這幾天突然想明白了一件事情，其實(shí)挺簡(jiǎn)單,，但是之前一直沒(méi)想到

關(guān)于房?jī)r(jià),，熟悉我的人一直都知道我是個(gè)死空，不過(guò)有一個(gè)問(wèn)題我一直也沒(méi)法面對(duì),，就是總有人問(wèn),，別人買房 你租房，你花的房租不都白費(fèi)了么,？人家每個(gè)月還房貸,，但是最后房子是自個(gè)兒的啊，你的房租都交給房東了,。

關(guān)于上面的這個(gè)問(wèn)題,，我過(guò)去一直是這么回答的：
我認(rèn)為房?jī)r(jià)遲早會(huì)下降，我現(xiàn)在租房是為了以后用更便宜的價(jià)錢去買房
當(dāng)別人問(wèn)我多少年后房?jī)r(jià)會(huì)下降時(shí)：
我一開始說(shuō)2年,，后來(lái)改成3年,、5年、10年……20年
作為一個(gè)死空,，在這些年的房?jī)r(jià)真實(shí)數(shù)據(jù)上的確沒(méi)什么底氣說(shuō)話,，直到——昨天。

做了這么多的鋪墊,，接下來(lái)我來(lái)好好的闡述下自己的新得,，那就是，租房,，你毫無(wú)損失,。
舉這么個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如我現(xiàn)在有300w,，我可以有兩個(gè)投資選擇：

1. 王莊路的房子一米5w,，我可以買60平，這里忽略什么套內(nèi)面積,，交易稅,，裝修費(fèi)之類的，你就知道我花了300w買了一套60平的房子,，一般來(lái)說(shuō)是兩居室,，同樣房子我一個(gè)月需要花4500—6000可以租到。而我選擇了買房并且租出去，假設(shè)是最樂(lè)觀的情況,，我遇到一個(gè)非常好的租戶,，他年年和我簽約，每個(gè)月交6000元從不拖欠,，對(duì)待房屋也比較愛(ài)惜,，那么一年下來(lái)，平均收益該是多少呢,？簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算后,，每年的凈收益是7.2w，那么20年后我能拿到多少收益呢,？假設(shè)我的房子沒(méi)有升值,，但也沒(méi)有貶值，那么它扔值300w,，此外還有182w的房租以及房租帶來(lái)的利息,，最后總資產(chǎn)是482w。

2. 我擁有300w,，我在銀行存5年定期,，利息計(jì)入本金計(jì)算復(fù)利，一般來(lái)講,，銀行5年期的年利率是5,。不過(guò)由于利率總變來(lái)變?nèi)サ模@里我把利率定位4.5%,，取個(gè)下限,，那么20年后我能拿到多少收益呢？724w,！足足比前者多了1/2

也許有的人從我這里看不到他想要的答案,，他會(huì)說(shuō)我從銀行貸款很劃算啊，貸款利率經(jīng)常打折,，會(huì)比普通商貸劃算,。

好，那我換個(gè)角度

假設(shè)我有100w現(xiàn)金,，我仍然擁有兩個(gè)方案
1. 我交了100w首付,，貸款200w買了一套300w的房子（如上，王莊路60平的房子）,，我貸款期限20年,，我用組合貸款的方式貸了100w公積金，商貸利率我給了7折,，根據(jù)房?jī)r(jià)計(jì)算器,，我每個(gè)月要還12300元,，假設(shè)我每個(gè)月工資2w元，每個(gè)月我會(huì)剩下7700元,，這房子我第一時(shí)間住著,，并沒(méi)有租出去。假設(shè)我不吃不喝,，這7700都用來(lái)投資理財(cái),，同時(shí)房?jī)r(jià)不漲不跌，那么20年后,，我會(huì)擁有一套300w的房子和299w的存款?？傤~大約是600w元

2. 我用著100w存定期,，每個(gè)月收入2w元，也做定期理財(cái)不吃不喝,，年利率仍然是4.5%,；另外每個(gè)月我拿出6000元租房用于生活，那么20年后,，我會(huì)擁有多少錢呢,？789w

可以看出，的確由于房貸利率優(yōu)惠的原因,，這種情況下租房的方案的收益比買房的收益多的優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么明顯,，但是還是多了190w的收入，這190w我可以在回龍觀再買一套房了,，不過(guò)我仍然不會(huì)買房,。

有人問(wèn)，那你就打算一輩子租房子么,？我的回答是,，當(dāng)然不，難道你們還沒(méi)看出上面這一堆堆數(shù)字背后隱藏的問(wèn)題么,，很簡(jiǎn)單,，就是不合理的租售比，房子作為不動(dòng)產(chǎn),，房租成為其資本化后的利率來(lái)源,，本身就沒(méi)有銀行利息投資理財(cái)來(lái)的方便劃算靈活，上述情況我選擇的是不動(dòng)產(chǎn)的收益最大化（不考慮租房空檔期,、交燃?xì)赓M(fèi)物業(yè)費(fèi)）和存款的收益最小化（利率選的最低）,，仍然有如此大的差距，這種情況下我為什么要買房子,？

這時(shí)可能有人說(shuō)房租不合理,，太低了，該漲。是的,，對(duì)于這個(gè)房?jī)r(jià)而言,，房租的確該漲，但是漲的動(dòng)么,？現(xiàn)在這個(gè)房租已經(jīng)很多人承受不了了,，真正在北京租房的人每個(gè)月的很多收入都要交給房東，這就是殘酷的現(xiàn)實(shí),，如果房租繼續(xù)上漲,，將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)更多人在北京生活不下去，從而離開,。那么房子的居住和購(gòu)買的來(lái)源的需求下降時(shí),，房租還能漲得動(dòng)？我不這么認(rèn)為,。

所以,，當(dāng)有一天租售比合理時(shí)，我會(huì)買房子,，但是不是現(xiàn)在?，F(xiàn)在我租房住，一點(diǎn)都不虧,。

可能又有人說(shuō),，房?jī)r(jià)會(huì)上漲的，你那些存款是沒(méi)法抗通脹的,。

對(duì)于這些人,，我只能說(shuō)你們是中介么？還是沒(méi)有智商,，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)老百姓已經(jīng)承受不起,，再漲又如何？和5000元的ft03黑震蕩波,、3500的mp07日版驚天雷一樣,，已經(jīng)是有價(jià)無(wú)市空賺吆喝了，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)步入老齡化社會(huì),，20年后能有多少購(gòu)買人群,，你用腳趾頭想想好么？