶、陽臺的門都是關(guān)好了的，再說住宅樓一共7樓,，他們家住在比較高的5樓,，竊賊又是怎么進(jìn)來的呢？特別讓紅女士感到不安的是,，家里還有一個3歲的小孩,，萬一半夜醒來與入室大盜對峙，后果將不堪設(shè)想,。

于是,，紅女士也顧不得上班了，首先找到了小區(qū)物業(yè)管理處,。管理處負(fù)責(zé)人了解情況后,，未采取任何應(yīng)急措施，也沒有對業(yè)主作最基本的安撫,，只是簡單地說了一句“真是防不勝防”。紅女士原本想在管理處尋求一些幫助,，但管理處表現(xiàn)出的冷漠態(tài)度太讓人接受不了,，沒辦法，她只好選擇了報警,，等待警方對這一事件的處理,。

應(yīng)該說，在目前的社會治安情況下,，徹底根治居民家里被偷被盜是不可能的,。但當(dāng)居民家里特別是物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主家里發(fā)生了被偷盜以后，業(yè)主和物業(yè)管理方應(yīng)該如何處理呢,？

首先,，作為業(yè)主，紅女士的做法基本上是正確的,，那就是在保護(hù)好現(xiàn)場的同時,，第一時間與所在小區(qū)的物業(yè)管理處取得聯(lián)系。畢竟物業(yè)管理方對處理小區(qū)內(nèi)發(fā)生的偷盜事件更多一些經(jīng)驗,，而且一般來說他們也會在緊急處理的同時,，將情況報告相關(guān)機(jī)關(guān)或部門。但如果物業(yè)管理方?jīng)]有采取上述措施,，業(yè)主應(yīng)該立即報警,，請公安機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查處理。

其次,，作為發(fā)生了偷盜事件的所在小區(qū)物業(yè)管理方,，在聞訊后，保安主管或管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)第一時間趕到現(xiàn)場,，對業(yè)主進(jìn)行安撫和慰問,，登記失竊的物品和現(xiàn)金,。同時，在不破壞現(xiàn)場的情況下對事件作一個基本的調(diào)查和判斷,，再根據(jù)事件的具體情形,，立即報警或者報告相應(yīng)的行政管理部門。然后,，在他們的調(diào)查,、協(xié)調(diào)處理下，根據(jù)物業(yè)管理方有無責(zé)任以及所擔(dān)負(fù)責(zé)任的大小,，對業(yè)主作出交代或者進(jìn)行相應(yīng)賠償,。之后，在征得業(yè)主同意后,，把這一事件向全體業(yè)主公告,，號召大家做好安全防范工作，不要讓這一事件在小區(qū)內(nèi)重演,，使大家的生命財產(chǎn)安全避免不必要的損失,。

如果，在小區(qū)業(yè)主家里發(fā)生偷盜事件后,，所在小區(qū)的物業(yè)管理方真能這樣去做的話,，我想，當(dāng)事的業(yè)主不會有什么意見,，其他業(yè)主也能感受到物業(yè)管理方認(rèn)真負(fù)責(zé)的處理態(tài)度,。但在實際事件中，物業(yè)管理方往往采取的是遇事就躲,，特別是涉及到出錢的事,，更是避之不及。這無形之中,，加大了物業(yè)管理方與業(yè)主之間的對立,。

查看現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，對物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主家里被盜,，物業(yè)管理方是否要擔(dān)負(fù)責(zé)任基本是有明確規(guī)定的,。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,，協(xié)助做好救助工作,。 第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

再則,，《民法通則》第一百零六條規(guī)定,，公民或法人由于過錯侵害國家或集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)和人身的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,。

所以說，物業(yè)管理方在有過錯的情況下,，應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任,。如何界定物業(yè)管理方存在過錯，關(guān)鍵看物業(yè)管理方是否嚴(yán)格履行物業(yè)管理義務(wù),。如承諾提供24小時安全巡邏,、全封閉管理，但因保安不依時巡邏造成所保管車輛被盜或業(yè)主其他財產(chǎn)失竊的,，物業(yè)管理方就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。筆者認(rèn)為，業(yè)主家中失竊,，物業(yè)管理方是否需要承擔(dān)責(zé)任應(yīng)適用過錯責(zé)任原則，如物業(yè)管理方已采取了有效措施,，盡到了在提供服務(wù)過程中保障人身,、財產(chǎn)安全義務(wù)的，則可以免受賠償責(zé)任,。

業(yè)主與物業(yè)管理方簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》的,，則要視《物業(yè)管理服務(wù)合同》的具體約定進(jìn)行分析。眾所周知,，物業(yè)管理方與業(yè)主之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系是通過《物業(yè)管理服務(wù)合同》來明確雙方權(quán)利,、義務(wù)的。物業(yè)管理方根據(jù)合同約定,，為小區(qū)房屋及相關(guān)場所,、設(shè)施提供維修、養(yǎng)護(hù),、管理,、保安等方面的服務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同約定支付物業(yè)管理服務(wù)費,。

一般情況下,，業(yè)主與物業(yè)管理方在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中不會就業(yè)主家里被偷盜和財產(chǎn)失竊的賠償責(zé)任做出明確約定。因此，只要物業(yè)管理方的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù),，不存在失職情形,，業(yè)主家里財產(chǎn)被偷被盜，并不能要求物業(yè)管理方承擔(dān)賠償責(zé)任,。如果物業(yè)管理方有明顯的失職情形,，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在因果關(guān)系，則物業(yè)管理方就要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任,。當(dāng)然,，如果《物業(yè)管理服務(wù)合同》中除了約定一般的管理服務(wù)事項外，又特別明確約定一旦出現(xiàn)盜竊等事件造成業(yè)主人身,、財產(chǎn)損害,，由物業(yè)管理方承擔(dān)一定賠償責(zé)任的，業(yè)主則可以依據(jù)具體的約定進(jìn)行處理,。

所以,，不管怎么說，作為自己管理的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主家里被偷盜事件,，作為物業(yè)管理方應(yīng)在第一時間防止事態(tài)擴(kuò)大,，同時小區(qū)負(fù)責(zé)人和保安主管應(yīng)第一時間趕到，保護(hù)現(xiàn)場,，了解事實真相,，根據(jù)實際情況作出處理。如不能現(xiàn)場解決,，并且超出職權(quán)范圍的,，應(yīng)立即通知公安機(jī)關(guān)或相關(guān)部門來解決，同時盡可能做好對業(yè)主的解釋工作,，避免造成更多的負(fù)面影響,。

為減少風(fēng)險及物業(yè)公司損失，物業(yè)管理方最好購買公眾責(zé)任險,，這樣萬一因疏忽過失而導(dǎo)致業(yè)主或客人利益受到損害,，也可將風(fēng)險轉(zhuǎn)由保險公司承擔(dān)。從業(yè)主自身利益出發(fā),，筆者也建議業(yè)主自己購買人身安全意外保險,、室內(nèi)財產(chǎn)保險、汽車保險等,。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2005年第8期