教你怎么驗房、收房,，驗房時需要注意的事項

（一）,、收房日期和形式 本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自

  很多買過新房的人可能有過這樣的境遇：如期接到驗房收房通知單后,，全家人興沖沖地趕到新房現(xiàn)場,，卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場已經(jīng)是人來人往,。也許你早上8點多鐘就來現(xiàn)場了,，卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況,，你要有絕對的耐心,。既不要急著交錢收房，也不要沖工作人員發(fā)脾氣,，甚至在驗房的時候“找碴兒”,，一定要本著“新生活開始第一天”的心態(tài)，和開發(fā)商,、物業(yè)公司配合好,，要知道，從此,，這就是你的新家園,。 建議，大家在接到開發(fā)商驗房收房通知后（不論是否分批接到）,，請及時聯(lián)系各樓棟的牽頭人,，盡量分批集中統(tǒng)一前往，人多力量大嘛,！

   如果驗房收房通知單的寄達日期超過了契約的規(guī)定日期,，應(yīng)屬延誤了交房時間，大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的,，要向開發(fā)商提出,。驗房時，一定要先驗收,，檢查過房屋沒了問題,，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字,。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收,。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由,，對質(zhì)量問題拒絕賠償,。所以，在房屋交付時,，鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要,。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù),。業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行,，首先要存在前提，即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外,，該房屋的實際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定,。

切記!到時大家分批集體驗收,。人多,、眼多、智慧多,！如果開發(fā)商不同意,，有問題找組織---臨時業(yè)主委員會，聯(lián)合起來抵制開發(fā)商,、物業(yè)公司的各種侵權(quán)行為,。臨時業(yè)主委員會應(yīng)該設(shè)驗房收房專題，將驗房中出現(xiàn)問題及時發(fā)布,，提醒大家隨時關(guān)注,。

（二）、需要準(zhǔn)備的驗收工具

  （1）,、驗房小錘：用來檢查墻面,、地面、窗臺空鼓,。

  （2）,、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢,。

  （3）,、卷尺：用來檢查房屋凈高等。

  （4）,、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線,、不通。

  （5）,、網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物,。有顯示日期功能的相機（帶閃光燈），律師建議最好用光學(xué)相機—用于房屋有問題時留影取證。

   正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,，建議早晨8：30去或下午2：00去,。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。

（三）,、驗收過程和具體步驟

  要根據(jù)購房契約和補充協(xié)議驗收房屋,，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”,，未通過的注上說明,，最后匯總，請開發(fā)商代表簽字確認(rèn),。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗收內(nèi)容,，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助,！

  第一項：查驗文件

  業(yè)主在收房時,，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件,。只有證件（原件）齊全,，才能簽署收房單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整,，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住,，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。如果確實被要求收房,，也要在相關(guān)文件，如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《鬃鬃證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本,。

  分別有以下文件資料需要查驗：

 （1）,、規(guī)劃部門出具的《建筑工程規(guī)劃驗收合格證》。

 （2）,、建設(shè)主管部門出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》,。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話,，這個樓盤還屬于“黑樓”,，是不能入住的。  

 （3）,、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》,。—必須具備,。

 （4）,、開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得,，要帶走。

 （5）,、開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》—開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任,。必須取得，要帶走,。

 （6）,、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標(biāo)明實際建筑面積是多少,，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積?；蛘哂捎袡?quán)部門（規(guī)劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《房屋建筑面積測繪報告》,。—必須具備,，否則至少無法計算實際的公攤面積,，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票,。

 （7）,、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》,。

 （8）,、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。

 （9）,、民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》,。

 （10）、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》,。

 （11）,、環(huán)保部門出具的《建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證》。

 （12）,、燃?xì)庵鞴懿块T出具的《燃?xì)夤こ舔炇兆C書》,。

 （13）、城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認(rèn)可書》,。

 （14）,、管線分布竣工圖(水、強電,、弱電,、結(jié)構(gòu))—可帶走。房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙,，管線如何走,，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。

 第二項：核實面積,，計算和落實房款得多退少補問題,。

  面積結(jié)算是驗房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項。請帶上契約或副本,，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實是否一致,，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。契約面積是期房的銷售面積,，而在工程完工后,，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表,，就是開發(fā)商和我們要進行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測）,。  

 第三項：驗收房子。

  看完那些資料后,，基本就可以去驗收房子了,，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關(guān)費用，應(yīng)該在驗收好后,，再交付費用,。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙,，分別應(yīng)該有樓層鑰匙,、進戶門鑰匙、信箱鑰匙,、水表,、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前,，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了,，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣,，且沒有質(zhì)量問題,，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發(fā)現(xiàn)問題,，一定要當(dāng)場請施工單位及時維修,，維修后再重新驗收房屋。

  (1),、看墻壁,。首先仔細(xì)檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋,，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好,，有裂縫得看是什么樣的裂縫,。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫,，屬眼下的質(zhì)量通病,，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用,；如果裂縫與墻角呈45度斜角,，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重,，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）,。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大),。

  內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點,。（這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致,。如有麻點,，對室內(nèi)裝修將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起,，用木棍敲一下有無空聲,。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜,、彎曲,、起浪，隆起或凹陷的地方,。

  (2),、看地面。仔細(xì)檢查地板是否平整,，地面有無空殼開裂情況。如有空鼓,，一定要責(zé)成陪同的物業(yè)人員盡快修復(fù),，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系,。

  (3),、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)陸面與門口內(nèi)陸面的水平誤差,。驗這個,，很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方,，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的,。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了,。測量的方法也是挺簡單的。

  一般來說,，如果差異在2厘米左右是正常的,，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,，你就得注意了,！

  (4)、查滲水,。（最好是在房子交樓前,，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,，幾乎是無可遁形的,。）特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻,、廚房衛(wèi)生間的頂面,、外墻等地方，如有水漬,，說明有滲漏,，務(wù)必盡快查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏,。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌,。墻身、墻角接位有無水漬,、裂痕）,。

  (5)、試門窗,。由于是新房子,，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動,，用蠻力推拉門窗,，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下,，用掃帚清楚后就可以看了,。 
查防盜門，是否太緊或太松（門縫隙是否太大）,，門插是否太短,，門四邊、角是否平整,，門開關(guān)有無特別噪音,，門是否有破損,，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻,、消防箱等,。

  窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰,。是否能關(guān)嚴(yán),，隔風(fēng)、隔音的效果如何,。窗是否變形,，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙,，鎖扣是否正常,，能否鎖緊，是否靈活,，玻璃是否完好,，是否平整、干凈,、明亮,，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固,。陽臺護欄是否牢固,。 記住要檢查每個房間的門窗噢！

  (6),、測量一下樓層的層高,。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度,，再減去3公分允許誤差,，余數(shù)就是房屋的凈高。房屋最高,、最低處是否相差（是否傾斜）,，房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致,。

  (7)、上下水,。大開龍頭查漏堵,，盡可能讓水流大一點、急一點,，一來看看水壓,，二來試試排水速度（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程,，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下,，有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理,。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口,，并保持一段時間,；二是用打壓機（加水壓設(shè)備）：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤,，時間60分鐘/根,，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現(xiàn)象,。）

  驗收下水情況,，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水,，分別是臺盆下水,、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水,，打開地漏,，水是否迅速漏下），通球試驗：是檢查下水道內(nèi)是否有雜物,。為什么要驗收這個呢,，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會""偷""這個工,。把一些水泥渣倒進排水管,，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞,，造成排水困難,。

  (8)、驗防水,。這里所說的防水,，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,，目前交付的房子,，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了,。如果在交付時已經(jīng)做了防水,，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了,。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,，那么維護工程就大了,。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口,，然后再拿一膠袋罩著排污/水口,，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水,，淺淺就行了(約高2cm),。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏,；管道與地板的接觸處,。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

  (9),、查電路,。關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路,。用萬用表測量各個強,、弱電路是否暢通。強電,、弱電是否分開走且相距一定距離,，無交叉。

  電器戶表在戶外的,，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的,，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器,。控制閘具應(yīng)分開,，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具,，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。

  距離地面30厘米高的插座必須帶漏電裝置,，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝,，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施,；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座,；

  檢查開關(guān)、插座的牢固程度,；電話,、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè),。插座是否正常通電,，有無防護措施？電燈是否都亮,？開關(guān)是否正常,？有線電視線是否通？電話線路是否通,？網(wǎng)絡(luò)線是否通,？

  (10)、燃?xì)夤艿朗欠癜踩?，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置,。

  (11)、安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方,，驗收時同樣不能忽視,。空調(diào)主機,、管路安裝是否符合設(shè)計要求等,。

 第四項：核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,、品牌,、數(shù)量是否相符。通常在這方面,，應(yīng)該沒什么大問題,，但是也要仔細(xì)核實。

  總體上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈,，無污物,，達到窗明地凈，地漏,、雨水等處無堵塞雜物,。燃?xì)獗怼㈦姳?、水表三表到戶,，能正常使用（燃?xì)饪赡芤t一些，入住率達到一定比例才能通氣）,。在全部檢查結(jié)束后,，將水表、電表和燃?xì)獗淼淖x數(shù)看清楚，記錄下來,，一般讀數(shù)不大,，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上,。

 第五項：對公共環(huán)境的驗收,。

  樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時交付,，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工,，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件,。合格的樓盤須做到“五通一平”,，即燃?xì)狻⑸纤?、電,、污水、路通,，一平即樓?米,、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物,，以確保進出安全,。

  注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常,，樓道,、樓梯有無質(zhì)量問題。應(yīng)該裝修完畢并能正常使用,。

  住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確,。

  各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對公共部位的關(guān)注程度，特別是對本樓層的公共部分,。

  如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題,，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可,，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗收義務(wù)的證據(jù),。

（四）、關(guān)于物業(yè)管理

  驗收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約,。商品房驗收交付時,，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開,，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘,，屬于短期性的委托管理,。待全體業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，行使業(yè)主享有的權(quán)利時,，業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)管理公司，決定物管資金的使用和管理監(jiān)督,。但在入住初期,，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約，當(dāng)然,，業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論,。畢竟,，臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了一些行政指導(dǎo)性和強行性的規(guī)定,，加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理,，在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護。因此,，簽署臨時物業(yè)管理公約,，并不會導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。

  完成了房屋的驗收檢查工作,，若有問題,，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房,，若影響,，需要進行交涉了。如果沒問題的話,，準(zhǔn)備簽字交房,，交納一定的物業(yè)費用。在繳錢之前,，會被要求先簽很多“不平等”條約,，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清,。

  包括物業(yè)提供的《裝修許可證》是否要繳納不合理的收費,。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達標(biāo)之前應(yīng)減半收?。?、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費，而其他費用,，通常是不需要業(yè)主交納的,。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水,、電、氣,、智能化設(shè)施的費用,。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費用以外的其他費用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納,。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費用,，應(yīng)出示物價局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費詳細(xì)價格,，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費發(fā)票,。

  如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時,，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,，清潔費、保安費,、綠化費怎么核定,，同時考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標(biāo)準(zhǔn),。明確地下室如何分配,，公共水電費如何收取，請大家關(guān)注公共水,、電表的基數(shù)是多少,，管理費用如何收取。

  水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件,，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金,，也是合理的。但是,，物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)規(guī)范,、透明，且應(yīng)得到物價部門批復(fù),，否則,，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內(nèi)核,，但仍屬于違規(guī)收費,。

  入住的費用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗收入住手續(xù)時,，不可避免地將遇到入住的費用問題,。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價部門審核的收費依據(jù),，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費用,。但是物價部門審核的收費標(biāo)準(zhǔn)只是一個收費的上限,，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實際收費應(yīng)當(dāng)是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的,。值得注意的是：購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的約定,。