【法制圓桌】管理費“擠占”房屋租金呼吁科學(xué)有效的征管機制

怡And棋 2015-05-23

展開全文

　　大型批發(fā)市場行業(yè)中,，一些商城物業(yè)管理公司在申報納稅時,，常采用物業(yè)管理費名義“擠占”房屋租金收入，以此達到少繳房產(chǎn)稅的目的,。

案件：某商城管理公司補繳房產(chǎn)稅

　　某商城物業(yè)管理有限公司成立于2000年,，其投資在某市建設(shè)了一個規(guī)模較大的輕工商品城，該商品城主要從事小商品的批發(fā)和零售業(yè)務(wù),。該商城物業(yè)管理公司作為商城產(chǎn)權(quán)所有人,，主要負責該商品城的物業(yè)管理與服務(wù)工作,，收取輕工商品城的物業(yè)管理費和房租，負責商品城日常管理,、設(shè)備維護和保安,、衛(wèi)生管理、停車管理等工作,。

　　某市地稅局稽查局對該商城物業(yè)管理有限公司2010年的經(jīng)營情況實施檢查后發(fā)現(xiàn),，該商城物業(yè)管理公司當年的總收入為1013.8萬多元，其中物業(yè)管理費收入827.9萬多元,，房屋租金收入185.8萬多元,。

　　從該企業(yè)的收入組成比例來看，物業(yè)管理費收入占總收入的比例達81.7%,，而房屋租金僅占總收入的18.3%,，其物業(yè)管理費收入與租金收入比例明顯不合理，涉嫌以物業(yè)管理費收入擠占房屋租金收入,，從而達到少繳房產(chǎn)稅的目的,。檢查人員經(jīng)過深入取證，最終以該商品市場實際發(fā)生的物業(yè)費支出93萬多元為依據(jù),，采用成本加合理利潤和稅金的方法,，核定該商城物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費收入為112.6萬多元，其總收入扣除該部分管理費的余額確認為該公司收取的房屋租金,，共查補房產(chǎn)稅72.7萬多元,。

　　對此，該公司未提出異議,，目前相關(guān)稅款已入庫,。

爭論

如何區(qū)分確認企業(yè)收取的物業(yè)費與租金

　　本案在處理時，檢查人員就案件中的兩個核心問題展開了討論,。

　　其一,，某商城物業(yè)管理公司與房屋租金同時收取的物業(yè)管理費收入，是否應(yīng)視為租金繳納房產(chǎn)稅,？

　　一種意見認為,，該商城物業(yè)管理公司與每個商戶簽訂的商鋪租賃合同中，明確規(guī)定了房屋租金和物業(yè)管理費的金額,，合同真實有效,，并且表達了租賃雙方的真實意愿。同時,，該商場商戶眾多,，必須有專門的物業(yè)公司提供管理服務(wù)，包括代收水電費,，提供日常管理,、保潔服務(wù)等,，收取物業(yè)管理費合情合理，并且該物業(yè)管理公司在賬務(wù)處理上明確進行了劃分,。因此物業(yè)管理費收入不屬于房屋租金收入,，不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

　　第二種意見認為,，商戶與商城物業(yè)管理公司簽訂商鋪租賃合同,。作為商戶，與其相關(guān)的僅是支出費用總額,，該支出是物業(yè)管理費還是租金與商戶經(jīng)營并無太多關(guān)系,。在這種情況下，該商城物業(yè)管理公司在簽訂合同后有機會隨意劃分物業(yè)管理費及租金收入,。從其賬目來看,，兩者比重明顯脫離實際情況，物業(yè)管理費占比過高,。因此,，應(yīng)按照稅收征管法及其實施細則的有關(guān)規(guī)定確認房屋租金收入，責令其補繳房產(chǎn)稅,。

　　對此,，某市地稅局案件審理部門認為，該商城物業(yè)管理公司與商戶簽訂的商鋪租賃合同是提供商鋪出租及管理服務(wù)的一攬子合同,。對于商戶來說,，只在意總租賃價格，而對于租金與管理費用兩者的比例并不十分關(guān)心,。因此,，對于租賃合同中兩者比例異常的情況，不應(yīng)視同雙方的真實意愿,。同時,，商城物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)管理費，也不能反映市場公允價格,。

　　房產(chǎn)稅暫行條例明確，納稅人有房產(chǎn)出租行為,，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),。該物業(yè)公司為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，將此房產(chǎn)對外出租取得租金收入,，不應(yīng)與物業(yè)管理費混淆,。因此，僅應(yīng)對其取得的符合市場價格水平的物業(yè)管理費收入予以認可,，而其多收取的物業(yè)管理費收入,，應(yīng)視同租金收入,，應(yīng)計入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)申報繳納房產(chǎn)稅。

　　其二,，物業(yè)管理費與租金如何分割計算,？

　　若該企業(yè)多收取的物業(yè)管理費應(yīng)視為房屋租金，那么租金應(yīng)如何計算,？房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確定,？此時，稅務(wù)人員又有了不同意見,。

　　一種意見認為,，應(yīng)按照當?shù)刈饨饦藴蕦υ撋坛欠课葑饨疬M行核定，計征房產(chǎn)稅,。持此意見的稅務(wù)人員認為,，如果納稅人不申報或者不如實申報租金收入，根據(jù)《國稅總局關(guān)于加強對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》國稅發(fā)〔2005〕159號文件規(guī)定,，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法對企業(yè)核定征收房產(chǎn)稅,。為合理確定出租房屋的應(yīng)納稅額，可采取典型調(diào)查等方式,，并參考當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的有關(guān)資料,，分區(qū)域確定房屋出租的計稅租金標準并予以動態(tài)調(diào)整。對房屋出租人不申報租金收入或申報的租金收入低于計稅租金標準又無正當理由的,，可按計稅租金標準計算征收房產(chǎn)稅,。

　　另一種意見認為，應(yīng)以該商城實際發(fā)生的物業(yè)管理費支出為依據(jù),，采用成本加合理利潤和稅金的方式,，核定物業(yè)管理費收入，以此為基礎(chǔ),，采用倒推法從總收入中扣除核定的管理費收入后的余額為房屋租金,，計征房產(chǎn)稅。

　　對于以上兩種意見,，案件審理部門經(jīng)過分析研究并請示上級主管機關(guān)后認為,，針對此案情況，第二種意見可行性高,，便于操作,。

　　審理部門認為，該商城物業(yè)管理公司情況附合國稅國稅發(fā)［2005］159號文件規(guī)定情形,，稅務(wù)機關(guān)可對其核定征收房產(chǎn)稅,。但是核定征收只能對同類別、同地段的出租房產(chǎn)采用同等計稅租金,，由于同一地段出租房屋結(jié)構(gòu)不同,、功能不同,，差別較大，可類比的計稅租金標準較難確定,，因此核定租金的辦法操作難度較大,，不適用。

　　而核定物業(yè)管理費的辦法則相對簡單易行,。例如,，該商城物業(yè)管理公司發(fā)生的管理費支出，包括人員工資,、水電費,、維修養(yǎng)護費共計93萬多元。當?shù)匚飿I(yè)機構(gòu)合理的經(jīng)營利潤率為15%,，物業(yè)管理費營業(yè)稅稅率為5%,。按照核定辦法核定物業(yè)管理費收入應(yīng)為112.6萬多元。這樣,，從其總收入中扣除核定的物業(yè)管理費收入后,，該企業(yè)房屋租金收入就可確定為901.2萬元。

建議

　　建立大型市場業(yè)房租收入核定制度

　　本案中,，某商城物業(yè)管理公司以出租房屋為主業(yè),，其賬目管理中存在物業(yè)管理費嚴重“擠占”房租收入的情況。經(jīng)過檢查人員仔細,、審慎的調(diào)查和取證,，核實該企業(yè)雖然有正常的物業(yè)管理支出，但商城的總收入中真正用于物業(yè)管理方面的支出只占總收入的11.11%,。

　　在日常稅收征管中,，由于經(jīng)營規(guī)模大，商戶眾多,，經(jīng)營情況復(fù)雜,，加上一些大型市場經(jīng)營企業(yè)采取各種方法避稅，大型市場行業(yè)的稅收管理和房產(chǎn)稅征收通常難度較大,。

　　筆者認為,，本案通過核定合理物業(yè)費的辦法，最終確定了涉案企業(yè)房租租金收入,，這為加強大型市場行業(yè)稅收征管提供了一種思路,。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)與物價、房管等部門攜手,，建立大型市場行業(yè)房租收入核定機制，以此為基礎(chǔ),，通過核定征收的方式強化大型市場稅收征管,。

　　稅務(wù)機關(guān)可與物價部門,、房管部門協(xié)作，對于以大型市場,、商城和出租門面房屋為主要收入的物業(yè)公司,，推出物業(yè)管理費指導(dǎo)價格，明確物業(yè)管理費收費標準,，通過為物業(yè)管理費收入“劃限”的方式,，從根本上解決房產(chǎn)稅征管過程中存在的企業(yè)物業(yè)管理費膨脹“擠占”房屋租賃收入的問題。

　　稅務(wù)機關(guān)同時應(yīng)明確,，以大型商城物業(yè)和出租門面房屋為主要收入的企業(yè),，其收入扣除核定后的物業(yè)管理費、市場營運費用（水電費,、維修費等）后,，其余核定為房屋租賃收入。

　　以此為基礎(chǔ),，稅務(wù)機關(guān)可對大型市場業(yè)實施房產(chǎn)稅核定征收,，如企業(yè)申報的房產(chǎn)稅高于本街區(qū)、路段核定的單位面積房產(chǎn)稅最低標準,，則按申報數(shù)繳納,；如低于最低標準，則按最低標準繳納,。

來源：中國稅務(wù)報 2015年4月29日B7版

作者：西安市地稅局,，曹小花胡磷暢凌峰雷濤