房?jī)r(jià)一天一天的上漲，許多駐足觀望的人都沒(méi)了信心,，后悔當(dāng)初怎么沒(méi)有買(mǎi)房,。將房子比做壓在購(gòu)房者身上的一座大山，這一點(diǎn)都不為過(guò),，雖然住進(jìn)了新房,，但每月必交的房貸讓生活丟失了多少輕松和自由。如今的社會(huì)中,，選擇貸款買(mǎi)房已成為一種流行的消費(fèi)方式,。但是如何科學(xué)地選擇貸款方式、貸款額度以及還款方式才能降低貸款成本,，讓資金發(fā)揮更大的效益呢,？這就需要每個(gè)人依據(jù)自己不同的經(jīng)濟(jì)條件，精打細(xì)算,，做出合理的安排,。

貸款買(mǎi)房，合理安排

　　據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，購(gòu)房貸款不得超過(guò)房?jī)r(jià)款的80%,，且開(kāi)發(fā)商不得開(kāi)辦個(gè)人住房分期付款零首付業(yè)務(wù)。一般情況下,，應(yīng)盡量多地申請(qǐng)按揭貸款,，因?yàn)橘?gòu)房貸款利率已幾次下調(diào),，5年以上貸款利率僅為5.04%；另外申請(qǐng)的貸款額度越大,，首期付款的額度越小,，買(mǎi)房人現(xiàn)有的資金除了支付首付款外，還可以投入到其他收益較高的地方,。相反,，如果購(gòu)房者沒(méi)有其他的投資項(xiàng)目，最好是多付首付款,，減少貸款額度,，因?yàn)橘J款的利息畢竟還是遠(yuǎn)高于銀行存款的利息。

　　貸款的期限越長(zhǎng),，“月供”就越少,，還款壓力也相對(duì)較小，但總的還款額卻在增大,。例如,，你申請(qǐng)了20萬(wàn)元貸款，還款期限為10年,，每月需還款2180元,，還款總額為26萬(wàn)元；如果貸款期限為20年,，每月需還款1380元,，還款總額為33.2萬(wàn)元，比10年期多出7.2萬(wàn)元,。另外,，購(gòu)房貸款的期限一般在15～20年間，倘若時(shí)間太久了,，還款人一旦進(jìn)入退休年齡,，將無(wú)法承擔(dān)較高的還款壓力。

　　個(gè)人住房貸款還款方式

一般來(lái)說(shuō),，有以下5種：

1.到期一次還本付息法,。這樣的方法適合期限在一年之內(nèi)的貸款。

2.等額本金還款法,。第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少,。

3.等額本息還款法,。將貸款本息均分若干份，每個(gè)月還款額度相同,。

4.等比遞增還款法,。將還款期限分若干時(shí)間段,，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)的月還款額相同，但下個(gè)時(shí)間段將比上個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定比例遞增

5.等額遞增還款法,。與第4種方法基本相同,，只是把固定比例改為固定數(shù)額。

總之,，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己財(cái)務(wù)收支，選擇適合自己的還款方法,。

　　買(mǎi)房貸款,，讓自己的利益最大化

　　1.貸前選銀行

　　選擇一家服務(wù)質(zhì)量好,，且價(jià)格相宜的銀行能夠在客戶的購(gòu)房還貸過(guò)程中起到舉足輕重的作用。目前,，各家商業(yè)銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間,，特別是各自都有針對(duì)不同群體個(gè)性化的個(gè)人貸款方案組合。即使購(gòu)房者已經(jīng)在某個(gè)銀行辦理過(guò)個(gè)人住房貸款,，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)將住房貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務(wù),。

　　2.選擇利率

　　利率在購(gòu)房貸款中有很重要的價(jià)格因素,。很多商業(yè)銀行都推出了固定利率個(gè)人住房貸款服務(wù),，使購(gòu)房者可以根據(jù)自己對(duì)未來(lái)某一階段利率走勢(shì)的判斷，選擇固定利率貸款或浮動(dòng)利率貸款,。并且,，大部分銀行的固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款之間可靈活轉(zhuǎn)換。倘若貸款人覺(jué)得利率將會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持上升,，那么他在貸款時(shí)就可以選擇固定利率貸款，回避未來(lái)利率上漲所帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn),；倘若貸款人覺(jué)得利率會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間保持下降趨勢(shì),，那么他在貸款時(shí)就可以選擇浮動(dòng)利率貸款,，回避固定利率貸款因利率下降而帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.善用公積金

　　用公積金貸款的利率有很大優(yōu)惠，每月繳納公積金的客戶在買(mǎi)房時(shí)一定要好好利用自己的公積金,。目前,，客戶申請(qǐng)公積金貸款額度一般最多不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%,，最長(zhǎng)貸款年限為30年；商業(yè)性貸款額度不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%,，最長(zhǎng)貸款30年,；一手自住房單套建筑面積低于90平方米,，且根據(jù)客戶資信等情況其貸款最高不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%,；而組合貸款的貸款金額為公積金和商業(yè)貸款之和不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%,。

　　4.避免逾期吃罰息

　　購(gòu)房者一旦辦理了貸款項(xiàng)目就要保證每月按時(shí)還款，如果因粗心或其他原因逾期沒(méi)有及時(shí)還款,，不僅需要向銀行繳納罰息,，而且會(huì)影響自己的信用記錄,，這損失就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)上能夠彌補(bǔ)的了。一旦拖欠額大于分期還款額的六倍就視為逾期,。借款人如果到期不還,，銀行加收逾期息；借款人如果連續(xù)6個(gè)月不還款,，銀行催收,，且仍不歸還的,，銀行方面將通過(guò)法律渠道解決。所以,，購(gòu)房者在辦理住房貸款時(shí),，必須先對(duì)自己的還款能力做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn),、謹(jǐn)慎的考慮。

　　做任何事都有一定的風(fēng)險(xiǎn),，所以，在買(mǎi)房之前,，最好考慮一下的經(jīng)濟(jì)能力,，不要看到別人賺錢(qián),，就充好漢“有樣學(xué)樣”,，到最后吃虧的是自己,。

　　貸款買(mǎi)房已經(jīng)成為現(xiàn)代人購(gòu)房的一種走向,，畢竟一次性付款對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都是不可能做到的事情。與其一輩子辛辛苦苦地?cái)€錢(qián)到年老以后才買(mǎi)到一套房子,，何不先貸款住進(jìn)新房子里,，邊享受新房的舒適，邊一點(diǎn)點(diǎn)地還款呢,？