陳鳳山,，自由人一枚，年過不惑,，心若赤子,。自設座右銘曰:“日進一步，終將千里”,、“持平常心,，作非常事”。多年來,，用心推動業(yè)主自治實踐和物業(yè)管理變革,，已發(fā)表研究和隨筆文章近40萬字。現(xiàn)為多個業(yè)委會,、政府擔任顧問,，兼任若干機構(gòu)的研究員和特聘專家。因執(zhí)著于業(yè)主維權(quán)獲得2011年度中國正義人物,。

這世上,，有很多看似天經(jīng)地義的事情，實則是經(jīng)不起推敲,；而有些離經(jīng)叛道之舉,，卻是撥亂反正、正本清源。比如,，業(yè)主大會收物業(yè)費這事兒,，褒揚者有之，貶義者也有之,，立場針鋒相對,，觀點各執(zhí)一詞。

據(jù)當?shù)孛襟w報道,，12月20日,，深圳市福田區(qū)南天一花園小區(qū)召開第十七次業(yè)主大會，在轄區(qū)街道辦等主管部門的監(jiān)督下現(xiàn)場唱票并公布表決結(jié)果,。這次會議共表決通過四項議題,，其中修改與中航物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務合同》，增設“小區(qū)的物業(yè)服務費由業(yè)主向業(yè)主大會交納,，再由業(yè)主大會撥給物業(yè)公司使用”條款,，在當?shù)匾l(fā)軒然大波、爭議四起,。有媒體稱之為“創(chuàng)新之舉”,、“吃螃蟹”——業(yè)主普遍認同業(yè)主大會代收物業(yè)費能避稅，物管行業(yè)和法律界人士則表示,，業(yè)主大會不具備法人資格,，無權(quán)代收物業(yè)費。[1]　　

其實,，這不是個新鮮話題,，類似的新聞及爭論可以追溯到很多年之前。這次南天一花園引發(fā)爭議的,，與以前稍有不同的是,，把慣常的業(yè)委會收取物業(yè)費改為業(yè)主大會收費——在現(xiàn)有的制度環(huán)境下，無論是業(yè)主大會收費,，還是業(yè)主委員會收費,，其實本質(zhì)上沒有區(qū)別——其實質(zhì)都是實現(xiàn)了物業(yè)服務合同的甲方收費。但這對于一些物業(yè)行業(yè)立場的物業(yè)人和法律人來說,，卻是絕對的大逆不道——業(yè)主大會也好,，業(yè)主委員會也罷，憑什么收費,！你有發(fā)票嗎,？你有主管部門嗎？你是法人組織嗎,？你有抗風險能力嗎？還有,，你有法定權(quán)利嗎,？

在我看來,，這些問題都不是問題。其一,，發(fā)票,，稅務局可以代開；其二,，住建部門究竟是不是業(yè)主委員會/業(yè)主大會的行業(yè)主管部門,，雖說不甚清楚、尚存爭議,，但業(yè)委會的日常監(jiān)督職責,，是明確的；其三,，沒有法律規(guī)定,，只有法人組織才能收費；其四,，從抗風險能力看,，業(yè)主委員會或業(yè)主大會遠遠高于物業(yè)公司。一線城市的房價基本都在幾萬元一平米,，業(yè)委會委員的房產(chǎn)價值之和大約可以與小區(qū)物業(yè)費年收費額相當了,。而除去個別大型的物業(yè)公司，有多少物業(yè)公司的注冊資金達到幾千萬元,？其五,，《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會有收物業(yè)費的法定權(quán)利，但是卻規(guī)定了業(yè)主有自行管理的權(quán)利,。這也就意味著,，業(yè)主可以自行歸集物業(yè)費，而這也必然導出業(yè)主大會或業(yè)主委員會收費的權(quán)利,。

之所以業(yè)主大會收費會引起這么大的爭議,，歸根結(jié)底其原因還在于物業(yè)管理制度本身存在問題。前期物業(yè)管理階段,，業(yè)主組織缺位,，由物業(yè)公司收費似乎是迫不得已；業(yè)主大會成立后,，由于路徑依賴的心理或缺乏責任擔當,，或者是配套制度不充分——比如業(yè)主組織沒有發(fā)票、不能稅務登記等等,，導致依然讓物業(yè)公司收取物業(yè)費,。天長日久，物業(yè)公司似乎真的把收取物業(yè)費當做自己的天然使命了。殊不知,，這其實是先天不足的物業(yè)管理制度所伴生的制度病,。甚至，曾有律師著文痛斥物業(yè)公司收物業(yè)費是物業(yè)管理困境的“罪魁禍首”,。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會收物業(yè)費,，究竟好處何在呢？簡單而言,，可以業(yè)主大會或業(yè)主委員會收取物業(yè)費,，可以理順物業(yè)服務市場的甲方乙方關系；同時,，合同甲方可以徹底掌控物業(yè)費的管理和使用,，避免物業(yè)公司將物業(yè)費作為“無息貸款”，用于物業(yè)服務之外的業(yè)務,。

進一步講,，第一，可以強化業(yè)主的交費意識,，培養(yǎng)自我治理的主體意識,；第二，避免業(yè)主與物業(yè)公司之間的收費矛盾,，讓物業(yè)公司集中精力于提供服務,；第三，不用繳納營業(yè)稅,，節(jié)省了物業(yè)費的無謂開支,。除此之外，還可以節(jié)省物業(yè)公司雇傭收費人員的人力成本,，或?qū)⒃瓉淼氖召M員改聘為業(yè)主委員會的專職秘書,，增強業(yè)主自治的工作能力。更重要的是,，可以明確交納物業(yè)費是業(yè)主的成員義務,，不可抗辯。這樣,，就可以避免欠費糾紛那復雜而漫長的庭審過程,。

對于物業(yè)公司來說，以上種種無疑都是在動自己的“奶酪”,；而在那些對業(yè)主自治能力憂心忡忡的人們眼中,，業(yè)主大會收費自然是那只有毒的螃蟹。不過,，究竟是螃蟹有毒,、奶酪燙手,，還是螃蟹醉人、奶酪可口,，有德高望重,、自律甚嚴的范國振老先生和有著長期維權(quán)歷史的南天一花園做出表率,，相信會有更多的小區(qū)業(yè)主丟掉那些淺薄的恐懼,，切實享受業(yè)主自治所帶來的制度紅利——從物業(yè)費的財政自主到酬金制的過程監(jiān)督。

當然,，在這個自然演進的過程中,，任何差池和反復都是有可能的——但制度比較優(yōu)勢的吸引力，幾乎是不可阻抗的,。于此,，也想大聲地對那些依然質(zhì)疑業(yè)主自治的物業(yè)人說，或早或晚,，你們必會明白,，放棄對不當?shù)美挠J覦和貪婪，可以讓內(nèi)心更為坦蕩和平靜,，讓生意和生活都不再苦惱于物業(yè)管理的種種困境,。如此，豈不樂哉,！

[1]《南天一花園小區(qū)物業(yè)費交業(yè)主大會可免稅,？》，深圳商報,，2014-12-24,，作者：江曉蠶羅凱燕

來源：萬科物業(yè)