解讀 嘉賓：L總.畢業(yè)于清華大學(xué)建筑系,；1995年榮獲中國建筑學(xué)會(huì)“青年建筑師獎(jiǎng)”

一.建筑設(shè)計(jì)總說明解讀

我們有自己統(tǒng)一的建筑構(gòu)造做法，別忘了給設(shè)計(jì)院提供

二.總平面解讀

■ 一般場地設(shè)計(jì)標(biāo)高應(yīng)比周邊道路標(biāo)高高0.2M以上

■ 應(yīng)優(yōu)先考慮將垃圾站置于地下室或半地下室,，當(dāng)設(shè)在地面時(shí),，應(yīng)利用綠化等措施對其進(jìn)行遮擋，盡量減少對住戶的干擾。

■ 柴油發(fā)電機(jī)的排煙處理,應(yīng)按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定執(zhí)行,。低空排放時(shí)應(yīng)避免排煙口高溫氣體傷人及對鄰近住戶的影響,。高空排放時(shí)排煙道的高溫及油漬不應(yīng)對相鄰住戶產(chǎn)生影響（圖）,。

三. 設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求解讀

1.門窗

■ 凸窗窗臺(tái)高一般取400,，凸窗臺(tái)板外緣凸出外墻面600。落地窗根部應(yīng)做結(jié)構(gòu)上反150高反檻（圖）,。

■ 二層以上外窗（外有陽臺(tái)及平臺(tái)者除外）以及一層室內(nèi)外高差大于600的外窗,，當(dāng)窗臺(tái)高度小于900時(shí)，應(yīng)采取防護(hù)措施（圖）,。

■ 門洞不高于2400時(shí),，一律不用做上亮子。平開窗開啟扇寬度≤650,，高度≤1500,。

■ 玻璃幕墻一般由專業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)院對其圖紙進(jìn)行審核確認(rèn),。但設(shè)計(jì)院應(yīng)對玻璃幕墻的輪廓尺寸,、分格及開啟、玻璃與梃料的類型及顏色,、裝飾構(gòu)件以及其它要求進(jìn)行設(shè)計(jì)控制 ,。

通則：能上人（爬上去）站立的寬窗臺(tái)，防護(hù)高度從臺(tái)面算（無可踏說）

通則關(guān)于臨空欄桿可踏面：寬大于等于220,，且高小于等于450為可踏面

深圳市質(zhì)監(jiān)站：高度為450以上凸窗臺(tái)是防護(hù)設(shè)施的組成部分（無意義）

看450高凸窗臺(tái)如何設(shè)置防護(hù)欄桿,？ 結(jié)論還是按此貼窗設(shè)置防護(hù)欄桿為好

2.樓面

■ 應(yīng)在說明及陽臺(tái)詳圖中注明:門口處陽臺(tái)完成面距室內(nèi)樓地面高差為 30～50，頂層露臺(tái)門口處完成面距室內(nèi)樓地面高差為80～100,入戶花園門口處完成面距室內(nèi)樓地面高差為20～30,。（不光控制結(jié)構(gòu)降板）

3.墻身

■ 磚砌外墻上設(shè)有非空調(diào)位挑板時(shí)（如雨篷,、遮陽板及裝飾構(gòu)件等），挑板根部應(yīng)做250高砼防水反檻（圖） ,。

■ 磚墻一邊為室內(nèi)一邊為屋面時(shí),，應(yīng)做250高鋼筋砼反檻，寬同墻（圖）,。

■ 磚墻窗臺(tái)應(yīng)做鋼筋砼窗下口梁 ,，玻璃幕墻落在屋面或磚墻上時(shí)，應(yīng)做鋼筋混凝土底座（圖）,。（這一點(diǎn),，常被忽略）

4.廚房

■ 住宅須設(shè)成品煙道,當(dāng)別墅建筑豎直煙道對上層有影響時(shí)，不設(shè)煙道 的廚房,，應(yīng)在廚房外墻上預(yù)留φ150孔洞并安裝薄壁鍍鋅鋼套管,，留洞 處為鋼筋砼梁或墻時(shí)，應(yīng)直埋φ150鋼套管，留洞或套管高度應(yīng)考慮排 煙管在廚房吊頂范圍內(nèi),。

5.衛(wèi)生間

■ 普通住宅衛(wèi)生間應(yīng)做大降板,，最底層住宅下方為架空層等公共開放空間時(shí)，可不做大降板,。

■ TH別墅類住宅衛(wèi)生間一般宜做大降板,。當(dāng)衛(wèi)生間下層為廳房或非本戶空時(shí)，應(yīng)依具體情況,，與甲方協(xié)商,。采用大降板、條型大降板以及歐洲墻 排等方式進(jìn)行處理,。

■ 有上下水的潔具及立管應(yīng)考慮噪音對臥室的影響（如馬桶）,，盡量避 開臥室墻面布置。

■ 衛(wèi)生間應(yīng)做排氣扇,，排氣扇宜為吸頂式,，梁上（在吊頂范圍內(nèi)）預(yù)埋 φ120鋼套管。當(dāng)住宅層高小于3000且衛(wèi)生間為大降板時(shí),，吊頂內(nèi)高度不足,可在吊頂下墻上安裝排風(fēng)扇,，墻上預(yù)留φ150孔洞并安裝薄壁 鍍鋅鋼套管，留洞處為鋼筋砼梁或墻時(shí),，應(yīng)直埋φ150鋼套管（圖）,。

6.屋面

■ 當(dāng)獨(dú)立小屋面僅設(shè)有一處雨水口時(shí)，在雨水口旁邊應(yīng)設(shè)150×150的泄水孔（圖）,。

7.陽臺(tái)露臺(tái)

■ 如露臺(tái)不降板,，應(yīng)在門口處做反檻，反檻高度應(yīng)盡量小,，最大宜為結(jié)構(gòu) 至結(jié)構(gòu)250～300,，即門檻比門口處的室外完成面高80~100，比室內(nèi)樓面高200～250,，當(dāng)不能滿足時(shí),，應(yīng)調(diào)整排水方案（圖）。

■ 陽臺(tái)欄桿欄板扶手頂面到陽臺(tái)結(jié)構(gòu)板上皮的高度,，高層及中高層 ≥1200,，多層及低層≥1150（遇有較大型陽露臺(tái)，或地漏位于陽臺(tái)門一側(cè)需要反向找坡時(shí),，若有欄桿處面層總厚度超過80mm,，應(yīng)按超出數(shù)值 相應(yīng)加高欄桿欄板高度）；當(dāng)陽臺(tái)反沿為可踏面時(shí),，陽臺(tái)欄桿欄板扶手頂面到陽臺(tái)反沿結(jié)構(gòu)板上皮的高度,，高層及中高層≥1150，多層及低層 ≥1100（圖）。

■ 有保溫層的露臺(tái)欄桿欄板,，應(yīng)嚴(yán)格復(fù)核找坡層及面層的厚度,，保證欄桿欄板凈高：高層及中高層≥1150，多層及低層≥1100,。

8.公共空間

■ 樓梯間及前室防火門寬度統(tǒng)一為1100（個(gè)別情況受限制時(shí),，可為1050寬），當(dāng)樓梯間門在一層作為住宅的公共出入口時(shí),，門洞寬應(yīng)為1200 ,。

■ 水電井樓板的處理：一般水井及小于1㎡的電井樓板,，采取整塊樓板留空后澆的辦法處理,。大于1㎡的電井，一般由設(shè)備專業(yè)提供樓板留洞位置及 大小,，建筑及結(jié)構(gòu)圖紙進(jìn)行留洞表達(dá),。

9.外立面

■ 建筑外立面的表達(dá)不應(yīng)有遺漏，例如凹槽,，騎樓內(nèi)部外墻面等部位,。

10.室外

■ 散水設(shè)置：當(dāng)硬化地面接建筑外墻時(shí)，硬化地面兼做散水;當(dāng)綠化地面接建筑外墻時(shí),，應(yīng)做暗散水,，即散水面下沉300，上置綠化土（圖）,。

11.建筑設(shè)備

■ 燃?xì)鉄崴鲬?yīng)優(yōu)先考慮設(shè)在與廚房相鄰的生活陽臺(tái)上,，若無生活陽臺(tái) 時(shí)，可放置在廚房內(nèi),。

■ 洗衣機(jī)應(yīng)優(yōu)先考慮設(shè)在生活陽臺(tái)上,，無生活陽臺(tái)時(shí)，可放置在公共衛(wèi)生間內(nèi),。

■ 電梯不做兩方向擴(kuò)大機(jī)房,，只在進(jìn)深方向擴(kuò)大到4.2米左右即可，也可做小機(jī)房電梯,。

■ 空調(diào)室內(nèi)機(jī)不應(yīng)直接吹向床頭（圖）,。

■ 空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置,，盡量避免設(shè)在山墻面且旁邊未設(shè)窗的情況,。

■ 空調(diào)冷媒冷凝管穿外墻時(shí)，外墻預(yù)埋φ60PVC套管（穿梁及砼墻時(shí),，改為φ60鋼套管）,。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為壁掛機(jī)時(shí)，套管中心設(shè)在梁下50處。若需 穿梁設(shè)置時(shí),，套管中心距樓層板底面不應(yīng)小于350,。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為柜機(jī)時(shí),套管中心距樓地面建筑完成面200，均向外傾斜5度,。需詳細(xì)標(biāo)明套管平面及高度位置（圖）,。

■ 空調(diào)預(yù)留洞應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，室內(nèi)外不允許暴露較長段空調(diào)管,。

12.設(shè)備用房

四.地下車庫解讀

■ 地下車庫凈高：深圳≥2.3米,，其它≥2.2米。如有客貨車及垃圾車等特殊車輛進(jìn)入時(shí),，地下車庫凈高按相應(yīng)規(guī)范執(zhí)行,。地下車庫層高=凈高+設(shè)備管線占用高度+梁高。（設(shè)備管線占用高度,，當(dāng)有風(fēng)管,、電橋架及噴淋時(shí)，考 慮找坡及安裝誤差后,，總高度一般最高取600）

■ 地下一層有開口露天段的汽車坡道,，靠地面端應(yīng)設(shè)截水溝及100MM高反坡，另一端應(yīng)設(shè)排水溝,。截水溝及排水溝所用金屬蓖子必須能承受汽車 荷載(圖）,。

五 人防解讀

■ 人防地下室應(yīng)全埋。注意：當(dāng)與人防地下室相連的非人防區(qū)地下室露出地面時(shí),，則認(rèn)為人防地下室不滿足全埋要求 （圖）,。

■ 防毒通道內(nèi)應(yīng)留出放置擔(dān)架的空間（圖）。

■ 平時(shí)通風(fēng)管道不允許穿人防地下室的密閉及防護(hù)密閉墻（圖）,。

六 商業(yè)解讀

■ 住宅底層商業(yè)考慮設(shè)餐飲時(shí):商業(yè)不能與上方住宅相鄰,，住宅與商業(yè)之間 應(yīng)設(shè)夾層；商業(yè)應(yīng)預(yù)留集中排煙道,，并采取高空排放,，排煙道的高溫與油漬不能對相鄰住宅產(chǎn)生影響（圖）。

■ 一層商業(yè)考慮做室內(nèi)夾層時(shí),，夾層高度內(nèi)應(yīng)有通風(fēng)采光窗,。（經(jīng)常被忽略）

第三章 結(jié)構(gòu)

一. 結(jié)構(gòu)降板和外圍建筑梁高

■廳、房,、室內(nèi)過道等結(jié)構(gòu)面比裝修面低50,。

• 公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面與廳房結(jié)構(gòu)面平,。

• 廚房不帶生活陽臺(tái)時(shí),，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80,。

• 廚房帶生活陽臺(tái)時(shí)，廚房不降板,。

• 衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80,。

• 衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板300。

• 與廳房相連的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80,。

■結(jié)構(gòu)外圍梁的高度詳見下表,。

層高 梁高

2800 500

2900 500

3000 600

二、非受力構(gòu)件

■空調(diào)板,凸窗側(cè)板,挑板,采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),并與主體結(jié)構(gòu)相連,。

三,、屋面板

■采用結(jié)構(gòu)找坡，板底保持水平,。

第四章 給排水

一.設(shè)計(jì)說明

n 實(shí)現(xiàn)給排水表達(dá)重點(diǎn)內(nèi)容表格化,。

n 為報(bào)建填表提供更準(zhǔn)確信息。

二.室內(nèi)給水技術(shù)要求

• 給水各分區(qū)最不利樓層所需供水壓力按0.15MPa計(jì)算,；供水壓力大于0.35MPa的樓層,，應(yīng)設(shè)減壓裝置減壓后供水,。

• 高層住宅每隔兩層設(shè)置清潔用給水點(diǎn)

n TH,、多層住宅水表應(yīng)在底層合適的位置集中設(shè)置；高層住宅每層的分戶水表應(yīng)在每層的水管井中集中設(shè)置,，如無法設(shè)置管井,，則應(yīng)設(shè)置水表箱，水表箱應(yīng)暗裝,。

建筑面積大于200平方米的住宅,，熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)熱水回水管道（熱水器采用貯熱式）。

私家屋面,、私家花園,、露臺(tái)、庭院,、入戶花園應(yīng)設(shè)給水龍頭等處,，應(yīng)設(shè)置給水點(diǎn)。

商業(yè)（商鋪,、會(huì)所等）,、學(xué)校、幼兒園用水與住宅用水分開計(jì)量,。

《深圳市節(jié)能條例》規(guī)定,，11層及11層以下住宅，應(yīng)設(shè)計(jì)太陽能熱水系統(tǒng),。其他地區(qū)根據(jù)地方要求執(zhí)行,。

二. 室內(nèi)排水技術(shù)要求

公共功能的管道（包括消防,、給水、雨水等立管）不得布置在業(yè)主私家的區(qū)域內(nèi),；管道不得擋窗,、擋門或與熱水器排氣口等沖突；排水立管,、排水地漏應(yīng)定位,。（備注：如條件限制，雨水立管可設(shè)置在私家花園,、陽臺(tái),、露臺(tái)等處）

• 當(dāng)住宅外立面要求較高時(shí)，應(yīng)將立管敷設(shè)在隱蔽位置或管井中,。

• 嚴(yán)禁排水管道直接外露在臥室,、客廳、餐廳,、走道,、玄關(guān)等處。

• 衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置排氣扇,，在外墻預(yù)留φ150洞口,，排氣扇附近應(yīng)預(yù)留排氣扇插座。

• 排水設(shè)施（洗手盆,、大便器,、浴盆排水口、淋浴地漏,、地漏）應(yīng)定位,，以免相 同戶型衛(wèi)生間衛(wèi)生設(shè)備布置不同。

• 生活陽臺(tái)與廚房連通時(shí),，廚房不設(shè)地漏,，此時(shí)排水橫管在廚房地面上敷設(shè)；

• 生活陽臺(tái)與廚房不連通時(shí),，廚房設(shè)地漏,，此時(shí)排水橫管在下層廚房內(nèi)敷設(shè)；

• 熱水器預(yù)留φ100洞口,，洞口不得與排水管,、給水管、燃?xì)夤艽蚣堋?/p>

• 洗衣機(jī)放置在生活陽臺(tái)時(shí),，洗衣機(jī)位應(yīng)不小于650mm寬預(yù)留位置,，洗衣機(jī)不得影響開門、開窗,，洗衣機(jī)地漏不得放置在洗衣機(jī)下,。

• 燃?xì)獗?、熱水器放置在陽臺(tái)時(shí)，不得放在淋雨處,；燃?xì)獗?、熱水器的位置一同考慮，避免位置沖突,。

• 排水管遇轉(zhuǎn)換梁,，應(yīng)設(shè)置400厚面層供管道轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換層的廚房,、衛(wèi)生間排水,，應(yīng)單獨(dú)排到下層，距離轉(zhuǎn)換橫管大于0,。6米后,，接入排水管。（不得在轉(zhuǎn)換層內(nèi)接入轉(zhuǎn)換橫管

• 帶結(jié)構(gòu)底板的庭院內(nèi)花池,、陽臺(tái)花池沉箱必須考慮排水,，可采用地漏或排水多孔管形式，排水口須緊貼結(jié)構(gòu)板面層,，外包土工布,。

• 本戶上層的屋面雨落管或陽臺(tái)、露臺(tái),、空調(diào)等排水管,，不得散排到本戶陽臺(tái)、露臺(tái),，應(yīng)采用管道排至下層。

車庫應(yīng)設(shè)計(jì)灑水栓及排水溝,；車庫等地下室頂板如有覆土,，除在覆土面上應(yīng)設(shè)計(jì)地面排水之外，也應(yīng)設(shè)計(jì)覆土內(nèi)滲水的排水,。

地下室底板下敷設(shè)的管道（重力排水）,，管徑宜放大一號，以減少堵塞的可能,；排水管布置應(yīng)避開承臺(tái)及地梁,。

三 室外給排水技術(shù)要求

• 小區(qū)內(nèi)排水管道，污水管道宜按標(biāo)準(zhǔn)坡度進(jìn)行設(shè)計(jì),，雨水管宜按最小坡度進(jìn)行設(shè)計(jì),，但應(yīng)復(fù)核管道排水能力。除強(qiáng)弱電管線外其他管道避免在綠化帶內(nèi)敷設(shè),。

• 室外強(qiáng)電,、弱電井應(yīng)設(shè)置排水措施,。當(dāng)電井井底標(biāo)高高于雨水井底標(biāo)高且滿足管頂平接條件時(shí)，電井向雨水井重力排水,；當(dāng)電井井底標(biāo)高低于雨水井底標(biāo)高時(shí),，在小區(qū)內(nèi)井底標(biāo)高最低的強(qiáng)電、弱電井內(nèi)設(shè)置集水坑,，當(dāng)電井內(nèi)積水時(shí),，用水泵提升，潛水泵為移動(dòng)式,。

• 設(shè)計(jì)師在進(jìn)行室外給排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性,。

四 消防設(shè)計(jì)細(xì)則

防排煙設(shè)計(jì)原則

第五章 電氣

電氣與建筑設(shè)計(jì)有“親密關(guān)系”的四個(gè)方面—— “房、井,、面,、點(diǎn)”

一、房

電氣的設(shè)備房間——變配電房,、柴油發(fā)電機(jī)房,、消防及監(jiān)控控制機(jī)房、電信,、網(wǎng)絡(luò)及有線電視機(jī)房

• 配電房選址時(shí),，除按規(guī)范規(guī)定應(yīng)考慮的各種因素外，還應(yīng)考慮：當(dāng)項(xiàng)目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質(zhì)的用地時(shí),，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)避免將居住建筑的設(shè)備用房,，布置在“非居住用地上”。

• 變配電房位置應(yīng)避免設(shè)置在住宅的正上,、下方,，否則應(yīng)作屏蔽處理及防低頻噪聲措施。

• 設(shè)置在負(fù)荷中心,。

u客戶投訴變配電房的低頻噪聲

（二）柴油發(fā)電機(jī)房

• 設(shè)置在負(fù)荷中心

• 與變配電所相鄰

• 設(shè)置氣體滅火間

本圖示為深圳市變配電所和發(fā)電機(jī)房電氣布置的典型示例,，它有以下特點(diǎn)：

公用用電與專用用電分設(shè)變壓器供電。

公變高壓房及變壓器室設(shè)置里獨(dú)立的房間,，滿足了深圳市供電局關(guān)于業(yè)擴(kuò)管理制度的要求,。

變配電房設(shè)置了400mm門坎，以防水及防鼠之用,。公用配電高供低計(jì),，專用配電高供高計(jì)。

發(fā)電機(jī)房合理設(shè)置了通風(fēng),、給排水設(shè)施,。

變配電房、發(fā)電機(jī)房及設(shè)備布置合理,、優(yōu)化,、經(jīng)濟(jì),。

（三）消防及監(jiān)控控制室

指導(dǎo)書中未作具體要求，按規(guī)范要求執(zhí)行：

• 建議設(shè)置于一層（架空層）,。

• 設(shè)置于地下室應(yīng)有直通室外的通道,。

• 建筑面積50平方米左右。

（四）電信,、網(wǎng)絡(luò),、有線電視機(jī)房

指導(dǎo)書中未作具體要求，按規(guī)范要求執(zhí)行：

• 設(shè)置于一層（無地下室）,。

• 設(shè)置于地下室,。

• 面積各10~15平方米左右。

二,、井

（一）柴油發(fā)電機(jī)組廢氣排放井

指導(dǎo)書中未作具體規(guī)定,，按規(guī)范及地方環(huán)保部門要求執(zhí)行：

• 低空排放，設(shè)置豎井,；

• 高空排放,，核心筒部位設(shè)置豎井；

• 面積與發(fā)電機(jī)組的容量關(guān)聯(lián),。

（二）配電豎井

指導(dǎo)書中未作具體規(guī)定,，按規(guī)范要求執(zhí)行：

多層不設(shè)置配電豎井；

高層設(shè)置豎井,。建議強(qiáng),、弱電豎井分別設(shè)置，面積各1平方米左右,；若條件受限制強(qiáng),、弱電豎井可合并，面積2平方米左右

三,、面

安裝面—— 戶內(nèi)配電箱,、弱電箱、安防箱安裝面

戶內(nèi)配電箱（弱電箱,、安防箱）安裝于入戶門后或其它較隱蔽的次要部位

四、點(diǎn)

安裝點(diǎn)—— 開關(guān),、插座,、燈具安裝位置

指導(dǎo)書中未作具體規(guī)定，按規(guī)范要求執(zhí)行

來源： 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

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