親愛的童鞋們,房叔想死你們了,!最近大家看房買房都還順利嗎,?有沒有遇到什么搞不清楚或是拿不定主意的情況呢?如果有就請(qǐng)立即咨詢房叔吧,。前段時(shí)間一個(gè)網(wǎng)友就問了房叔一個(gè)問題:第一次買房,,到底是新房還是二手房呢?對(duì)于這個(gè)問題,,房叔覺得還是要根據(jù)每個(gè)人的具體情況來判斷,,但在這之前,我們必須要了解新房和二手房之前到底有哪些差別,。今天,,房叔就來給大家講一講新房和二手房有何不同。好了,,閑話少說,聽房叔講房事,,我就是那個(gè)最懂房地產(chǎn)的房叔,。 一、新房二手房價(jià)格差別大 新房的價(jià)格主要是根據(jù)地段,、地價(jià)以及周邊現(xiàn)有樓盤的價(jià)格來定的,,且單價(jià)和折扣都是相對(duì)固定的。二手房的價(jià)格主要是由中介或是房東根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和小區(qū)配套,、品質(zhì)等來定的,,有較大的談判余地。 一般來講,,就同等地段的新房和二手房而言,,二手房價(jià)格相對(duì)較低,大約低20% -30%,。但新房不必支付中介費(fèi),,而二手房如果選擇了中介公司則一般需要支付房屋購買價(jià)格3%左右的服務(wù)費(fèi),。此外,買二手房所繳納的稅費(fèi)也比新房多,,新房通常只需要繳納契稅及印花稅,,而二手房涉及的稅種有契稅、印花稅,、營業(yè)稅,、個(gè)人所得稅等,一般都由買方承擔(dān),。 如果你是砍價(jià)高手,、談判專家,不妨試試與房東周旋吧,,說不定會(huì)有意想不到的收獲,。但如果你平時(shí)買東西都是屬于任人宰割型的,那就要小心了,。 二,、買二手房要多準(zhǔn)備點(diǎn)首付 新房貸款,首付款是按照購買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考,,并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例,; 二手房貸款,根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考,。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況,,通過銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 新房首付計(jì)算方式:(以合同總價(jià)100萬的房子計(jì)算) 貸款額:100萬x70%(首次貸款額度最高70%)=70萬 首付款:100萬-70萬=30萬 二手房首付計(jì)算方式:(以合同總價(jià)100萬的房子計(jì)算) 二手房估價(jià):100萬x85%=85萬 貸款額:85萬x70%(首次貸款額度70%)=59.5萬 凈首付款:100萬-59.5萬=40.5萬(凈首付款不包括國家稅費(fèi)和中介傭金) 可以看出,,二手房的首付款其實(shí)是要高于新房的首付款的,。 另外,值得注意的是:新房購房貸款最高能貸30年,,二手房最高年限為20年,。這就涉及到月供的壓力了。 三,、二手房交易流程比新房復(fù)雜 新房交易通常都由開發(fā)商或開發(fā)商委托的銷售代理機(jī)構(gòu)與買方直接就買賣房屋事宜進(jìn)行協(xié)商,,不需要任何第三方介入。在新房交易過程中開發(fā)商處于明顯的強(qiáng)勢(shì)地位,,合同擬定,、辦理網(wǎng)簽等均由開發(fā)商辦理,我們自己所能控制的因素相對(duì)較少,,因而過程就相對(duì)簡單一些,。 二手房以委托交易為主: 首先,賣方委托中介公司代理出售房屋,,買方通過中介公司看房選房,。 其次,,買賣雙方與中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》,由中介公司協(xié)助簽訂《存量房屋買賣合同》,。 最后,,辦理過戶、進(jìn)行物業(yè)交割等,。 此種交易方式與新房交易明顯不同,,由于買賣雙方是平等的主體,所以各種事項(xiàng)的辦理,,需要買賣雙方親力親為,,可以通過談判為自己爭(zhēng)取更多的利益,但是過程也要相應(yīng)繁瑣,。 四,、二手房購買風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于新房 買新房的風(fēng)險(xiǎn)主要是在期房,涉及到樓盤是否爛尾,、收到的房子與預(yù)期差別較大,、逾期交房等。但由于新房是與開發(fā)商直接交易的,,且大家都是同時(shí)購買,,因此即使出了什么問題,還可以組織大家集體維個(gè)權(quán)什么的,。 二手房的風(fēng)險(xiǎn)性就要高于新房了,,主要有以下五個(gè)方面: 1、房屋本身質(zhì)量問題因裝修整未察覺,,如年代久的單板房(預(yù)制板)的房子漏水,,房東重新粉刷了漏水墻面,肉眼很難看出,。 2,、房屋產(chǎn)權(quán)存在問題, 例如房屋已經(jīng)被列入拆遷的范圍,;房屋為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意,;一房多賣,;房屋已經(jīng)被查封等。如果遇到這些問題,,買后就會(huì)有源源不斷的糾紛等著你,。 3、合同中存在不公平條款卻渾然不知,,中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中,,對(duì)自身有利的條款寫得比較明確,,對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊,而咱們?cè)谌狈?jīng)驗(yàn)的情況下往往予以認(rèn)可,,一旦發(fā)生糾紛,,咱們可就有苦難言。 4,、賣方并非真實(shí)的房屋所有權(quán)人,,如假人假證,偽造產(chǎn)權(quán)證,,將租來的房子進(jìn)行出售等,,這可是坑死人不償命的呀。 5,、房東已收取定金后,,有其他買方出更高價(jià)格,房東有利可圖時(shí)可能會(huì)違約,。 房叔建議打算買二手房的童鞋們一定要360度無死角的查看房屋,,除了白天看房時(shí)仔細(xì)注意房屋質(zhì)量和周邊環(huán)境以外,晚上也應(yīng)該去看看小區(qū)環(huán)境是否安靜,,過往車輛是否會(huì)影響到睡眠,,還有下雨時(shí)小區(qū)的排水功能怎么樣,這些都是應(yīng)該注意的,。 五,、二手房配套相對(duì)成熟 新開發(fā)樓盤多遠(yuǎn)離中心城區(qū),對(duì)于上班族來說,,不僅公共交通設(shè)備很少而且路途遙遠(yuǎn),。并且,樓盤剛剛開發(fā),,周圍的學(xué)校,、醫(yī)院、商場(chǎng),、公園等配套設(shè)施可能還在建設(shè)中或未建設(shè),,這就給生活帶來諸多不便。 二手房大多分布在城市中心,,商業(yè)繁華地段或者老城區(qū),,交通及周邊配套設(shè)施相對(duì)完善并且集中,生活便利,。且大家可以根據(jù)自己的生活工作需求來選擇,,選擇空間很大。 其實(shí)不管是買新房還是二手房還是要具體情況具體分析,,都要根據(jù)自己的購買需求和購買力來分析利弊,。如果你的情況是:不急著住,、手中積蓄有限、對(duì)品質(zhì)有較高要求,、看重物業(yè)和綠化,,那么房叔建議你考慮新房。如果你的情況是:馬上就要住進(jìn)去,、資金比較充足,、沒有心理潔癖接受二手房同事要求配套齊全的話,房叔建議你可以多看看二手房,。 好了,,今天房叔就說這么多了。大家在買房方面有想了解的任何信息,,都可以通過微信或郵箱發(fā)給房叔,,房叔會(huì)在接下來的講堂里和大家交流互動(dòng)! |
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