上周,，雷布斯的基金再次出手武漢青年公寓,，短短10個月3個青年公寓項目囊入旗下，雷布斯兇猛,！再來看看,，房東東公寓分享論壇每場都爆滿，還有很多朋友從武漢,、沈陽,、南寧、廈門,，成都等地跑來聽課,，這公寓行業(yè)著實讓人覺得火熱，一周就冒出至少20個公寓牌子出來,。

公寓到底是虛熱還是真熱呢,？一位長期從事國內(nèi)知名連鎖酒店的高管，也按耐不住,，準(zhǔn)備下水公寓,，一輪調(diào)研以后，猛然打住,，見到我問：青年公寓毛利率遠(yuǎn)不如酒店,，都是個3年都不賺錢的買賣，這風(fēng)投為啥要大筆投資呢,？

其實,，幾乎每天都有人問我這個問題。我通過長久地行業(yè)分析和觀察，也找到些判斷依據(jù),，但凡看不懂這模式的,，基本都是傳統(tǒng)的酒店或者傳統(tǒng)的二房東經(jīng)營者，他們都是用生意的思維在分析,，而我們現(xiàn)在常說的互聯(lián)網(wǎng)公寓,，更多的是指在公寓經(jīng)營中融入互聯(lián)網(wǎng)思維，先做需求,，后做產(chǎn)品,，最后玩金融，這的確是不同的玩法,。

在我看來,，面對著大量的90后，他們對于生活,、租賃,、空間的需求和理念，已經(jīng)和70,，80人差距已經(jīng)甚遠(yuǎn),，他們的生活90％以上都是依托于互聯(lián)網(wǎng)，這就是種全新的生態(tài),。風(fēng)險投資投得是未來,，投得是趨勢，并不在于短線的盈利,，投得是有激情,，有進(jìn)取心的團(tuán)隊，其實懂不懂公寓還真心不是重點,，雷軍基金投的3個項目創(chuàng)始人,，沒有一個是學(xué)過公寓，做過酒店的,，更不是創(chuàng)業(yè)成功者,，而他們最有價值的地方，就是對互聯(lián)網(wǎng)的認(rèn)知和理解,，對于青年人需求的把握,。

品牌公寓是個才經(jīng)歷3年多時間而已，屬于初級階段,，野蠻式增長也是必然,，沒有量也不會有質(zhì)量。僅創(chuàng)新程度來看,，優(yōu)＋各方面做得的確領(lǐng)先,，他們也是第一個把公寓升級成青年社區(qū)的公司，把創(chuàng)業(yè)公寓＋創(chuàng)業(yè)辦公＋創(chuàng)業(yè)孵化融合在一起，這就是互聯(lián)網(wǎng)＋的生態(tài)圈,。對于剛?cè)胄械男』锇?，值得好好學(xué)習(xí)下這模式。

我們的青年公寓已經(jīng)超過了20棟,，今年年底突破30棟,。未來域公寓的創(chuàng)始人王宇在房東東沙龍上如是說，除了整棟公寓,，未來域還殺入了創(chuàng)業(yè)辦公市場,，新產(chǎn)品也將在6月份面世，未來域也在不斷迭代他們的產(chǎn)品和思維,。

整棟長租公寓固然不錯,，但畢竟資源有限，其實市場更大的是在分布式公寓,，國內(nèi)最大的分布式公寓運營商－自如已揮師上海,，半年內(nèi)拿了上千套房源，自如的黃色工具車也頻繁穿梭于上海街頭巷尾,。再看看自如全新的3.0系列,，拿鐵、米蘇,、新布丁，完全是緊貼著年輕人口味,，看之后,，都想去租賃的沖動。自如背后重運營團(tuán)隊,，支持著自如的快速發(fā)展,。正如，自如上?？偨?jīng)理而言,，沒有重，何來輕,，起步階段都是重運營,，有了規(guī)模，自然輕了,。

另外家分布式的青客公寓在上海外環(huán)布局初見成效,，已經(jīng)悄然無聲地完成了33個服務(wù)中心，15000間的規(guī)模,，青客總經(jīng)理助理屈成才表示,，青客打造的系統(tǒng)最終可以容納100萬間的體量，可見青客之雄心。

面對咄咄逼人的品牌公寓,，大量的年輕人剛性租賃市場,，進(jìn)入門檻不高，幾十萬個二房東又以此為生,，他們的出路在那里,？我認(rèn)為，要么抱團(tuán),，要么轉(zhuǎn)型,，要么等死。成都的幾家小品牌公寓已經(jīng)在密謀打包成一個品牌公寓公司,，同樣,，深圳、廈門,、武漢的公寓經(jīng)營者都有這樣的一些想法,。2016年開始，公寓會進(jìn)入到資本整合的時代,，就像經(jīng)紀(jì)行業(yè)一樣,，不斷通過融資，進(jìn)行吸收合并,，最終只剩下4－5個巨頭,。

說到轉(zhuǎn)型，也有不少二房東披上個外衣,，再加上了些青年空間和裝逼元素,，儼然包裝成××青年社區(qū)或者××公寓，再深入研究下,，他的商業(yè)模式”無非一點,，房屋深加工的“X+1”的模式之后，所謀取的差價,。他們沒有真正理解這個行業(yè)背后的運作邏輯,，充其量來說就是一個傳統(tǒng)二房東的升級版。

公寓經(jīng)營,，如何是找到自己的定位,，進(jìn)行產(chǎn)品的梳理，如何快速發(fā)展,，這背后需要強大的IT系統(tǒng),、供應(yīng)鏈管理，營銷系統(tǒng),。短時間內(nèi)誰家公寓知名度高并不是租客所關(guān)注的,，他們尋找得是真心關(guān)心他們的公司,，體驗和服務(wù)要好，時間長了,，形成良好的口碑,，品牌沉淀下來，這樣才能走的更久,。

總體看來,，青年公寓行業(yè)，2014年投的賽道,，2015年則是看賽手,，2016年資本整合，經(jīng)過幾輪拼殺后,，剩者才是真正的贏家,。