第一，管好小區(qū)環(huán)境,，什么嘈雜攪民的事情要阻止,。第二，活動與社區(qū)相結(jié)合,。你組織活動,。第三，管理保安,，怎樣分配安保工作

第一,，重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作。物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項目之后,，應根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設計情況,，編制物業(yè)管理方案，成立前期介入小組會同設計部門,、施工單位,、開發(fā)商一起會審圖紙，主要是從業(yè)主使用的角度就原設計中不合理的部分提出建議,，亦可根據(jù)物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,，向相關(guān)部門提供各項設備設施的性能、質(zhì)量和廠家信譽等情況并提出有價值的建議,。參與小區(qū)物業(yè)設施設備安裝調(diào)試的全過程,，特別重視對給排水、配電,、防水,、電梯、消防,、智能化等設備系統(tǒng)的檢查,，發(fā)現(xiàn)問題及時要求開發(fā)商解決，既能避免日后提高物業(yè)管理成本,，又能確保各項設備設施在投入使用時能正常運行,，促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活,。

第二，物業(yè)的接管驗收,。物業(yè)的接管驗收是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),，是對已竣工驗收并達到交付使用條件的物業(yè)項目進行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作，亦是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責任的重要措施,。物業(yè)的接管驗收一般分為二大部分,，其一是樓宇本體的接管驗收；其二是公共配套設施設備的接管驗收,。

其一,，樓宇本體的交接驗收工作。參照建設部1991年7月頒布的《房屋接管驗收標準》以及建設局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗管理規(guī)定》,，建設單位在進行商品住宅建筑工程竣工驗收時,，物業(yè)管理公司前期介入小組應參與由建設單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對每一套住宅的建筑觀感,、使用功能和使用安全等內(nèi)容進行專門檢驗,。逐套檢驗項目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面,、墻面,、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個方面,。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴格按照市建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,，并填寫《檢驗結(jié)果表》。建設單位依據(jù)《檢驗結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗收報告》,，逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》,。

其二，公共配套設備設施的接管驗收工作,。公共配套設備設施的接管驗收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責,、權(quán)、利關(guān)系,，固在接管驗收中嚴格把好質(zhì)量關(guān),。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設備設施的安裝調(diào)試過程，但是還得分二個階段（一階段是預驗收,；二階段是正式驗收）來接管小區(qū)公共配套設備設施,。其一，驗收小組按照驗收計劃,、標準（依據(jù)建設部《房屋接管驗收標標準》）,，按專業(yè)分工進行以預驗收，在其過程中查出不符合標準的項目,，遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位,，并要求限期整改完成,。尤其是對單項設備驗收中，須進行試運行驗收,，主要驗收設備的安裝質(zhì)量各運轉(zhuǎn)中設備的主要技術(shù)指標,，對不符合指標的，及時提出書面意見,，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調(diào)試,，直至驗收標準方可止。其二,，正式驗收是在預驗收中提出的項目落實后,，驗收小組要進行檢查、驗證,，如整改合格,，而進行的正式驗收。須做到三符合一完整,，三符合是：“一符合”是圖紙與設備規(guī)格型號,、數(shù)量符合；“二符合”是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合,；“三符合”是設備包括設備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設計的功能符合,。“一完整”是圖紙資料完整,，如產(chǎn)權(quán)資料,、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及設備設施檢驗合格證書等,。

物業(yè)的接管驗收是一項頗具復雜的過程,，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到眾多法規(guī)政策,，常見一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方,，為了處理好接管驗收中存在的問題，需把握好二個基本原則：其一是堅持原則性與靈活性相結(jié)合原則,，即對一些不盡人意的問題,，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施,，具體問題具體分析,，大家共同協(xié)商，力爭合理地,、圓滿地解決驗收中存在的問題,。其二是做到細致入微與整體把握相結(jié)合原則，即在物業(yè)接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,，也不能因重視整體效果而忽視細節(jié)問題,。

第三,，做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作,，環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),，亦是業(yè)戶評價物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,，物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用,。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點工作，一是物業(yè)清潔的開荒工作,；二是房屋裝修期的清潔工作,。物業(yè)管理公司對新建物業(yè)的清潔開荒（是指管理公司在完成對物業(yè)的竣工驗收、接管驗收之后,，對物業(yè)內(nèi)外進行全面,、徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給業(yè)主）工作特別重視,，安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,，專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對物業(yè)進行清潔開荒，其內(nèi)容不限于：對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理,；對玻璃,、地面、墻面等處所沾灰塵,、污垢的清除；對公用部位（消防樓梯,、電梯轎廂,、電梯廳、屋面等）,、辦公房以及設施的清掃等,。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔，業(yè)主入伙后伴隨著房屋集中裝修期的開始,，裝修期是對專業(yè)清潔公司的一個嚴峻的考驗,。常常是前邊掃后邊倒，保潔始終無法達到應有的效果,，小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài),。針對這種現(xiàn)象，裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,，盡量減少灰塵污染,。其次是通過定時、定點,、定人進行各種垃圾的分類收集,、處理和清運,，以及清、掃,、擦,、抹等專業(yè)性操作，同時還可以適當增加保潔力量,，增加保潔次數(shù)來維護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,；三是加強宣傳教育和督查力度，采取各種有效的辦法手段,，多管齊下,，培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習慣，使其知道,，只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣,，才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生,、優(yōu)美,、舒適的生活環(huán)境。

第四,，做好業(yè)主入伙工作,。入伙亦稱入住，是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應手續(xù),；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的,，亦視為入?！度牖锿ㄖ獣钒l(fā)出時，應清楚說明入伙的條件,，以便日后業(yè)主推遲辦理時,，物業(yè)管理服務費（業(yè)主可以放棄入住的權(quán)利但須承擔繳納物業(yè)服務的義務）的收取工作能夠順利開展。向業(yè)主的入伙通知發(fā)放后,，物業(yè)公司應及時組建引導組,、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織,，依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件,，如《房屋竣工驗收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測量報告》,、《房屋使用說明書》,、《房屋質(zhì)量保證書》公共設施設備移交清單等文件，認真準備業(yè)主入伙資料文件并由小組長負責相關(guān)的培訓和指導工作。入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍,，車輛/行人進出有序,，服務人員著裝整齊、熱情,、禮貌大方,。入伙期間采用“一條龍”服務模式進行，發(fā)展商,、施工單位,、公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公,。

業(yè)主手持《入伙通知書》進入物業(yè)公司入伙接待處,、由接待人員核對身份后，在《業(yè)主簽到表》簽到,，然后辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件,，如：《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》,、《防火責任書》,、《業(yè)戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》,、《銀行委托協(xié)議》等,。房屋驗收交接時，物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員與業(yè)主共同對住宅室內(nèi)水電,、門窗,、墻壁、地面等項目進行查驗交接,，雙方逐項查驗,，逐項登記，如發(fā)現(xiàn)問題記錄下來,，存檔管理，督促相關(guān)部門限期整改,；如經(jīng)查驗無問題,，與業(yè)主確認水、電,、氣表底度,，并在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙?？傊?，在業(yè)主入伙期間要做到一切為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心開展各項工作。

第五,，妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾,。物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責,，為開發(fā)商排憂解難,，又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,，物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用,。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題,，首先要分清性質(zhì),，弄清情況，做好解釋工作,，本著“誰受理,，誰跟進，誰回復”的原則,，及時快捷地將業(yè)主反應的問題傳遞給相關(guān)部門,，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題,。

第六,，抓好小區(qū)公共秩序管理工作。小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,，它是物業(yè)管理公司為防火,、防盜、防破壞,、防災害事故等而實施的一系列安全措施,，秩序維護員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患，更要有防止,、終止危及或影響轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶造成損失及傷害的能力,，亦是體現(xiàn)一個管理公司服務水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作：其一,，健全安全管理制度和完善崗位責任制,，制度是企業(yè)利益的保障，“沒有規(guī)矩不成方圓”,，制定完善詳細的規(guī)章制度,。如小區(qū)大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關(guān),，對來訪人員實行“來訪登記”制度,，裝飾裝修人員憑證進出,，杜絕閑散人員進入小區(qū)；大件物品持《物品放行條》放出等,；其二,，建立“預防為主，防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制,，維護片區(qū)治安,，物業(yè)管理公司應與當?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作,，與當?shù)仄３至己玫年P(guān)系,，及時了解當?shù)刂伟睬闆r，確保轄區(qū)物業(yè)的安全,。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,，進出小區(qū)裝修人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設施未完全安裝到位,，易給一些偷盜者可乘之機,，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置,，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,，住用戶家中和辦公區(qū)域,，發(fā)生火災、煤氣泄漏,、跑水,、刑事案件等突發(fā)事件時，要善于借助第三方的力量,，雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法,，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所,、街道辦,、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證,，以規(guī)避風險,，減少損失；其三,，是要充分利用好已有的安全設施，如電子門禁,、可視對講,、監(jiān)控攝像機等設備，減少失竊案件發(fā)生機率；其四,，抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導,，有利于維護小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放,。特別是各種運送裝修材料的車輛,，要及時裝卸，避免長時間停留,，以減少小區(qū)交通壓力,。通過嚴格的訓練，加強管理,，在車輛進入小區(qū)時,，認真落實制度，堅決做到對車,、對人,、對卡。建全技術(shù)防范設備,，適當配備先進的技術(shù)器具設施,，比如存放、記錄,、查詢,、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等,，才能有效的確保車場安全運行,。其五，組建一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍,，不定期對秩序維護員的實施培訓,，主要從“業(yè)務知識、儀表,、言行,、體能、崗前,、崗中培訓著手,。更是加強其服務意識方面的培養(yǎng)，把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則,，把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務工作做得更細,、更好。

第七,，加強對房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作,。裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī),、條例，受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,，監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全,、房屋外觀統(tǒng)一,、消防、供水,、供電,、燃氣等要求行為裝修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項重要工作,，也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),，解決不好就會發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,，加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應注重抓好,，其一，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入注裝修前,，物業(yè)公司要履行告知義務,，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點,、裝修人員和材料進出通道等）,，以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時要抓好對每戶裝修方案的審核,，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時糾正,，做好說服解釋工作。其二,，在房屋裝修動工之前,，需再次與業(yè)戶或裝修單位確認室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),，方可發(fā)放《裝修許可證》,。其三，掌握業(yè)主裝修過程中的重點,，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點,，在業(yè)主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上,，有違規(guī)意圖的業(yè)主,，一天要巡檢4次以上，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象,。在巡查裝修施工的過程中,，重點要巡查水,、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生,、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進行防水實驗，避免入住后給其它業(yè)主造成損失,。認真填寫《裝修巡查記錄》其四,，對違章裝修的要嚴厲制止，并使其控制在萌芽狀態(tài),，以便控制事態(tài)的擴展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,，讓業(yè)主簽字確認，將復印件存放于檔案袋中,，在處理違章裝修過程中,，始終堅持以規(guī)服人，以理服人,，以禮悅?cè)说脑瓌t,，以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

第八,，抓好對物業(yè)管理服務供給者培訓,。物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)，物業(yè)管理者要求是多面手,，要能在不同場合充當不同的角色,，物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務中,，物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管,、日常服務中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關(guān)鍵因素。鑒于此,，物業(yè)服務供給者的培養(yǎng)或培訓將根據(jù)人員崗位不同進行,。其一，管理知識方面,。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高,。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、公共關(guān)系等）,、財務知識,、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識）,，對提升服務的內(nèi)容和檔次大有幫助,。其二，專業(yè)技能方面,。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設備,、設施管理,、維修和養(yǎng)護，而且包括綠化,、環(huán)境衛(wèi)生,、保安和消防等，又涉及公共服務,、專項服務,、特約服務、社區(qū)服務和社區(qū)文化,。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,，以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務。此外,，面對各式各樣的業(yè)主,，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三,，服務態(tài)度,。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務、專項服務,、特約服務而獲得經(jīng)濟效益,、社會效益和環(huán)境效益，服務是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心,，因此,，全體物業(yè)從業(yè)人員都應樹立“用戶至上、服務第一”的思想,，把為業(yè)主提供多層次,、全方位的服務作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責，在工作中時時處處為業(yè)主著想,，盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的,、完善創(chuàng)新的服務，贏取業(yè)主的贊同和認可,。物業(yè)管理不是什么深奧的學問,，一個溫馨的問候、一個小小的舉措,、一個小小的手勢,、一個甜美的微笑，都會增加我們與業(yè)主的感情,、化解與業(yè)主的矛盾,，同樣也就提升了我們的服務水平。

綜上所述加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益,，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達到完善物業(yè)的使用功能,，促進房產(chǎn)的銷售,。同時，加強前期物業(yè)管理,，有利于規(guī)范物業(yè)管理活動,，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對立情緒,，減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,，加強前期管理,，可以更貼近業(yè)主和使用人的實際需求，使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,，使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,，為日后更好地開展物業(yè)管理服務打下基矗