“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代,，房地產(chǎn)迎巨變

    早期僅僅作為房企以及消費(fèi)者小打小鬧的營(yíng)銷(xiāo)噱頭的房地產(chǎn)“眾籌”，已逐漸興盛起來(lái)。隨著房地產(chǎn)“眾籌”波及范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢(shì)崛起,，更多“房地產(chǎn)+金融”“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的案例正在不斷涌現(xiàn),，如萬(wàn)達(dá)投資快錢(qián)、平安投資碧桂園,、遠(yuǎn)洋與京東金融平臺(tái)進(jìn)行合作等,。隨著互聯(lián)網(wǎng)和金融元素的融入，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行最激烈的行業(yè)變革,。

    【眾籌篇】

    2014年,，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為房產(chǎn)眾籌元年。去年“雙十一”期間,，綠地,、遠(yuǎn)洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營(yíng)銷(xiāo)模式發(fā)揮得淋漓盡致,，其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元,。

    參與綠地眾籌的一位營(yíng)銷(xiāo)高層人士認(rèn)為，房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營(yíng)銷(xiāo)方式,，只有在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)才能形成爆發(fā)性的聚合力,。

    除了眾籌買(mǎi)房之外，去年就有人提出了“眾籌開(kāi)發(fā)”的概念,。其初衷是,，當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，眾籌開(kāi)發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié),，對(duì)于消費(fèi)者而言,，能夠拿到比市場(chǎng)上更實(shí)惠的房?jī)r(jià)和個(gè)性化的購(gòu)房需求；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，相當(dāng)于提前鎖定了消費(fèi)客群,。

    在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試?yán)蒙鐣?huì)大眾的資金來(lái)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目,?！皹潜P(pán)預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種眾籌開(kāi)發(fā)?！彼拇ɑê迷聢A房地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波表示,，當(dāng)前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，眾籌開(kāi)發(fā)概念越來(lái)越熱,。

    據(jù)媒體報(bào)道,，平安集團(tuán)前不久曾斥資1億元成立股權(quán)眾籌平臺(tái)“前海眾籌”，業(yè)務(wù)重點(diǎn)定位為創(chuàng)新股權(quán)眾籌,、房地產(chǎn)眾籌等,。

    平安集團(tuán)一位股權(quán)眾籌的運(yùn)營(yíng)人士介紹說(shuō),，“我們以前幫開(kāi)發(fā)商融資，就相當(dāng)于眾籌,。比如有10個(gè)人或更多人參與眾籌,，我們選一兩個(gè)作為代表，開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們,，我們?cè)賹⑵滢D(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶(hù)名下,，預(yù)期投資年化收益率15%左右。如果未來(lái)房?jī)r(jià)跌了,，那么參與眾籌者按原價(jià)回購(gòu),；如果房?jī)r(jià)漲了，按照漲價(jià)比例大家來(lái)分?jǐn)偸找??！薄氨娀I開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)性相對(duì)要強(qiáng)一些，不像實(shí)體樓盤(pán)直接簽署過(guò)戶(hù)手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可,。眾籌需要做商業(yè)計(jì)劃書(shū)出來(lái)，我們這邊會(huì)有一個(gè)比較完備的團(tuán)隊(duì)來(lái)操作,，包括對(duì)資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查,，對(duì)今后樓盤(pán)價(jià)位進(jìn)行梳理等。與眾籌買(mǎi)房相比,，眾籌開(kāi)發(fā)的操作方式差不多,，但牽涉的專(zhuān)業(yè)面要廣一些?！鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充說(shuō),。

    然而實(shí)際上，眾籌開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)比想象的艱難,，甚至可能會(huì)觸碰政策紅線(xiàn),，比如商品房預(yù)售制度。樊義波認(rèn)為,，房企引入第三方金融機(jī)構(gòu),，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資,，但房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系,，眾籌開(kāi)發(fā)違反了商品房預(yù)售制度，有違規(guī)提前賣(mài)房的嫌疑,。

    “即使通過(guò)眾籌拿到了地,，項(xiàng)目后續(xù)資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢(qián),？”亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪提出了自己的疑問(wèn),，他認(rèn)為，眾籌開(kāi)發(fā)會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開(kāi)發(fā),，則很容易形成一種變相融資,，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)與投資機(jī)制的公平,？這也是個(gè)問(wèn)題,。

    站在房企的角度，眾籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期更多是一種文字描述,，而沒(méi)有實(shí)體樣板間說(shuō)服眾籌參與者,，容易帶來(lái)觀(guān)望情緒，且房企引入第三方機(jī)構(gòu)時(shí),，如果沒(méi)有回購(gòu)協(xié)議或擔(dān)保機(jī)制,，這些機(jī)構(gòu)也沒(méi)法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”,。

    全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng),、金融投委會(huì)執(zhí)行主任姜煒表示，眾籌開(kāi)發(fā)作為一種金融創(chuàng)新,，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)鼓勵(lì)房企探索,，核心是要管好錢(qián)，保證資金定向使用,，降低開(kāi)發(fā)成本和售價(jià),。

    【“互聯(lián)網(wǎng)+”篇】

    日前，國(guó)內(nèi)首家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院——恒大互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院開(kāi)業(yè),。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮下,，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合是必然趨勢(shì)。而近來(lái),，很多有名的房企如萬(wàn)科,、恒大、萬(wàn)達(dá)等爭(zhēng)相向互聯(lián)網(wǎng)靠攏,，加速互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合,。

    互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療

    在進(jìn)軍礦泉水、糧油,、乳業(yè)后,，恒大的多元化擴(kuò)張?jiān)儆行聞?dòng)作。恒大集團(tuán)旗下的恒大健康于日前宣布推出新型國(guó)際醫(yī)院,、醫(yī)學(xué)美容等四大業(yè)務(wù)模塊,，全方位進(jìn)軍健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，首家“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)健康管理中心開(kāi)業(yè),。

    據(jù)悉,，該管理中心引入先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)及設(shè)備,，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為社區(qū)居民提供全方位的醫(yī)療健康服務(wù),。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖還未正式出臺(tái)具體項(xiàng)目,，但恒大健康也有意向在全國(guó)多個(gè)中心城市設(shè)立滿(mǎn)足老年群體對(duì)健康生活各項(xiàng)需求的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    在恒大之前,，宜華地產(chǎn),、世榮兆業(yè)、泰禾集團(tuán)等房企均表示將進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)或與醫(yī)療企業(yè)合作,。在這輪聲勢(shì)浩大的房企轉(zhuǎn)型潮中,，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是一個(gè)熱門(mén)的轉(zhuǎn)型方向。而隨著我國(guó)進(jìn)入人口老齡化時(shí)代,，養(yǎng)老醫(yī)療需求將出現(xiàn)井噴,，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)擁有廣闊的發(fā)展前景，提前介入這一領(lǐng)域有望分享未來(lái)巨大的市場(chǎng)蛋糕,。

    據(jù)了解,，相對(duì)于其他行業(yè)進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)具備一定先天優(yōu)勢(shì),。首先,，醫(yī)療或醫(yī)院等項(xiàng)目前期投入大，房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力相對(duì)雄厚,，有能力建立高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)院和聘請(qǐng)更好的護(hù)理人員，以實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有醫(yī)院的差異化競(jìng)爭(zhēng),；其次,，開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)的密切聯(lián)系，可以方便企業(yè)更好地把握本地醫(yī)療社會(huì)需求和發(fā)展方向,；此外,，大型房企還可將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結(jié)合，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,。

    但是,，目前絕大多數(shù)房企進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)仍處于籌劃階段，距離盈利仍有較大距離,，最后能否轉(zhuǎn)型成功仍是未知數(shù),。

    互聯(lián)網(wǎng)+金融

    金融與房地產(chǎn)的結(jié)合是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，今天在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中,，房地產(chǎn)早就被納入了金融產(chǎn)業(yè),。而房企與險(xiǎn)資和銀行進(jìn)行合作，在某種程度上說(shuō)明金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的結(jié)合力度在強(qiáng)化,。

    除了引入險(xiǎn)資作為股權(quán)投資,，房企與銀行開(kāi)發(fā)理財(cái)產(chǎn)品等新型融資模式也不斷出現(xiàn),。日前，保利地產(chǎn)(600048)宣布將與民生銀行(600016)推出理財(cái)產(chǎn)品“利民?！?，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的用戶(hù)可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益,，即使用戶(hù)不購(gòu)買(mǎi)也可享受由民生銀行提供的保底收益,。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)企業(yè)中已經(jīng)有四成企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融,。

    此前,，綠地宣布聯(lián)手阿里螞蟻金服和平安陸金所發(fā)布首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，旗下互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)“綠地地產(chǎn)寶”啟動(dòng),。此外,，綠城2月宣布成立互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，為眾籌建房提供助力,。萬(wàn)達(dá)于6月上線(xiàn)“飛凡金融”,，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融，目前飛凡金融主要以理財(cái)產(chǎn)品投資為主,，預(yù)期年化收益率為5.6%至7%,。

    據(jù)悉，目前針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)多是從營(yíng)銷(xiāo)端口以O(shè)2O模式賣(mài)房,，再配以部分金融增值服務(wù),。當(dāng)中，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限于產(chǎn)業(yè)鏈下游的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié),，與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資,。更多的房企互聯(lián)網(wǎng)+金融，大部分都還處于平臺(tái)搭建初期,，尚無(wú)實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目落地,。