核心提示：在現(xiàn)階段略顯紛雜的社區(qū)商業(yè)市場中,，仍不乏一些極具人氣的成功案例，從這些先行者的身上可以看到,，未來個性化,、品牌化、資本化或是社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向,。

和以往單純地作為住區(qū)配套進行被動式開發(fā)不同,，如今的社區(qū)商業(yè)被逐步抬高到地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型背景下全新盈利增長點的高度，成為房企爭相涌入的樂土,。萬科,、龍湖、恒大,、協(xié)信,、花樣年紛紛踏足該領(lǐng)域，并紛紛在自身企業(yè)資源深度挖掘的基礎(chǔ)上打造與之相匹配的社區(qū)商業(yè)模式,。

　　然而在現(xiàn)階段略顯紛雜的社區(qū)商業(yè)市場中,，仍不乏一些極具人氣的成功案例，從這些先行者的身上可以看到,，未來個性化,、品牌化、資本化或是社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向,。

　　目標(biāo)對象清晰化

　　在多方房企鏖戰(zhàn)社區(qū)商業(yè)的時代背景下,，形態(tài)各異的社區(qū)商業(yè)層出不窮,，但業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，雖然進場的地產(chǎn)商會根據(jù)自有優(yōu)勢和資源來運營和發(fā)展社區(qū)商業(yè),，但從該領(lǐng)域的整體發(fā)展情況來看,，個性化且目標(biāo)客群清晰化必然是未來的發(fā)展方向。

　　近兩年來,，萬科,、龍湖、恒大,、協(xié)信,、花樣年等地產(chǎn)商在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域里大肆攻城略地，所推項目種類之多,，模式之雜,，讓人眼花繚亂。

　　其中,，萬科針對社區(qū)商業(yè)推出“五菜一湯”標(biāo)配模式,，即綠色、時尚的社區(qū)菜市場(湯),；健康,、便民的社區(qū)食堂；豐富,、齊全的品牌超市,；價廉、快捷的洗衣店,、藥店以及銀行,，并已在北京萬科多個項目中推廣。

　　恒大則推出“劇場模式”,，試圖通過影院來撬動社區(qū)商場,，目前恒大已在中山、西安,、岳陽,、儋州四個城市的項目內(nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉觯漤椖啃螒B(tài)均為四層高的小型商業(yè)樓,，設(shè)置在住宅小區(qū)內(nèi),，其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場,，總面積1萬-2萬平方米。

　　同時,，花樣年在搭建社區(qū)線上商務(wù)平臺,，碧桂園做起了兒童的生意,，打造中國兒童體驗mall，而協(xié)信則在著力打造名為“星光鄰里”的社區(qū)商業(yè)街……

　　有趣的是,，雖然目前市場中充盈著各式各樣的社區(qū)商業(yè)項目和地產(chǎn)商所推行的商業(yè)模式,，但仍有共性可尋，即特色化以及目標(biāo)客群清晰化,，地產(chǎn)商們都在有意識地向部分人群靠攏并借此撬動社區(qū)商業(yè),。

　　例如綠景集團在深圳打造的佐鄰購物中心，以及盈石資產(chǎn)管理公司近期所創(chuàng)立的“STATION生活站系列”新鄰生活站等均將親子教育作為社區(qū)商業(yè)的主力店進行運營,。

　　高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋?qū)Υ吮硎?，越來越多的購物中心把兒童商業(yè)做成主力店，并不是因為它們能為商場賺錢,。而是因為兒童是家庭的核心,，抓住了兒童，就等于抓住了整個家庭,，商場的人氣自然就上來了,。

　　而恒大的“劇場模式”和科技感十足的花樣年則被業(yè)內(nèi)專家視為主要面向?qū)π迈r事物接納程度較高的年輕消費人群。

　　戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事范紅娟告訴記者,，社區(qū)商業(yè)所解決的需求由于每個社區(qū)所居住的人群都不一樣而呈現(xiàn)不同,，無法一概而論。開發(fā)商決定一個商業(yè)定性會綜合考慮宏觀市場,、項目的圈層,、項目的交通情況，以及在周邊的競爭水平,、人流的情況等,。但可以確定的是，在激烈競爭的大環(huán)境下,，商業(yè)項目如何增加客戶黏性將是其在市場站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵,。這要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要站在硬件打造的角度，更應(yīng)從人性化服務(wù),、文化塑造,、互動體驗等軟件方面做文章，因此,，個性化和目標(biāo)客群清晰化是未來社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向,。

　　品牌溢價

　　其實無論各方房企如何搗鼓自己社區(qū)商業(yè)的小算盤，追求品牌化且使之產(chǎn)生溢價仍是根本訴求,，而在個性化的基礎(chǔ)上讓社區(qū)商業(yè)的基本配備逐漸標(biāo)準(zhǔn)化則是品牌之路的第一步,。

　　例如萬科的“五菜一湯”社區(qū)商業(yè)模式雖然自立品牌打造社區(qū)食堂、菜場等生活設(shè)施,，但同時也在將包括超商,、洗衣店,、藥店、銀行在內(nèi)的六大要素標(biāo)準(zhǔn)化,。萬科方面表示,，萬科在社區(qū)將商業(yè)進行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長”或“野蠻生長”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn),，各業(yè)態(tài)的相互補充,，讓彼此的發(fā)展有了更強的生命力，并有望在全國推廣,。

　　而保利則全面啟動了“社區(qū)增值計劃”,，并使之標(biāo)準(zhǔn)化。據(jù)了解,，該計劃涵蓋了業(yè)主全年齡段的配置：老年活動中心,、兒童托管中心、青年運動場,，以及社區(qū)食堂,、社區(qū)便利店、保利租售陽光屋等,。同時,，保利物業(yè)將在保利已交付各項目，進行15項安全服務(wù)升級改造,，41個適老化便民升級,，71項設(shè)施翻新升級。

　　此外,，恒大自帶影院的社區(qū)商場,、龍湖推出的“龍湖社區(qū)通”APP等均以標(biāo)準(zhǔn)化落地。

　　萊蒙商業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理石盛就表示,，開發(fā)商已經(jīng)意識到社區(qū)經(jīng)濟是一塊巨大的市場蛋糕,，社區(qū)商業(yè)不單單只是社區(qū)配套，更是承載生活品質(zhì)全面提升的載體,，將社區(qū)商業(yè)品牌化不僅能拉高社區(qū)價值,，還能成為企業(yè)未來重要的盈利點。

　　石盛進一步指出,，從開發(fā)的角度,，如果把社區(qū)商業(yè)做成主力店，或者是社區(qū)MALL,、鄰里購物中心,，并使之標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化，那么按照這樣規(guī)劃的話,，它對整個住宅的價值是完全不一樣的,。“這就好比我們?nèi)ベI一個物業(yè),，鋼筋水泥，戶型基本上都差不多,，但是如果你的旁邊是一個萬科生活廣場,，或者是綠景的佐鄰，有這樣一個品牌出來,，它比傳統(tǒng)的底商品牌高很多,，這時候社區(qū)商業(yè)對住宅的提升是非常大的。因此形成社區(qū)商業(yè)品牌且使之產(chǎn)生溢價必然是未來地產(chǎn)商所追尋的方向,。”

　　銜接資本市場

　　但凡涉及商業(yè)的運營,，其運作模式都是繞不開的話題。從宏觀的資產(chǎn)形態(tài)來看,，香港領(lǐng)匯或許已經(jīng)給商業(yè)地產(chǎn)的未來走向提供了一條可行的路徑,，即社區(qū)商業(yè)資本化。

　　公開資料顯示,，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是香港房屋委員會,，從其名下物業(yè)中分拆其180商場物業(yè)及停車場而成，并于2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市,，是目前全球以零售為主最大的房地產(chǎn)投資信托基金之一,。

　　同時，領(lǐng)匯擁有超過1100萬平方英尺（約合102萬平方米）零售設(shè)施,，是香港最大零售設(shè)施業(yè)主,，在零售物業(yè)的管理運營方面經(jīng)驗豐富。

　　此外,，政府背景和雄厚的物業(yè)資產(chǎn),，使領(lǐng)匯基金在融資方面很有優(yōu)勢，更容易獲得銀行貸款,。據(jù)悉,，2008年領(lǐng)匯獲得了13家銀行30億港元的銀團貸款。

　　上述優(yōu)勢已足夠讓龍頭企業(yè)萬科眼饞,，進而促成其與領(lǐng)匯簽訂戰(zhàn)略性合作意向書,，雙方將在接下來的兩年時間內(nèi)，共同尋找中國零售物業(yè)的投資機會,。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶就曾公開表示,，“長期看，商鋪作為一種資產(chǎn)長期持有，有升值獲益的前景,。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來,，未來可形成可觀的資產(chǎn)包。就像領(lǐng)匯基金,，將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)注入資產(chǎn)包上市,，開創(chuàng)了新的社區(qū)商業(yè)盈利模式?！?/p>

　　毛大慶還補充稱,，未來經(jīng)營良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及靈活多變的退出方式可以為萬科創(chuàng)造更多的利潤來源。

　　由此,，不難看出,，萬科未來社區(qū)商業(yè)不排除打包上市的可能。而此次牽手全球以零售為主最大的房地產(chǎn)投資信托基金,，在相關(guān)分析師看來,，或也不排除為萬科今后拆分社區(qū)商業(yè)打包上市后，做退出提前鋪路的可能,。

　　交大房地產(chǎn)研究所副所長李驍分析道,，但凡是商業(yè)地產(chǎn)就必須實現(xiàn)與資本市場的銜接，而凱德的商業(yè)模式也是不錯的選擇,，即企業(yè)借助國外發(fā)達(dá)的資本市場,，將旗下商業(yè)項目打包出售給商業(yè)基金，實現(xiàn)收益,；同時,，接盤的基金中也會有企業(yè)的股份，同時企業(yè)還可以受委托繼續(xù)運營已售出的商業(yè)項目,?！叭绱艘粊恚鐓^(qū)商業(yè)將避免資金重型化的問題,，實現(xiàn)輕資產(chǎn),、高周轉(zhuǎn)?！?/p>

——更多招商應(yīng)用就在《壹報通商業(yè)地產(chǎn)》“品商會“