雖然房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌不再，由黃金時(shí)代逐步進(jìn)入白銀時(shí)代,，但是作為信托公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,，未有仍有一定發(fā)展空間，只是需要信托公司在專業(yè)性方面下功夫,，逐步拋棄粗暴而簡單的運(yùn)作模式,，而是更加精耕細(xì)作，賦予該項(xiàng)業(yè)務(wù)更多內(nèi)涵,。本文總結(jié)了國內(nèi)外房地產(chǎn)信托五種較為重要的運(yùn)作模式,，以期為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供啟示。

房地產(chǎn)信托發(fā)展歷程房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè),，與其他行業(yè)相比具有高收益,、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動力很強(qiáng),，是關(guān)系國計(jì)民生,、拉動經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè),。房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè),，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個(gè)行業(yè)互相影響,、互為依托,。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域,，對其又愛又恨,，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動較為明顯,。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資本密集性特點(diǎn),，對于資金的依賴非常高。從房地產(chǎn)投資資金來源看,，主要是國內(nèi)貸款,、自籌資金、其他資金來源,、利用外資等途徑，其中預(yù)收款,、房貸等其他資金來源是最主要資金來源,，占比達(dá)到40%左右;其次為房企自籌資金,，占比有持續(xù)上升的態(tài)勢，達(dá)到40%左右;國內(nèi)貸款占比呈現(xiàn)下降趨勢,，目前約為17%,，尤其是2004年、2010年是關(guān)鍵分水嶺,，這與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控收緊有關(guān);最后是利用外資,，其在房地產(chǎn)投資資金中的占比已經(jīng)非常小了。

圖1：房地產(chǎn)投資資金來源

房地產(chǎn)投資自籌資金中,，房地產(chǎn)信托是很重要的資金供給方,，房地產(chǎn)信托主要是指以房地產(chǎn)企業(yè)為投融資交易對手或者受托管理不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一類信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托大約在2003年開始興起,，當(dāng)時(shí)央行收緊房地產(chǎn)信貸,，信托融資渠道價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，從而雙方加強(qiáng)了合作,，發(fā)展至今,。截至2014年末，我國房地產(chǎn)信托余額為13094.93億元,，規(guī)模占比為10.04%,。雖然后來各類資管計(jì)劃、P2P融資也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)提供融資服務(wù),，但是鑒于信托公司與房企長期合作的基礎(chǔ),，信托融資已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資來源，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)所能承受較高的融資成本,，該類業(yè)務(wù)獲利性較高,，也是信托業(yè)重要投資方向，長城信托,、重慶信托在信托資金的房地產(chǎn)投向配置較高,，展現(xiàn)了對于該業(yè)務(wù)領(lǐng)域的偏好。

房地產(chǎn)信托具有非常市場化的定價(jià)模式,，對于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看,，由于信托承接的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對銀行風(fēng)險(xiǎn)稍大,，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率大約在10%左右,，信托公司所獲得的報(bào)酬在2-3%,，以及其他費(fèi)用，整體融資成本平均在15%左右，具體定價(jià)根據(jù)融資方信用水平而有所不同,。

圖2：房地產(chǎn)集合資金信托收益率趨勢圖

從新增房地產(chǎn)信托走勢看,，新增房地產(chǎn)信托規(guī)模與房地產(chǎn)行業(yè)周期性以及宏觀調(diào)控有很大關(guān)系，房地產(chǎn)處于繁榮期,，迫于經(jīng)濟(jì)過熱擔(dān)憂,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會收緊，尤其銀行貸款將成為重要調(diào)控指標(biāo),，這時(shí)候銀行貸款減少后,，信托融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)重要資金來源。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,，不論是四萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策后,、還是2012年下半年至2013年的房地產(chǎn)復(fù)蘇，都伴隨了房地產(chǎn)信托規(guī)模以及占當(dāng)年新增信托規(guī)模的大幅上升,，二者走勢正相關(guān)性非常高,。

圖3：新增房地產(chǎn)信托走勢

從房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式看，進(jìn)一步分為房地產(chǎn)債權(quán)信托,、房地產(chǎn)股權(quán)信托,、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,、房地產(chǎn)基金信托等五大模式,，參與到房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè),、存量盤活,、房產(chǎn)管理等整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條，實(shí)現(xiàn)單體房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資,、存量房地流動化,、事務(wù)代理等諸多功能。目前,，國內(nèi)還主要集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方面,，而國外則進(jìn)一步體現(xiàn)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)傳承以及中介事務(wù)管理等方面，這也是未來國內(nèi)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向,，下面主要介紹房地產(chǎn)信托的相關(guān)運(yùn)作模式,。

房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務(wù),，與銀行開發(fā)貸相類似,。根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四,、三,、二”條件,，即具備四證，國有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;自有資本金投資比例達(dá)到30%;具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì),。因此，如果不符合上述基本條件,，就需要通過其他信托模式為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,。房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問題，因而需要關(guān)注融資方償債能力,、融資項(xiàng)目可行性,、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押,、資金賬戶監(jiān)管,、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施,。從交易流程看,，信托公司發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品后，由投資者認(rèn)購繳款,，信托公司將信托資金放款給房企,，由其用于房地產(chǎn)開發(fā)，并按時(shí)支付貸款信托利息,，到期支付本金,。典型房地產(chǎn)債權(quán)信托為：興業(yè)信托·舟山融信新新家園項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃、金谷·河北安聯(lián)信托貸款集合資金信托計(jì)劃等,。

圖4：房地產(chǎn)債權(quán)信托交易結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡單,、易于操作的特點(diǎn)，同時(shí)也是與現(xiàn)行法律銜接最好,、最常用的信托資金運(yùn)用方式,，根據(jù)市場發(fā)行的近1200個(gè)房地產(chǎn)集合資金信托分析，有41%采用債權(quán)模式,。不過,，房地產(chǎn)債權(quán)信托對于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求,，無法滿足,，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財(cái)務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間,。

房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù),。股權(quán)獲得方式包括受讓原有股東股份、增資、出資新設(shè)項(xiàng)目公司等,，與前兩種入股形式相比,，新設(shè)項(xiàng)目公司有利于解決原有項(xiàng)目可能隱藏的債務(wù)問題或者信息不對稱問題。與債權(quán)信托相比,，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求,，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求,，股權(quán)融資也有利于美化房企財(cái)務(wù)報(bào)表,，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請開發(fā)貸,，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出,。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購協(xié)議的，實(shí)際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán),，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),，這實(shí)際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求,。

房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出,，對于負(fù)有回購協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購人是否能夠履行回購義務(wù),。同時(shí),，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù),，參與重大事項(xiàng)決策,，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)控制手段,，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì),，通過次級受益權(quán)部分提升優(yōu)先級投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運(yùn)作;全面參與重大事項(xiàng)決策,，掌握財(cái)務(wù),、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監(jiān)督融資項(xiàng)目建設(shè);融資項(xiàng)目抵押等;違約時(shí)的資產(chǎn)處置權(quán)利等,。典型的房地產(chǎn)股權(quán)信托為：川信-成都領(lǐng)地泛太股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃,、中融-正源重慶福源股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃等。

圖5：房地產(chǎn)股權(quán)信托交易結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開展的一類信托業(yè)務(wù),。

(一)房企作為委托人的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求,，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分,，轉(zhuǎn)讓給合格投資者,，從而獲得開發(fā)資金,。不過，目前市場的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會附有回購協(xié)議,，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益,，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避,。受托信托財(cái)產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán),，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項(xiàng)目收益權(quán),、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán),。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭議,，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗(yàn)。從債權(quán)看,，主要以應(yīng)收賬款等債權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn),，從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款流動化，屬于準(zhǔn)資產(chǎn)證券化,，但是委托人也附有回購或者差額補(bǔ)足的義務(wù),，距離真正的資產(chǎn)證券化尚有距離。通常,，與政府,、行業(yè)大型企業(yè)或者核心企業(yè)所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款等債權(quán)適于進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托運(yùn)作，而且要關(guān)注合同法所規(guī)定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知債務(wù)人等相關(guān)法律規(guī)定,。在信托業(yè)保障基金實(shí)施的情況下,，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托認(rèn)購保障基金成本較低，可能成為未來發(fā)展主流模式,。從上述論述可以看出,，目前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益,，因而其重點(diǎn)還是要看回購義務(wù)人的履約能力,，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施,、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似,。典型案例：中建投嘉凱城名城實(shí)業(yè)應(yīng)收債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃、交銀國信·包頭恒大名都項(xiàng)目收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃等,。

(二)個(gè)人作為委托人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

個(gè)人將其所擁有的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立信托,，是以財(cái)產(chǎn)管理以及財(cái)產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性,，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值,，以及實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有序傳承,。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托,。

房地產(chǎn)開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財(cái)產(chǎn),，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資等事項(xiàng),，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后,，或者通過出租實(shí)現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配,，不過該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國家,。

房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的方式,，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù),。此類信托在美國、日本,、我國臺灣都較為普遍,，在日本個(gè)人可設(shè)立不動產(chǎn)信托，由受托人實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的管理,、租賃等,，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美,，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人,，同時(shí)由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。

房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司,，尤其幫助通過出售等方式,，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù),。

我國尚未開展此類業(yè)務(wù),，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財(cái)產(chǎn)登記,、信托稅收等諸多障礙存在,，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面專業(yè)性不高，市場需求不高,。但是,，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場空間的,。

圖6：日本土地開發(fā)信托運(yùn)作模式

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托資產(chǎn)證券化既包括各類金融債權(quán),，也包括各類不動產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說的房地產(chǎn)投資基金信托,，就是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類,，是指投資人將資金以類債券的投資形式,，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào),。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測的,、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國興起,，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均設(shè)立了REITs,。在美國約有300個(gè)REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元,，近2/3在國家級的股票交易所上市,。目前已有近40個(gè)國家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。

不同于一般的信托產(chǎn)品,，REITs具有鮮明的特征,。它投資期限長，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主,，資金來源多是公募形式,，對投資對象(限制開發(fā)項(xiàng)目)有限制，甚至地域有限制,，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格,。每份REITs基金單位都代表對某個(gè)物業(yè)一定比例的所有權(quán),，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資,，收購物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格,。同時(shí)，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管,，根據(jù)美國,、法國等主要國家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過監(jiān)管審批或者報(bào)備,，一般采用信托制或者公司制實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離,，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn),，每年需要分配大約近90%的收益,，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅,。

圖7：香港REITS運(yùn)作模式

由于法律制度制約以及缺乏頂層設(shè)計(jì),，我國還沒有真正的房地產(chǎn)投資信托基金，不過部分機(jī)構(gòu)正在嘗試準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金信托,，諸如中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,、中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃計(jì)劃說明書,。2014年，中信證券推出中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,，該計(jì)劃的期限為3-5年,，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。中信起航產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì),，針對不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人,，將產(chǎn)品分為優(yōu)先級和次級兩類。優(yōu)先級為低風(fēng)險(xiǎn)的投資人,，500萬元起購;針對中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者次級部分,，3000萬元起購。存續(xù)期內(nèi),，投資收益先滿足優(yōu)先級投資人,，后將剩余收益分配給次級投資人。優(yōu)先級評級為AAA,，預(yù)期收益率5.5%-7%,，最終收益率由詢價(jià)結(jié)果確定;次級預(yù)期收益率在12%-42%，次級無評級,。產(chǎn)品總規(guī)模52.1億元,，優(yōu)先級和次級按7∶3比例發(fā)行。

2014年坊間曾傳將在北京,、天津等地試點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金,，時(shí)值今日依然未有進(jìn)一步舉措，不過從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展看,，實(shí)踐房地產(chǎn)投資信托基金的條件越來越成熟,，信托公司是否有幸參與其中，還要看制度設(shè)計(jì)以及自身專業(yè)性,。

基金化房地產(chǎn)信托目前市場上還有采取多種資金運(yùn)用方式的,，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運(yùn)用效率,?；鸹康禺a(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運(yùn)用股權(quán),、債權(quán),、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項(xiàng)目重組等資金運(yùn)用形式,，同時(shí)對多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合管理的一種信托運(yùn)作形式,，信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作,，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，發(fā)揮各自優(yōu)勢,，實(shí)現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位運(yùn)作,。截至2014年末,，我國信托業(yè)基金化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模僅為120億元，占比為0.09%,，相信隨著房地產(chǎn)信托專業(yè)化運(yùn)營以及信托公司盈利模式的轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)基金信托有較大發(fā)展空間。

基金化房地產(chǎn)信托的第一種運(yùn)作模式為產(chǎn)業(yè)基金模式,。信托公司接受的委托資金,，采用股權(quán)、債權(quán),、物業(yè)持有等多種運(yùn)作方,，投向多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種模式采用組合投資的方式,，有利于分散風(fēng)險(xiǎn),，挑選最為合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化,，也有利于提高信托公司報(bào)酬水平,。當(dāng)然，此類運(yùn)作方式對于信托公司專業(yè)性和房地產(chǎn)運(yùn)作能力要求更高,，因而信托公司會與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,。典型案例為：中融信托-鏵融精品集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品等。

圖8：基金化房地產(chǎn)信托交易結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)基金信托第二種運(yùn)作模式為類資金池模式,。資金池對項(xiàng)目池的模式屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目基金化運(yùn)用，運(yùn)用統(tǒng)一品牌,，通過滾動發(fā)行募集資金,，資金以股權(quán)、債權(quán)以及財(cái)產(chǎn)權(quán)投資等多種形式用于符合一定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，從而形成系列化,、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制化的品牌產(chǎn)品,。典型案例為：平安信托的佳園系列,、杭州工商信托的飛鷹系列、北京信托的穩(wěn)健系列等,。

圖9：房地產(chǎn)基金化運(yùn)作模式

除了上述三大類五種房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式外,，實(shí)際上還有我國臺灣的房屋預(yù)售款信托，這種模式是臺灣地區(qū)利用信托制度進(jìn)行的創(chuàng)新,，旨在保護(hù)商品房預(yù)售制度下的購房者權(quán)益,。同時(shí),，日本、臺灣地區(qū)信托機(jī)構(gòu)還兼營房地產(chǎn)中介代理,、資產(chǎn)評估等各項(xiàng)中間業(yè)務(wù),，從而進(jìn)一步提高客戶忠誠度，有利于提升自身業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的專業(yè)性,。