1843年11月17日上海正式開埠，1845年上海出現(xiàn)了租界,。在上海開埠后10年,，上海的對外貿(mào)易超過廣州,高居全國之首，同時,，上海城市也加快了近代化的進程,。在農(nóng)耕社會里，上海的土地只是耕田,，是農(nóng)業(yè)用地,，住宅用地也只是“宅基地”,，地價低廉，轉(zhuǎn)讓困難,，而在商業(yè)社會里,，土地就是地皮，就是商業(yè)用地,，可以轉(zhuǎn)讓,、抵押、出租,，當(dāng)然,，其價值或價格比“農(nóng)業(yè)用地”貴多了。

　　壹　租地造屋的房地產(chǎn)投資模式

　　古代中國沒有政府或相關(guān)部門簽發(fā)的地契,。根據(jù)1843年中英《虎門條約》的規(guī)定,，在已經(jīng)規(guī)定的五個通商口岸里，當(dāng)?shù)卣賳T必須與英國領(lǐng)事協(xié)商,，劃出一塊雙方認可的地方作為僑民的“居留地”,，也就是后來的租界；僑民向中國業(yè)主“永租”土地后須向他們的領(lǐng)事館注冊,，然后由領(lǐng)事館統(tǒng)一呈上海道署備案,，并加蓋道署的印章，就成了一份合法的土地契,，所以租界的土地契叫作“道契”,。租界的城市化進程較快，地價也飛快地上漲,，但中國業(yè)主的土地?zé)o法注冊登記為道契,，后來就打“擦邊球”，就是名義上將自己的土地登記到某一洋人或洋商的名下,，由洋商向領(lǐng)事館注冊,，然后向上海道署備案后獲得道契，而中國業(yè)主與洋商另外簽訂一份協(xié)議,，證明該道契真正的主人是中國業(yè)主,，這種協(xié)議書叫作“權(quán)柄單”，而此類的“道契”則叫作“洋商掛名道契”,，有了道契,，這塊土地就可以用作抵押、轉(zhuǎn)讓,、出售等商業(yè)用途,，也就是講，這塊土地已從“農(nóng)業(yè)用地”變成了“商業(yè)用地”。

　　租界土地有限,，同時,，租界的地價不斷上漲，大多數(shù)持有道契者不肯輕易將土地轉(zhuǎn)讓,，于是出現(xiàn)了這樣的情況,，即擁有地皮者既不愿出售,、轉(zhuǎn)讓土地,，但其又缺少建設(shè)和經(jīng)營的能力，使土地空置,；而另一些人有能力建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn),，但他手中又缺少土地，于是上海就出現(xiàn)了一種叫作“租地造屋”的模式,，就是業(yè)主有償將自己的土地提供給房地產(chǎn)商使用,，到期收還。合同有效期大多為20-30年不等,。如1914年永安公司進入上海后看中了南京路的那塊地皮,，該地皮是哈同的，于是永安公司與哈同簽訂了《租地造屋合同》,，合同期為25年,，永安公司按合同規(guī)定興建永安公司大樓，并每年按合同規(guī)定支付地稅,，向哈同交付租金,，25年合同期滿后，連同大樓和土地歸哈同所有,，如哈同愿意出租,，永安公司有優(yōu)先租賃權(quán)。舊上海的許多民宅是房地產(chǎn)商以“租地造屋”方式獲得土地的使用權(quán),，合同期大多為25年,。為了降低建設(shè)成本，偷工減料之事隨處皆是,，所以,，舊上海民宅的質(zhì)量可想而知。

　　貳　房屋租賃中的——頂首

　　在舊上海的房屋租賃中經(jīng)常使用的一個詞——“頂”,，由于這種租賃方式現(xiàn)在已不存在了,，所以人們大多弄不清“頂”是什么意思。舊上海房地產(chǎn)開發(fā)商大多通過“租地造屋”獲得規(guī)定時間的土地使用權(quán),，所以上海的民宅大多采用長期租賃形式,，租賃期限往往就是“租地造屋”的期限。“頂”是“頂首”的省語,，在舊中國通常指出錢頂承小官吏的職位,，古代衙門的“公務(wù)員”編制有限，如元朝上?？h衙門的編制只有正,、副縣長各一名、主薄一名,、校尉一名,、典獄一名，僅5人而已,，但衙門還留有文書,、捕快等不在編的職務(wù)，人們就可以出錢頂替,，因為有了這個職務(wù)就可以賺到錢,，而房地產(chǎn)租賃中的“頂”就是出錢買下房屋的一定時間的使用權(quán)。舊上海的房地產(chǎn)商主要承擔(dān)投資建設(shè),，然后將建成的住宅委托所謂的“經(jīng)租”機構(gòu)代理經(jīng)營租賃,，他們合成構(gòu)成“大房東”，住戶租賃住宅一般以整幢（即一個單元）起租,，所交的第一筆費用就是“頂費”,，一次性付清，永不退還,，住戶就獲得了這幢房子的若干年的使用權(quán),，以后每月或每半年向“經(jīng)租”交付規(guī)定的房租、雜費（相當(dāng)于今日的“物業(yè)管理費”）,，在合同期內(nèi),，“大房東”無權(quán)干涉房客，當(dāng)然,，房客長期拖欠房租,，房東可以訴諸法律責(zé)令付清，或取消租賃權(quán),，但不償還“頂金”,；如房客因故不再租賃此屋，可以委托“經(jīng)租”另找新房客,，可以從新房客中收到的“頂費”中抽取部分返還舊房客,。

　　頂費多少沒有規(guī)定，雙方協(xié)商而定,。我見到過一份1912年的租房契約,，房子位于“小東門十六鋪老太平碼頭北首合興里”，房屋為“石庫門一宅，計樓房三間,，前后廂房四幢,，平披全間”，租賃辦法是“憑中三面言定,，當(dāng)交頂首英洋一百八十元整,，不另立收條。議得照予每月租洋三十六元正,?！币源擞嬎悖绊斮M”約為半年租金,。這是清末民初的行情,，若干年后，上海的住房日益緊缺,，頂費行情日益上漲，有的頂費可能是月租的10倍或以上,。

　　叁　二房東的產(chǎn)生

　　包括“石庫門”在內(nèi)的上海里弄房子大多是房地產(chǎn)商投資興建的租賃房,，設(shè)計則是以一戶一號，也即一幢住宅住一戶人家設(shè)計的,，所以上海的石庫門住宅分“一樓一底”“一客堂一廂房”“一客堂二廂房”多種,，住戶可根據(jù)家庭人口的多少或支付能力選擇，早期上海的住房不太緊張,，將房子租下來后再分割轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象不多,。九·一八事變后，華北淪陷,，有相當(dāng)數(shù)量的難民進入上海,，1937年抗日戰(zhàn)爭全面爆發(fā)后，進入上海的難民更多,，使上海住房空前緊張,，房租日益昂貴，于是,，有的房客將多余的空房,，或?qū)⒃瓉淼姆块g重新分割后出租，原來的房客就成了房東,，而他們又不是房屋真正的產(chǎn)權(quán)人,，上海人就把這種介于房東與房客之間的人叫作“二房東”（滬音二的發(fā)聲近“念”）。

　　1938年3月期《上海生活》發(fā)表《閣樓十景》的文章,，作者講：“若論我住的這幢房子,，雖然只是一上一下三層樓的房屋，因為二房東會打算，所以足足住了十家人家,?！弊髡哌€講：

　　客堂里是一家巡捕，一個雙料的女人,，四十歲模樣,，還有兩個女兒。

　　客堂背后,，夾出一間地獄般黑的小室,，住的是一個同行，在本弄里當(dāng)小學(xué)教員,。

　　二層樓住的是三個年輕女郎,，兩個比較婀娜的做舞女，走起扶梯來乳波臀浪,。

　　客堂與二樓中間,，搭著一只閣樓，住的是一對江北夫妻,，那男的是做皮匠司務(wù)的,，早上挑了擔(dān)出去做生意。

　　三層樓亭子間,，住的是一個唱文明戲的女人,，二十多歲的年紀(jì)，說話當(dāng)是一口道地的蘇白,，兩只眼睛很花的,，據(jù)說每月賺六十塊錢，房錢已經(jīng)去了十五元,，吃用開銷,，至少一塊錢一天，她的男人還得抽口大煙,。

　　這里還得把舊中國的貨幣作些介紹,。一直到1935年前，中國流通貨幣為銀元,，貴金屬貨幣比較穩(wěn)定,，從1935年起，南京國民政府推行幣制改革,，規(guī)定由中央銀行,、中國銀行、交通銀行發(fā)行的紙鈔為法定貨幣,，稱之“法幣”,，規(guī)定一法幣等同原一塊銀洋,，上海人把貨幣的“一元”講作“一塊”也由此而來，紙幣的穩(wěn)定性差,，尤其是抗戰(zhàn)爆發(fā)后,，法幣有明顯的貶值，1938年上海的一個全勞力男工的月收入一般為15—20法幣,，那位“唱文明戲的女人”月收入60塊,，已是高收入了，不過,，她租的三層樓亭子間的月租為15元,，當(dāng)時上海的房租確實很貴。

　　抗日戰(zhàn)爭全面爆發(fā)后的相當(dāng)長的時期里,，上海的住宅建設(shè)基本處于停滯狀態(tài),，而上海城市人口又大幅度上升，二房東分割住宅的“群租”成為上海房屋租賃的普遍現(xiàn)象,，住房擁擠也成了上海的一大特點和景觀,。解放后，上海的商業(yè)性住宅收歸國有,，“二房東”消失了,，但上海住房緊張的現(xiàn)狀遲遲未能解決。

　　肆　集資造房的新模式

　　我手頭有一份1939年6月15日簽的上?！洞蠓叫麓彘L期租賃契約》。大方新村占地4畝,，業(yè)主是上海同仁堂,，大方營業(yè)公司以“租地造屋”方式取得這塊土地20年的使用權(quán)，在獲得法租界公董局批準(zhǔn)后即開始興建,，共建造四埭共25幢三層里弄住宅,，并同時向社會征租。該契約涉及的是“大方新村12號”,即今襄陽南路444弄20號,建筑面積1635英尺,，約合152平方米,，長期租賃期18年，即從1939年6月至1957年6月,。租金分“房租”和“地租”二大塊,，《契約》在“租金”欄中寫明：

　　乙方應(yīng)交本租屋十八年長期租金共現(xiàn)鈔國幣肆仟伍佰念貳元零角零分（不收支票），分三次付清,。計開：第一期,，開始動工日付三分之一；第二期,，墻砌到二樓窗口再付三分之一,；第三期,，蓋齊屋面，開始裝修日付其余三分之一,。

　　按此類房子的建造速度,，一般一年內(nèi)即可完工，而租房人必須在一年內(nèi)將18年的租金4522元付清,。粗略估算,，1939年同類房屋的造價不會超過3500元，依此計算,，大方營業(yè)公司僅開發(fā)建造大方新村就直接獲利25000元左右,。

　　另一部分是“地租”，地租又分“純粹地租”和“管理費”二塊,，均以半年一付,，半年費共110元?！镀跫s》中還規(guī)定,，地租“在十八年契約期內(nèi)，任何一方不得要求增減此數(shù)”,。

　　這樣的建房,，租賃形式幾乎等同于由房地產(chǎn)商牽頭的集資建房，房客實際上已經(jīng)獲得房子18年的全部使用權(quán),，所以《契約》的“備考”一欄中,，雙方約定：

　　茲乙方已征得甲方同意，在本租賃契約有效期,，倘乙方房屋一部分或全部轉(zhuǎn)租,，完全自由，不必得到甲方同意,。

　　而新舊租戶亦毋庸交納本公司或其他辦事人的任何費用,。惟不得將甲方原有之裝修出頂。此批,。

　　此類的共同投資形式,，最大的獲利者是房地產(chǎn)商，但上海住宅的升值空間也很大,，許多“租住者”出資的目的并不在于自己使用,，而是當(dāng)作一種投資的手段，于是,，這幢房子在尚未入住之前,，第一位住戶陳琳惠茲就將房子“轉(zhuǎn)租”給了“新乙方”舒永泉，1944年的舒永泉又“轉(zhuǎn)租”給了馮琳,，1954年馮琳又“轉(zhuǎn)租”給了另一人,。1958年3月23日,，大方營業(yè)公司至函乙方，同意將襄陽南路444弄大方新村20號住宅無條件歸乙方所有,，這有點莫名其妙,，也許，兩者在此之前有私下協(xié)議,，又也許是大方營業(yè)公司在“公私合營”之前轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán),，一切均不得而知。我不知道這幢房子后來的產(chǎn)權(quán)情況,，但可以判斷,，這是資方在公私合營前夕的惡意產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，至少從法律上講,，這應(yīng)該是無效合同,。