“我們是一家互聯(lián)網(wǎng)公司,。”無論是菜鳥網(wǎng)絡(luò)如何強(qiáng)調(diào)并非要做工業(yè)地產(chǎn),，而是希望通過線上大數(shù)據(jù)的運(yùn)用和線下倉儲的布局,，構(gòu)建一個智能物流生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，但它在全國大范圍拿地,，已經(jīng)逐步建立起了外界對于其“急速擴(kuò)張的物流地產(chǎn)開發(fā)商”的印象,。

　　“事實(shí)上，在北上廣等一線城市,，高端物流倉儲已經(jīng)是供不應(yīng)求,，以上海為例，高端物流倉儲的供給目前只占到所有需求的1/4,?！眹H五大地產(chǎn)顧問之一的DTZ戴德梁行工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵介紹，在物流地產(chǎn)如此緊俏的情況下,，之所以菜鳥網(wǎng)絡(luò)能夠輕松地大面積拿地,，正是因?yàn)椴锁B網(wǎng)絡(luò)通過可能的區(qū)域結(jié)算中心落地，以稅收落地為“誘餌”給地方帶來可觀稅收,，獲得與政府談判的籌碼,，進(jìn)而取得條件優(yōu)惠的土地。

　　“但這種模式的問題在于,，電商物流不可能無限地切分結(jié)算中心去拿地,，一旦失去稅收落地的優(yōu)勢，名頭再響的電商企業(yè)也同樣會面臨如何繼續(xù)獲取土地的難題,?！碧K智淵表示。

　　意在第三方物流,？

　　CEI：是什么原因造成高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲建設(shè)拿地難?為什么菜鳥網(wǎng)絡(luò)拿地并沒有想象那么難?

　　蘇智淵：所謂高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲,，指的是區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的簡易倉儲物流的一種高端物流倉儲，這種倉儲必須具備3個條件：倉高8米以上,、有卸貨月臺,、單體建筑面積在1萬平方米以上。這類物流倉儲變得緊俏是10年以內(nèi)的事情,。在北上廣等一線城市，高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲的需求量和城市人口是成正比增長的,。目前,，這些地方的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲只滿足了1/4的市場需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到真正的需求飽和度。

　　高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲的緊缺,，和過去3年地方政府對于工業(yè)用地的嚴(yán)格管控有關(guān),。物流用地也是工業(yè)用地中的一種。特別是普洛斯,、豐樹等傳統(tǒng)物流開發(fā)商,，從地方政府獲取物流用地的難度越來越大，這種土地瓶頸直接導(dǎo)致物流地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)供給短缺,。

　　此外,，也和電商物流的迅猛發(fā)展有關(guān)。最近幾年,，包括阿里巴巴在內(nèi)的電商物流的需求激增,，因?yàn)楦邩?biāo)準(zhǔn)物流倉儲效率高，有配套的卸貨月臺,，能提供更快捷的物流流轉(zhuǎn)速度,，電商為了追求物流流轉(zhuǎn)速度，基本都會選擇高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲,。

　　按照常理來講,，物流對地方政府帶來的稅收只有營業(yè)稅，同樣一塊地皮,，物流給地方政府帶來的稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如建造一座制造企業(yè)多,。目前，傳統(tǒng)意義上的物流地產(chǎn)公司已經(jīng)很難在地方政府拿到地了,。

　　而電商現(xiàn)在卻成為嫁接物流的一個非常好的概念,。地方政府希望通過物流基地把電商公司吸引過來，這樣能為當(dāng)?shù)卦黾右淮蠊P稅收,，也就是說,，菜鳥網(wǎng)絡(luò)通過可能的區(qū)域結(jié)算中心落地，以稅收落地為“誘餌”給地方帶來可觀稅收,，獲得與政府談判的籌碼,，進(jìn)而取得條件優(yōu)惠的土地。

　　CEI:菜鳥網(wǎng)絡(luò)的稅收落地,，對于地方政府而言能否切實(shí)可行實(shí)現(xiàn)增加稅收?

　　蘇智淵：這個目前還說不好,，需要看具體情況。阿里巴巴這種大型電商為地方政府帶來的稅收應(yīng)該是非?？捎^的,，如果能夠把阿里巴巴的結(jié)算中心拆分出來落到當(dāng)?shù)兀瑢τ诋?dāng)?shù)卣泻艽笪?。關(guān)鍵在于菜鳥和地方政府簽訂的是什么樣的協(xié)議,。

　　CEI:目前菜鳥網(wǎng)絡(luò)在天津,、武漢、浙江和成都等地都儲備了土地,，在你看來這是馬云為菜鳥網(wǎng)絡(luò)所做的長久規(guī)劃還是像被質(zhì)疑過的“圈地”之舉?

　　蘇智淵：我覺得兩種可能性都有,。過去幾年，淘寶的發(fā)展受到物流影響已經(jīng)是眾所周知的事實(shí),。再此背景下馬云下決心親手打造自己的物流系統(tǒng),，不再依賴傳統(tǒng)第三方物流公司的平臺。從這個角度看,，菜鳥網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該是切實(shí)地在為建設(shè)物流倉儲而準(zhǔn)備,。

　　但從實(shí)際拿地規(guī)模來看，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在全國幾大城市都拿地1000畝以上,，按照物流地產(chǎn)常理推斷,，這樣的拿地規(guī)模應(yīng)該是超出其自用物流倉儲范圍的。除了建設(shè)菜鳥網(wǎng)絡(luò)的物流倉儲網(wǎng)絡(luò),，剩余的地產(chǎn)有可能是為了以后引入電商公司做準(zhǔn)備,，也就是物流地產(chǎn)。至于是打算完全作為物流用途還是有可能部分用作其他用途,，按照目前形勢來看,，這些地用做商住的可能性不大，所以可能性更大的還是做第三方物流,。

　　10年不盈利背后

　　CEI:馬云曾公開表示菜鳥網(wǎng)絡(luò)10年內(nèi)不會盈利,，這說明什么?電商物流的盈利模式一般都是什么樣的?

　　蘇智淵：我相信阿里巴巴現(xiàn)在所做的任何事情都并非只為單一的目的，包括旗下的金融,、物流等其他產(chǎn)品,，都是在架構(gòu)一個大數(shù)據(jù)的體系。所以考量菜鳥網(wǎng)絡(luò)能否短期盈利不能簡單地從菜鳥網(wǎng)絡(luò)本身來看,。

　　馬云說的10年內(nèi)不盈利,，應(yīng)該是指不會從物流設(shè)施租金里面套回報(bào)。目前,，在物流地產(chǎn)市場上,，物流倉庫租金回報(bào)年收益率為8%左右，照此計(jì)算,，普通物流地產(chǎn)盈利最基本也需要10年,。

　　但事實(shí)應(yīng)該并非如此簡單，馬云做菜鳥網(wǎng)絡(luò)更大的目的在于提升淘寶的效率,，一旦物流建設(shè)起來,，淘寶甚至阿里巴巴的整體效率應(yīng)該能夠得到較大提升。菜鳥網(wǎng)絡(luò)的潛在價值,，對于馬云來說是不言而喻的,。馬云做菜鳥網(wǎng)絡(luò),，更多的是快速占領(lǐng)效率高地，一旦效率處于領(lǐng)先地位,，整個品牌競爭力都會得到大幅提升。

　　從另外一個角度看,，馬云這種說法并不符合國際上物流地產(chǎn)商的實(shí)際運(yùn)作方式,。像普洛斯、嘉民等知名傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商,，雖然租金回報(bào)也在8%左右,，但這些物流地產(chǎn)商只要滿租率達(dá)到一定水平，就會把地產(chǎn)和現(xiàn)金流在海外市場出售給與其捆綁的長期持有基金,，快速套現(xiàn),，再去運(yùn)營新地產(chǎn)項(xiàng)目。阿里巴巴一定會考慮類似的架構(gòu),，這樣其物流地產(chǎn)盈利周期肯定用不了10年,，最慢3~5年已經(jīng)可足夠了。當(dāng)然前提是菜鳥網(wǎng)絡(luò)必須從一開始就做好捆綁海外基金的打算,。

　　CEI:馬云的3000億元投入到國內(nèi)物流地產(chǎn),，會對這個領(lǐng)域帶來什么變化?菜鳥網(wǎng)絡(luò)能否借助大數(shù)據(jù)，對高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲短缺提供解決辦法?

　　蘇智淵：對于中國物流領(lǐng)域而言,，3000億元不是一個小數(shù)字,，因?yàn)轳R云并沒有公布這部分資金的確切用途，如果是純粹用于物流地產(chǎn),，那菜鳥網(wǎng)絡(luò)將很快成為中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè),。

　　討論智能骨干網(wǎng)絡(luò)對物流行業(yè)的影響，必須先了解電商物流和傳統(tǒng)物流的區(qū)別,。電商物流和傳統(tǒng)意義上的物流是不同的,，傳統(tǒng)物流一般分為城市配送型物流和交通樞紐型物流。交通樞紐型物流一般由第三方物流公司來做的,，通常在海港城市,、空港城市周圍都有這種高標(biāo)物流倉庫。

　　而電商物流更多是偏向于城市配送物流系統(tǒng),，所以選址通?？紤]如何更方便配送到城市中，通常以短撥配送為主,，所以電商物流通常更貼近中心城市,，包括上海外環(huán)到郊環(huán)、北京5環(huán)到6環(huán)等是最適合電商物流的區(qū)域,。

　　從現(xiàn)在來看,，菜鳥網(wǎng)絡(luò)的物流骨干網(wǎng)絡(luò)更多的是建立在淘寶基礎(chǔ)上的偏消費(fèi)類的物流電商平臺,。馬云一直想做廣義上的物流，阿里巴巴旗下本身就有阿里物流平臺,，初衷就是要整合物流領(lǐng)域的眾多資源,，現(xiàn)在這個平臺已經(jīng)整合歸入菜鳥網(wǎng)絡(luò)旗下。

　　菜鳥整合全國物流平臺并不是容易的事情,，因?yàn)椴锁B以前沒有涉及過物流類的業(yè)務(wù),。大量第三方物流公司的運(yùn)輸體系數(shù)據(jù)基本都掌握在企業(yè)手里，而他們一般都不傾向于分享這些數(shù)據(jù)的,，包括德邦物流等大的物流公司,，都有物流數(shù)據(jù)交互平臺。

　　曾經(jīng)也有很多人或者公司想把這些平臺整合起來,，但直到現(xiàn)在為止,，還沒有成功整合出一個全國意義上的、被各方所接受的公共平臺,。只要做不到數(shù)據(jù)共享,，這個大數(shù)據(jù)概念就名存實(shí)亡了。菜鳥在做的事情是有意義的,，但如何打破行業(yè)壁壘,，需要走的路還很長。