努力做一名合格的項目經(jīng)理

一個物業(yè)項目能否管好,，項目經(jīng)理起著至關(guān)重要的作用。那么,，如何做一名合格的項目經(jīng)理呢,？筆者結(jié)合實際談一些看法,。

一、及時,、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商,，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機(jī)會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì),。在正式開盤之前,，開發(fā)商、施工單位,、銷售代理,、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工 作方案。作為項目經(jīng)理,，應(yīng)對秩序維護(hù),、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點培訓(xùn),。在看樓購房人員較多時,，應(yīng)重點做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流,、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護(hù)等等,。持續(xù)做好上述工作的目的在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的初步認(rèn)同感,，為未來開展物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ),。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告,，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi),，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

 1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料,。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視： （1）關(guān)于防水處理,，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺,、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）,、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和,，有無空鼓,，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題,，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響,，加之日后補(bǔ)救資金巨大。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改,，不然后患無窮,； （2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā),，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前,，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處,，更應(yīng)有針對性地提出整改意見,； （3）關(guān)于綠化，項目的綠化,、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素,，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑” 的特殊效果。因此,，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果,、水土保護(hù)、便于通過,、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā),，對草種、灌木和花卉,、喬木,、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

 2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作： （1）積極參與項目的竣工驗收工作,，全面了解項目的工程質(zhì)量,，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備,；（2）積極做好項目接管驗收工作,，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組,，對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收,，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能,，更充分地維護(hù)業(yè)主利益,；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤,、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改,。

 二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作,，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞 此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊實力的第一次嚴(yán)峻考驗,。因此,，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施,，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓,，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外,，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》,，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合,、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場,，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù),，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組,，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等,；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓,；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況,，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔,，逐個溝通,，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

 6．結(jié)合小區(qū)實際制定的具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案,，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間,，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見,；

7．嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量,，全面實施持證管理，實施夜間清場制度,，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次,，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點之一。

三,、規(guī)范運(yùn)作,，堅持四種意識作為項目經(jīng)理，要管好項目,，還應(yīng)堅持牢記四種意識：

 （一）契約意識,。 物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間，從某個角度看,，只是一紙合同的關(guān)系,，換句話講，業(yè)主作為合同甲方當(dāng)然有權(quán)按 合同約定對乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此,，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力,、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時,，任何偷工減料的行為,，都應(yīng)視為違約，長此下去,，必將使自身陷于被動,。

（二）溝通意識。

1．項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查,，主動及時了解業(yè)主的需求變化,，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正,，同時向業(yè)主公示,，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比,，那怕后者處理得再好,，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點,。例如筆者所在公司就在公司網(wǎng)站上設(shè)置了業(yè)主意見和在線留言欄目,， 業(yè)主可以非常方便地通過網(wǎng)絡(luò)留言提出自己對我們物業(yè)服務(wù)的意見、建議以及我們需要做的事情,。對于業(yè)主的這些意見和建議,，我們公司都給予了高度重視，派專人進(jìn)行收集整理,，并逐條核實,，或做好解釋工作，或立即行動整改,，做到條條有回復(fù),。事實證明，與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進(jìn)作用,，這同時也有效的促進(jìn)了物業(yè)費(fèi)收繳率的提高,。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動,，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容,，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段,。因此,，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍,，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題,。 例如筆者所在公司經(jīng)常利用假期時間,，組織業(yè)主開展各種社區(qū)活動，促進(jìn)業(yè)主之間的交流和互動,。這既為業(yè)主創(chuàng)造了相互認(rèn)識,、交流的機(jī)會,，也豐富了業(yè)主的業(yè)余文化生活,。筆者所在公司還組織“和諧社區(qū)籃球友誼賽”， 由各小區(qū)業(yè)主組建參賽隊伍,，本著“友誼第一,、比賽第二”的方針開展比賽，就收到了很好的效果,。同時,，公司 還在小區(qū)內(nèi)舉辦猜謎燈會，小區(qū)業(yè)主都積極參與,，特別是假期中的中小學(xué)生更為踴躍,。頻繁舉行的各種社區(qū)文化活動使小區(qū)內(nèi)部呈現(xiàn)出文明、祥和,、美好的生活氛圍,。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關(guān)系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一,。成立業(yè)主 大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利,，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力,、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會,，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎(chǔ)。

（三）預(yù)留一定資金再投入的意識,。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益,、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo),。為此,，在賺取合法合理利潤的同時，項目經(jīng)理應(yīng)切記在每年預(yù)算中安排一定比例資金對小區(qū)再投入,，在硬件設(shè)施,、設(shè)備和環(huán)境等方面實施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)和根本,，而業(yè)委會對此也是支持的,。

 （四）成本控制意識,。成本控制能力應(yīng)當(dāng)是項目經(jīng)理的基本功。 無論在美國還是香港,，評價一個物業(yè)項目管理得成功與否,，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關(guān)鍵因素就是成本是否得到有效控制,。