3月27日,，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同舉辦的“2015中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十二屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京舉行,。會(huì)議發(fā)布了最新中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告及最新房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單,，莫天全、馬駿,、劉洪玉,、黃瑜、劉尚希等嘉賓發(fā)表主題演講,，全國(guó)多家房企代表及媒體精英參會(huì),。

劉洪玉先生
中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長(zhǎng)
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

各位來(lái)賓，大家早上好,。我接下來(lái)結(jié)合我們百?gòu)?qiáng)研究的方法體系演變的過(guò)程,，來(lái)簡(jiǎn)要的分析一下我們當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境的變化所做出的一些努力，跟大家分享一些經(jīng)驗(yàn),。

前面實(shí)際上已經(jīng)反復(fù)提到了我們百?gòu)?qiáng)研究已經(jīng)有12年歷程了,，從2004年開(kāi)始，今年是第12年來(lái)開(kāi)展這項(xiàng)研究,。12年始終在堅(jiān)持的研究反映了我們這個(gè)行業(yè)的發(fā)展變化,，及時(shí)的指引或者引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展方向,。引領(lǐng)不是說(shuō)我們引領(lǐng)，主要是通過(guò)總結(jié)出我們國(guó)家最優(yōu)秀的企業(yè),，以他們的一個(gè)發(fā)展思路來(lái)引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，這是一個(gè)不斷提高的過(guò)程。剛才莫總也講百?gòu)?qiáng)企業(yè)不管是總資產(chǎn)還是市場(chǎng)占有份額實(shí)際上在非?？焖俚奶岣?。

我們的指標(biāo)體系每年也在有所調(diào)整，應(yīng)該說(shuō)在剛開(kāi)始的幾年,，我們調(diào)整的比較劇烈,，因?yàn)槲覀儗?shí)際上一直在探索用什么樣的指標(biāo)體系能夠更加科學(xué)的反映我們百?gòu)?qiáng)企業(yè)的特征。最近這些年呢,，實(shí)際上已經(jīng)基本上定了,，大家可以看從2012年、2011年開(kāi)始,，我們的指標(biāo),，這些選擇上，已經(jīng)發(fā)生了變化,，我們采用的平臺(tái)方法一直是這種研究方法,。思想每年有一些變化，這些就是跟我們這12年當(dāng)中,，根據(jù)我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境,，以及我們整個(gè)行業(yè)或者說(shuō)我們研究者認(rèn)為應(yīng)該指引的方向，往往就代表了我們每次研究的一個(gè)思想,。

比如說(shuō)今年我們的研究的指導(dǎo)思想就是,，我們期望多收集房地產(chǎn)企業(yè)怎么樣面對(duì)當(dāng)前的新變化，通過(guò)不斷的創(chuàng)新來(lái)開(kāi)創(chuàng)新局面,，這樣的話,，應(yīng)該說(shuō)這也是我們今年和未來(lái)一段時(shí)間，我們企業(yè)的一個(gè)發(fā)展非常主要的指導(dǎo)思想,。

指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)上,，我們是在遵循已經(jīng)穩(wěn)定的四個(gè)方面的原則，就是規(guī)模和效率相結(jié)合,，增長(zhǎng)潛力和經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健相結(jié)合,，盈利能力和社會(huì)責(zé)任相結(jié)合，投資能力和綜合實(shí)力相結(jié)合,，這樣四個(gè)方面的基本原則,。今年小的改進(jìn)就是剛才提到我們實(shí)際上隨著我們宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)入到一個(gè)新的常態(tài),，我們房地產(chǎn)企業(yè)也要順應(yīng)環(huán)境的變化,，來(lái)努力探索新的創(chuàng)新途徑，開(kāi)創(chuàng)新的工作局面,。

這里面我們感覺(jué),，主要的變化就是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新的變化,，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模不像過(guò)去這么快速的增長(zhǎng),，大家非常關(guān)注的價(jià)格也與過(guò)去的市場(chǎng)的認(rèn)知情況發(fā)生變化，所以企業(yè)不由自主會(huì)想怎么去盡快的縮短開(kāi)發(fā)的周期來(lái)減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),，或者說(shuō)如何去提高自己的實(shí)力來(lái)增強(qiáng)營(yíng)業(yè)能力,，所以我們對(duì)指標(biāo)做了一些簡(jiǎn)單的微調(diào)。還是有七個(gè)二級(jí)指標(biāo),，三個(gè)三級(jí)的指標(biāo),。

數(shù)據(jù)來(lái)源每年都一樣，由企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù),。所以后邊也會(huì)有一些大家看到的,，有一些很有影響力的企業(yè)可能是由于各種各樣的原因，缺少了填報(bào)數(shù)據(jù)的過(guò)程,，因?yàn)槲覀儧](méi)有核實(shí)的數(shù)據(jù),，就不能來(lái)做相應(yīng)的測(cè)算。

最后是通過(guò)我們收集來(lái)的數(shù)據(jù)做分析,，除了我們綜合實(shí)力的企業(yè),，成長(zhǎng)性、規(guī)模性,、盈利性方面的一些特征,，34個(gè)特征以外，我們還看到我們的企業(yè)也有一些新的變化,。

對(duì)于企業(yè)在面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)新的常態(tài)下如何適應(yīng)變化,，我們做了一些簡(jiǎn)要的分析。

第一個(gè)我們覺(jué)得首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)心的是數(shù)量,、質(zhì)量和價(jià)格,。過(guò)去城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、收入增長(zhǎng)速度都是有非常好的預(yù)期,，增長(zhǎng)速度也很快,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化最終不能夠脫離經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本面的因素變化，由于基本面的變化非常強(qiáng)勁,，所以大家都有理由去預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁,。但是現(xiàn)在看宏觀因素變化了以后，企業(yè)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)因素的挑戰(zhàn),，在這個(gè)時(shí)候,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，過(guò)去我們很多投資者把一些投機(jī)的一些因素放到住房?jī)r(jià)格里邊，比如說(shuō)我們?nèi)ベI的時(shí)候,，一般預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)將有一個(gè)高速的增長(zhǎng),，包括15%、30%的也有,，但未來(lái)在新的市場(chǎng)環(huán)境下,，就不太容易再出現(xiàn)這樣的情況，我們對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期也形成了一些新的判斷,。

從供求關(guān)系上來(lái)說(shuō),，過(guò)去為什么房?jī)r(jià)上漲？除了基本面的因素以外,，整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)短缺的狀況,。但是從2010年以來(lái)，我們就發(fā)現(xiàn),，越來(lái)越接近于跨越了短缺的階段,，目前實(shí)際上是均衡的，存在一些市場(chǎng)機(jī)會(huì),，但并不是像過(guò)去我們說(shuō)的遍地是黃金,。大家可能需要有專業(yè)的能力，專業(yè)的眼光去尋找發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)的新機(jī)會(huì),。

另外,，住房質(zhì)量的要求不斷提高，企業(yè)除了是開(kāi)發(fā)商,，也要做一個(gè)管理者,，探索作為一個(gè)基金管理的角色，促使房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的方式從過(guò)去簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā),、建筑業(yè)特征向帶有金融性的方向轉(zhuǎn)變,。產(chǎn)品的形態(tài)上，過(guò)去增量為主將慢慢的轉(zhuǎn)為存量,。融資的模式也是從過(guò)去我們比較多的依靠銀行貸款依靠預(yù)售向直接融資的方式去轉(zhuǎn)變,。我們項(xiàng)目的特點(diǎn)也會(huì)發(fā)生變化，更多的是其企業(yè)怎么去優(yōu)化存量土地的再利用,，所以特色的中小型項(xiàng)目更多,。房地產(chǎn)調(diào)控的方式、產(chǎn)業(yè)組織的方式都會(huì)發(fā)生變化,。

大家看房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越尊重市場(chǎng)規(guī)律,，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)要建立長(zhǎng)效的機(jī)制，盡量的減少行政干預(yù),，2015年的房地產(chǎn)特色應(yīng)該是一個(gè)恢復(fù),、探索房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)面目的過(guò)程,，不應(yīng)該過(guò)度的干預(yù)，這應(yīng)該是一個(gè)未來(lái)的發(fā)展方向,。

房地產(chǎn)確實(shí)還是舊常態(tài)下的特征,，但實(shí)際上要適應(yīng)新常態(tài)的變化。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，企業(yè)一個(gè)是要優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),，過(guò)去以單一做住宅的的企業(yè)需要探索轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)的方式,，比如輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，很多企業(yè)也在實(shí)踐,；快周轉(zhuǎn)模式,，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去就是拿地，現(xiàn)在誰(shuí)也曬不起了,，大家都希望快速周轉(zhuǎn)；過(guò)去企業(yè)都覺(jué)得應(yīng)該是你死我活,，但是現(xiàn)在看來(lái),，大家要聯(lián)合共享；另外,，很多企業(yè)來(lái)創(chuàng)新管理機(jī)制,，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷管理的方式,，在投資方式、投資模式以及金融的安排等方面有所創(chuàng)新,，強(qiáng)化與信托,、基金等金融機(jī)構(gòu)的深入合作，一方面增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，再一個(gè)也提高企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資能力，同時(shí)也提高了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力,。

我就演講這么多,，謝謝。