近年來(lái),，房地產(chǎn)與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的結(jié)合成為熱潮,，無(wú)論是投資大型醫(yī)藥城、醫(yī)院,，還是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，都有房地產(chǎn)資本的身影。

日前,，申銀萬(wàn)國(guó)證券發(fā)布的一則報(bào)告—《地產(chǎn)白銀時(shí)代：跨界轉(zhuǎn)型方興未艾—房地產(chǎn)行業(yè)跨界轉(zhuǎn)型系列研究之一》（添加私人微信colin7551獲?。╋@示，142家房企,，41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型,，主要涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）、互聯(lián)網(wǎng),、能源,、金融,、軍工、材料,、影視傳媒,、環(huán)保八大方向，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多,，達(dá)到13家,。

房企“放棄”自己最擅長(zhǎng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，去開(kāi)辟或者重點(diǎn)放在一個(gè)自己茫然的未知領(lǐng)域,，能成功嗎,？

為養(yǎng)老地產(chǎn)等鋪路

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企之所以轉(zhuǎn)向醫(yī)療行業(yè),，從宏觀層面來(lái)說(shuō),，與國(guó)家政策和我國(guó)老齡化加速的現(xiàn)狀有密切關(guān)系。

據(jù)了解,，2013年10月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）,，此次《意見(jiàn)》將鼓勵(lì)投資醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的內(nèi)容細(xì)化，并且首次提出了“健康服務(wù)業(yè)”的概念,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，國(guó)家明確提出“健康服務(wù)業(yè)”的概念，背后是對(duì)后續(xù)新興產(chǎn)業(yè)的一個(gè)具體規(guī)劃,。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),，在尋找新興領(lǐng)域方面，也會(huì)格外重視此類新名稱的出現(xiàn),。因?yàn)檫@背后可能預(yù)示著各類優(yōu)惠政策的出臺(tái),。

“從目前的人口結(jié)構(gòu)也可以看出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2014年中國(guó)16周歲以上至60周歲以下的勞動(dòng)年齡人口為91583萬(wàn)人,，比2013年年末減少371萬(wàn)人。這已經(jīng)是中國(guó)勞動(dòng)力人口連續(xù)3年下降,，并且數(shù)量有所加大,。這背后的一個(gè)趨勢(shì)就是人口老齡化。過(guò)去對(duì)于人口老齡化是持悲觀態(tài)度的,。但現(xiàn)在房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中逐漸轉(zhuǎn)變了思路,，認(rèn)為此類老齡化的背景下，也會(huì)產(chǎn)生一種新的需求,，即健康服務(wù)的需求?！眹?yán)躍進(jìn)表示,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示贊同,，他告訴記者：“老齡化加速，國(guó)家會(huì)更關(guān)注老齡化群體的健康問(wèn)題,，這可能就涉及到一些業(yè)務(wù)或者服務(wù),，比如養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)的一些增值服務(wù)?！?/p>

“另外,，房企轉(zhuǎn)型和企業(yè)本身業(yè)務(wù)也有關(guān)系。從行業(yè)角度來(lái)看,，房產(chǎn)需求出現(xiàn)下滑,，醫(yī)療可能在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)?！睆埡陚ミM(jìn)一步表示,。

根據(jù)海通證券股份有限公司發(fā)布的《房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈系列報(bào)告—醫(yī)療地產(chǎn)》（添加私人微信colin7551獲取）,，從總體來(lái)看,，我國(guó)衛(wèi)生總費(fèi)用和政府衛(wèi)生支出在過(guò)去十年漲幅明顯，而且政府支持力度逐年加大,，但是目前來(lái)看,，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距仍然明顯，未來(lái)預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng),。

不過(guò),，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，做醫(yī)療產(chǎn)業(yè)背后是對(duì)后續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)等項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)鋪路,。尤其目前養(yǎng)老地產(chǎn)還是帶有很大爭(zhēng)議的,，強(qiáng)勢(shì)的房企不多，可供復(fù)制的項(xiàng)目也不多,。很多房企都希望在這個(gè)新領(lǐng)域樹立行業(yè)地位,，進(jìn)而為后續(xù)土地?cái)U(kuò)張等方面帶來(lái)一些政策優(yōu)惠。據(jù)中國(guó)領(lǐng)先的高端私人醫(yī)生,、地產(chǎn)醫(yī)療配套服務(wù)機(jī)構(gòu)--頤年康盛公司副總裁柯國(guó)寧（微信kgn619）表示,，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型（跨界）醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，除了看好健康服務(wù)業(yè)未來(lái)前景,，為養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路之外,，還有促進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)的迫切需求。白銀時(shí)代地產(chǎn)由賣方專為買方市場(chǎng),，業(yè)主對(duì)房子的要求越來(lái)越高,，除了地段戶型價(jià)格等硬性標(biāo)準(zhǔn)外，對(duì)醫(yī)療健康配套等增值服務(wù)也越來(lái)越重視,，所以給地產(chǎn)配套醫(yī)療服務(wù)就成了促銷的一個(gè)重要且非常管用的抓手和亮點(diǎn),。當(dāng)然也不排除有些地產(chǎn)上市公司是玩概念,，畢竟資本市場(chǎng)喜歡聽(tīng)醫(yī)療這種有想象空間的好故事。

轉(zhuǎn)型途徑多樣

據(jù)了解,，在國(guó)外,，很多醫(yī)院在擴(kuò)張過(guò)程中，僅保留自己最核心的能力,，即研究,、診療、服務(wù),、運(yùn)營(yíng)的能力,，其余的都社會(huì)化，其中最大的一塊就是不動(dòng)產(chǎn),。因此,，也延伸出了專門的細(xì)分市場(chǎng)—醫(yī)療房地產(chǎn)，為醫(yī)療運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù),。這樣就把投資商,、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三者分開(kāi)處理,。

然而,，在我國(guó)，一家醫(yī)院的擴(kuò)張,，往往要黨委,、院長(zhǎng)跟政府申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)，自己變成了投資商,，還要變成開(kāi)發(fā)商建醫(yī)院,，最后還要運(yùn)營(yíng)這家醫(yī)院，三件事由同一主體承擔(dān),。

萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為,，如果我們將這個(gè)模式改變一下，醫(yī)院自己運(yùn)營(yíng),，房地產(chǎn)商提供不動(dòng)產(chǎn)服務(wù),，壽險(xiǎn)及其他社會(huì)資本參與投資。這種模式顛覆的不是民營(yíng)醫(yī)療的發(fā)展模式,，也將最終顛覆了公立醫(yī)院的發(fā)展模式,。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，目前房地產(chǎn)企業(yè)做醫(yī)療地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,，主要有以下幾個(gè)途徑或者通道：一是通過(guò)和壽險(xiǎn)公司進(jìn)行合作,，此類保險(xiǎn)公司對(duì)于健康產(chǎn)業(yè)的理解程度要比房企更深，能夠?qū)罄m(xù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提出前瞻性的看法；二是入股各類民營(yíng)醫(yī)院,，隨著目前對(duì)于社會(huì)資本開(kāi)發(fā)程度加大,，民營(yíng)醫(yī)院繼續(xù)資金注入，房企成為注資的積極者,；三是積極參與各類醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，即通過(guò)收購(gòu)股份方式進(jìn)行,。

日前,，馮侖透露了萬(wàn)通投資控股股份有限公司和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的合作模式：民營(yíng)醫(yī)療行業(yè)上下游有三大角色，民營(yíng)或者國(guó)有資本是投資方,，房地產(chǎn)公司是開(kāi)發(fā)商,，民營(yíng)醫(yī)院是運(yùn)營(yíng)商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上,，三者應(yīng)該各司其職,。而萬(wàn)通投資控股股份有限公司將圍繞醫(yī)療健康，提供專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù),。

在收購(gòu)股份方面,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為宜華地產(chǎn)算是一個(gè)不錯(cuò)的實(shí)例，其于去年7月就計(jì)劃斥資7.2億元購(gòu)入廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司全部股權(quán),，由此進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè),。2014年11月底，該事項(xiàng)獲得證監(jiān)會(huì)有條件審核通過(guò),。之后,，宜華地產(chǎn)又再次公告，宣布將斥資1.2億元收購(gòu)深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán),，進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院行業(yè),。

而在收購(gòu)廣東眾安康后勤集團(tuán)有限公司100%股權(quán)及參股深圳友德醫(yī)科技有限公司后，宜華地產(chǎn)醫(yī)療板塊相關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)超出了地產(chǎn)的范圍,，健康醫(yī)療服務(wù)收入以后將成為公司主要業(yè)務(wù)收入來(lái)源,，也將成為公司今后的主要業(yè)務(wù)發(fā)展方向。于是今年2月8日,，宜華地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，經(jīng)公司申請(qǐng)，并經(jīng)深圳證券交易所核準(zhǔn),，自2月9日,，其證券簡(jiǎn)稱由“宜華地產(chǎn)”變更為“宜華健康”。

如何有效切入是關(guān)鍵

海通證券發(fā)布的《房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈系列報(bào)告—醫(yī)療地產(chǎn)》顯示,，相對(duì)與其他企業(yè)進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域而言,，開(kāi)發(fā)商介入醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)具備一定優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在：醫(yī)療或醫(yī)院等項(xiàng)目前期投入大，需要較強(qiáng)資金運(yùn)作和雄厚資金實(shí)力,，房地產(chǎn)資金實(shí)力相對(duì)雄厚,；大型房地產(chǎn)企業(yè)本身可以將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雙贏,；醫(yī)療地產(chǎn)可以和養(yǎng)老,、休閑、養(yǎng)生等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品良好結(jié)合,。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，就目前看來(lái)，“房企+產(chǎn)業(yè)”模式或許是各大房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之路上較為穩(wěn)妥的一種選擇,。房企以產(chǎn)業(yè)為依托,，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),，最終將項(xiàng)目構(gòu)建成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺(tái),。

那么，這是否意味著房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向醫(yī)療行業(yè)就能成功呢,？

在北京鼎臣醫(yī)藥咨詢負(fù)責(zé)人史立臣看來(lái),，房企的轉(zhuǎn)型，或者說(shuō)多元化經(jīng)營(yíng)之路實(shí)屬不易,?；仡櫼酝黝惙科笸顿Y失敗,、轉(zhuǎn)型受挫的案例并不罕見(jiàn),。

“房企的轉(zhuǎn)型、多元化經(jīng)營(yíng),，是為了規(guī)避單一的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。但這條路并不適合所有企業(yè)，這或許意味著將面臨更大的挑戰(zhàn),，包括資金風(fēng)險(xiǎn),、行業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等,?！笔妨⒊颊f(shuō)。

史立臣認(rèn)為,，相比住宅開(kāi)發(fā)而言,，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于重投資、慢回收項(xiàng)目,，且項(xiàng)目初期收益并不穩(wěn)定,。開(kāi)發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲(chǔ)備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵,。目前看,，市場(chǎng)更多行為是直接購(gòu)買現(xiàn)有成熟資產(chǎn)。

“在轉(zhuǎn)型過(guò)程中,，房企一定要想清楚是做長(zhǎng)線投資還是只是想投資賺錢,，更有注意把控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的必要性，不能一味跟風(fēng),。如果目的是快速賺錢,，建議不要往醫(yī)療行業(yè)轉(zhuǎn)型?！笔妨⒊歼M(jìn)一步表示。（來(lái)自 法治周末）