中國與全球景氣指數趨勢比較

　　自中國與全球經濟在2010年開始逐步復蘇及以后的一段時間內,，酒店市場景氣指數整體呈現(xiàn)積極態(tài)勢。直到2012年下半年,，分水嶺顯現(xiàn),。一方面,，全球市場依然保持謹慎樂觀;但另一方面，中國市場景氣指數再次跌為負值,，并在2013年年中進一步下滑至全球金融危機期間的水平,。“國八條”新政策無疑是導致這一結果最大的負面因素,。但讓人稍許振奮人心的是,，雖然2014年中國酒店市場景氣指數依然是負值，但相比2013年年中已有明顯上升,。在經歷了一年多的調整,，從被逆境與悲觀情緒困擾到逐漸認清現(xiàn)實，中國酒店似乎已開始慢慢摸索出新的努力方向,。

　　另外,，需要指出的是，此次于今年8月份進行的景氣調查,，我們共收到了334家酒店的回復,，其中絕大多數是5星級酒店。因此,，調查結果更好地體現(xiàn)了目前高端需求市場的狀況,。

　　2014年上半年實際業(yè)績與預期業(yè)績比較

　　在這一組問題中，我們要求受訪酒店對今年上半年酒店實際客房業(yè)績與年初時的預期進行比較,。從住宿率來看,，大多數受訪酒店表示上半年實際業(yè)績要超越預期，說明“國八條”后酒店對于“替代市場”的挖掘可能已初顯成果,。然而，值得注意的是,，相比住宿率業(yè)績,，大部分酒店上半年的實際平均房價要低于年初時的預期。由此我們推測,，鑒于越來越多新的高端酒店開業(yè)以及高端需求市場增長受阻,，大量酒店不得不以更具競爭力的房價來拓寬各自的需求市場。從總收入來看,，回復實際水平低于預期的比例稍高,，對于房價以及餐飲需求回歸的過高預期可能是造成這一落差的最大原因。

　　全球經濟環(huán)境持續(xù)的不確定性對酒店業(yè)績的實際與預期影響比較

　　隨后,，我們要求受訪酒店評估全球經濟的不確定性對酒店需求產生的影響,。調查顯示，大部分酒店認為經濟的持續(xù)不穩(wěn)定對酒店市場需求的影響與預期持平,。越來越多酒店已更清楚地認識到國內經濟增長放緩的大趨勢,，在以此判斷酒店業(yè)績時表現(xiàn)得更加客觀,。

　　2014年下半年預期業(yè)績與2013年下半年比較

　　該組數據顯示了市場對2014年下半年的業(yè)績預期。大部分受訪酒店在總收入及平均房價方面表現(xiàn)出悲觀情緒,，尤其是對于平均房價,，顯示出市場對于高端需求增長持續(xù)疲軟的預期。然而,，對于住宿率的業(yè)績預期,，市場態(tài)度相對不明朗，認為上升,、下降以及持平的比例大致相當,。

　　主要城市2014年下半年客房業(yè)績景氣指數

　　另外，我們針對各個主要城市的景氣指數做了統(tǒng)計,?；谑袌鲎∷蘼屎推骄績r兩個指標，我們將各主要城市分成了以下幾組,。

　　第一組即是預計在2014年下半年住宿率和平均房價和去年同期比較均有增長的城市,。這些城市包括蘇州、上海和重慶,。蘇州去年第二季度爆發(fā)禽流感因而使得接下來幾個月的業(yè)績蒙受陰影,，而2014年就目前的情況來看，商旅及休閑旅游市場相對穩(wěn)定并且預計能持續(xù)到下半年,，因此預計市場住宿率和平均房價比去年同期都能實現(xiàn)較明顯的增長,。雖然上海和重慶市場房價預計也能實現(xiàn)微幅上升，但更大的增長點則來源于住宿率,。上海市場下半年的利好點是10月即將對外的上海虹橋國家會展中心一期;而重慶于去年新開業(yè)的諸多酒店的業(yè)績逐步增長預計將推動今年下半年平均業(yè)績水平,。

　　第二組即是預計在2014年下半年住宿率有所提高，但平均房價下降的市場,，包括深圳,、青島、廈門,、廣州,、三亞、西安和無錫,。深圳市場在IPO重啟的預期下,，加上供給水平會維持穩(wěn)定，市場對下半年住宿率較有信心,，但對高端需求增長仍持保守態(tài)度,，因此對房價取得增長并不看好;青島市場在世界園藝博覽會的帶動下以及隨著西海岸新區(qū)酒店的逐步成熟，下半年市場整體住宿率有望增長,，但鑒于相比青島市中心酒店房價更低的西海岸酒店住宿率的提升,，整體房價水平可能會被拉低;廈門市場今年供給水平穩(wěn)定,，因而需求的增長預計能帶動住宿率的提升，但由于廈門市場房價已在較高水平,，今年在沒有新的極具特色的酒店產品進入市場的情況下,，市場可能缺乏能刺激房價進一步增長的因素;廣州市場今年春季廣交會與會境外采購商人數、成交額雙雙創(chuàng)下五年來新低,，使得市場難以對下半年房價增長抱以希望,，并且更多的酒店都采取降房價以保出租率的做法;三亞市場則得益于新興海灣逐步提高的知名度，住宿率有望穩(wěn)步上升,，但由于競爭的加劇,，包括來自新開業(yè)的酒店以及度假公寓，大部分酒店認為下半年房價很難有所突破;西安和無錫市場在高檔酒店受到較大沖擊的情況下,，酒店同樣多是傾向采取降低房價穩(wěn)住出租率的經營策略,，而無錫歷來都是一個房價較為疲軟的市場。

　　第三組即是預計在2014年下半年在住宿率和平均房價方面均低于去年同期的市場,，包括：成都,、天津、北京,、昆明和杭州,。成都今年會展活動，如糖酒會期間酒店爆滿情況不比往年,，另外加上今年新增供給較多(尤其是擁有近1,000間客房的洲際酒店的開業(yè)),，使得酒店市場對下半年前景展望暗淡;天津今年下半年持續(xù)有新酒店開業(yè)，將使得已備受供給壓力的市場雪上加霜,，預計平均房價和住宿率業(yè)績均會受阻;北京今年有數量相對較多的新酒店開業(yè),，加上受到國內經濟放緩以及北京入境人數持續(xù)下降等因素，酒店業(yè)對下半年市場持悲觀態(tài)度;昆明商務市場需求增長不明顯,，而會議和旅游市場仍不樂觀,，市場預計下半年平均房價和出租率將雙雙下滑;杭州則面臨大環(huán)境不佳而高端需求受阻和因新酒店開業(yè)而加劇的市場競爭，酒店業(yè)普遍對下半年業(yè)績比較保守,。

　　主要城市2014年下半年整體景氣指數

　　整體來看，對于下半年業(yè)績持樂觀態(tài)度的市場包括重慶,、蘇州,、廣州、上海,、深圳和廈門;持謹慎態(tài)度的市場有西安,、三亞、無錫和杭州;而持悲觀態(tài)度的市場包括北京,、昆明,、成都和天津,。從數量上來看，大部分國內市場對于未來6個月的業(yè)績展望仍持保守態(tài)度,，這意味著市場目前的主流態(tài)度認為國內酒店業(yè)的下行趨勢仍未被扭轉,。

　　熱點市場

　　浩華在對過去18個月所參與的項目統(tǒng)計之后發(fā)現(xiàn)，目前較為熱門的酒店開發(fā)目的地包括一些已被關注多年的市場,，如：北京,、上海、深圳,、海南以及成都,，以及一些新興熱門目的地，如：西安,、泉州以及昆明,。這些新興熱門市場或是擁有獨特的歷史文化資源，或是擁有較為堅實的經濟基礎,，或是作為一個區(qū)域交通樞紐,。

　　新市場

　　另外，我們也對在過去一年中浩華自進入中國市場二十余年以來首次參與的城市做了統(tǒng)計,，最后得出的城市數量遠遠超過我們的預計,。這些目的地雖然尚未被大眾所熟知，并且存在著諸多挑戰(zhàn),，從令人擔憂的交通基礎設施到酒店人力資源的匱乏;從客源市場的嚴重不足到投資回報的低下,，但這些城市正逐步走入人們的視野，渴望著被開發(fā),。它們是中國酒店開發(fā)從一線城市走向三,、四線城市發(fā)展大潮中一個又一個的縮影。10年或者20年后,，當我們再次回顧中國酒店市場,，它們之中的某些可能會成為熱門市場的新代表。

　　重在“轉型”

　　如今大家討論中國酒店業(yè)未來的發(fā)展,，用的最多的一個關鍵詞相信非“轉型”莫屬,。

　　最顯而易見的即是目標客源的轉型。自“國八條”政策以來,，越來越多的酒店開始意識到,，僅僅依賴于高端市場將難以維持酒店的經營，因此需要拓寬私人消費為驅動的大眾市場,。隨之而來的變化即是酒店社會角色的轉變,，酒店不再是高官權貴的專屬地，而越來越會是普通家庭及大眾人群休閑、消費,、社交的一個去處,。

　　客源的轉變必然帶動產品的轉型。傳統(tǒng)的“高大上”酒店可能很難再成為市場的“佼佼者”,。從定位上來看,，隨著大眾消費的增加，中檔酒店可能會迎來全盛時期;而從功能上來,，有別于標準酒店的特色酒店將成為酒店開發(fā)的另一大趨勢,，如森林、鄉(xiāng)村主題酒店,、養(yǎng)生酒店,、針對互聯(lián)網時代新新人群的高科技酒店、甚至是面向老年人的度假公寓,。我們相信,，一個蓬勃的酒店市場理應是百花齊放。

　　再來就是酒店合作關系的轉變,。酒店行業(yè)的傳統(tǒng)合作方即是旅行社,、景區(qū)和網絡訂房平臺，但今后的趨勢是更多跨界的合作,，包括酒店和金融機構,、酒店和高爾夫球會、酒店和主題樂園,、酒店和會展部門,、酒店和醫(yī)療機構以及酒店和郵輪公司。更廣泛的合作網絡即意味著酒店將有更多元的潛在客戶,。

　　另一個轉型的即是業(yè)態(tài),。從開發(fā)模式來看，我們見證了單體酒店走向商業(yè)綜合體以及大型旅游目的地的開發(fā)趨勢,。從設施功能來看,，酒店根據市場需求也應對設施持更開放的態(tài)度，而不再一味追求“檔次”：過大的餐飲或是會議設施是否可改造成寫字樓;過多的客房是否可以改造成服務式公寓;甚至整座酒店是否可用作其他用途,。在昨天的大講堂上,，我們所強調的“空間運用最大化”以及單位空間收益將會是酒店業(yè)態(tài)轉型的一個新考量標準。

　　最后,，則是資產的轉型,。中國酒店的資產所有者比較散，單體酒店居多,，但未來的發(fā)展方向即是走向“集團化”。在國有資產層面，在地方政府的主導下, 酒店資產國資整合,、重組已成為必然趨勢,。在私營酒店層面，“兼并”與“收購”則會越來越常見,。

　　另外值得一提的是,，國家在今年8月份出臺了“國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見”，明確并提升了旅游業(yè)在國民經濟中的作用,。作為旅游行業(yè)重要組成部分的酒店業(yè),，在此新政推出之后，將進一步加速各類“轉型”,。我們相信,，在不久的將來，中國酒店業(yè)將迎來一個更全面,、健康,、完整、以及可持續(xù)發(fā)展的時代,。