關(guān)于租賃合同的司法解釋

　　本章共二十五條,，主要對(duì)租賃合同的概念,、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限,、租賃合同的形式,、出租人交付租賃物、對(duì)租賃物的維修以及對(duì)租賃物的質(zhì)量和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù),、承租人妥善保管租賃物,、按時(shí)交納租金的義務(wù)等問題作出了規(guī)定。

　　第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用,、收益,，承租人支付租金的合同。

　　「釋義」本條是關(guān)于租賃合同的概念的規(guī)定,。

　　本條規(guī)定,，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,，承租人支付租金的合同,。從這條規(guī)定中可以看出，租賃合同有以下特征：1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同租賃合同是一方當(dāng)事人(出租人)將租賃物有限期地交給另一方當(dāng)事人(承租人)使用,，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益,。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對(duì)租賃物占有,、使用,、收益，而不能任意處分租賃物,。當(dāng)租賃合同期滿,，承租人要將租賃物返還出租人,。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人,，而租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人,。租賃合同的這一特征區(qū)別于買賣合同和贈(zèng)與合同。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人的合同,。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)給予受贈(zèng)人,。這兩類合同都是以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為基本特征的。

　　2.承租人取得租賃物的使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產(chǎn)或生活需要的,，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn),，取得一定的收益。承租人要取得使用權(quán)不是無償?shù)?，是要向出租人支付租金的,。支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同,，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán),，但是借用是無償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r(jià),。同時(shí)這一特征也區(qū)別于借款合同,，雖然兩者都是有償?shù)模杩詈贤Ц兜氖抢?。利息不同于租金，租金雙方當(dāng)事人可以約定,，利息在很多情況下是法定的,，當(dāng)事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個(gè)上限要求,，不能放高利貸;租金可以不按租期的時(shí)間長(zhǎng)短來計(jì)算,，利息往往是根據(jù)借款時(shí)間的長(zhǎng)短來計(jì)算。

　　3.租賃合同的標(biāo)的物是有體物,、非消耗物租賃物必須是有形的財(cái)產(chǎn),，這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動(dòng)產(chǎn),，如汽車,、機(jī)械設(shè)備、計(jì)算機(jī)等,，也可以是不動(dòng)產(chǎn),，如房屋。但無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn),，它們都是有形的,，都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來的,。無形的財(cái)產(chǎn)不能作為租賃的標(biāo)的物。這是與租賃合同中承租人占有,、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的,。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價(jià)值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物,，如洗滌用品,、糧食等，因?yàn)檫@些物品一經(jīng)使用,，就已喪失其自身的價(jià)值,，甚至物本身已經(jīng)消失了，根本不可能再要求出租人返還,。因此,，消耗物不能作為租賃合同的標(biāo)的物。

　　4.租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤谧赓U合同中,，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài),。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金,。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履行一定義務(wù)為代價(jià)的。因此,，租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?。它區(qū)別于贈(zèng)與合同，贈(zèng)與合同在通常情況下一般是單務(wù)合同,，贈(zèng)與人向受贈(zèng)人贈(zèng)與財(cái)物并不以對(duì)方承擔(dān)一定義務(wù)為條件,。

　　5.租賃合同具有臨時(shí)性租賃合同是出租人將其財(cái)產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，因?yàn)椴皇撬袡?quán)的轉(zhuǎn)移,，因此,，承租人不可能對(duì)租賃物永久地使用，物的使用價(jià)值也是有一定期限的,。各國(guó)法律一般都對(duì)租賃期限的最長(zhǎng)時(shí)間有所限制,。我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過20年,。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃,，不動(dòng)產(chǎn)租賃在我國(guó)主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃,。定期租賃關(guān)系到租金的交付日期,、租賃物的返還的日期、合同終止的時(shí)間等問題,。不定期租賃賦予合同當(dāng)事人隨時(shí)解除合同的權(quán)利,。

　　租賃合同是在人們的經(jīng)濟(jì)生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同,。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺,，充分發(fā)揮物的使用功能,，最大限度的使用其價(jià)值。通過租賃,，承租人與出租人雙方的利益可以同時(shí)得到滿足,，因此，租賃是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中較為重要的一種經(jīng)濟(jì)形式,。

　　目前在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活中,，有些交易行為，如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營(yíng)等形式,，是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整,，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認(rèn)為,，上述幾種經(jīng)營(yíng)形式從實(shí)質(zhì)上講是租賃,，應(yīng)該由租賃合同調(diào)整;也有人認(rèn)為要根據(jù)不同情況來分析，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更多地是對(duì)土地的使用權(quán)的取得,，土地使用權(quán)的使用年限最高可達(dá)到70年，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年不變,，它是一種用益物權(quán),，各國(guó)一般都將這種土地使用權(quán)通過物權(quán)法來調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓,、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的出租問題,，目前我國(guó)法律還沒有具體規(guī)定,，只是在少數(shù)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，它是為了便于各級(jí)政府進(jìn)一步盤活存量用地的一項(xiàng)措施,，它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),。

　　對(duì)于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在,，一是企業(yè)租賃的當(dāng)事人一方是企業(yè)的所有人或管理人,，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來就有一個(gè)內(nèi)部管理的關(guān)系;二是合同訂立是以公開招標(biāo)的形式進(jìn)行的,，有時(shí)還須由有關(guān)部門批準(zhǔn);三是租賃的標(biāo)的是整個(gè)企業(yè),，而不是某一特定的財(cái)產(chǎn),，是人財(cái)物、產(chǎn)供銷,、資金,、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等多種因素的綜合體,，承租人獲得的不僅是對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán),，而是一種經(jīng)營(yíng)權(quán);四是承租人須以自己的財(cái)產(chǎn)向企業(yè)提供擔(dān)保;五是按照合同的要求，合同終止時(shí),，企業(yè)的價(jià)值須大于租賃時(shí)的價(jià)值,。從上述特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。

　　第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱,、數(shù)量、用途,、租賃期限,、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款,。

　　「釋義」本條是關(guān)于租賃合同的主要內(nèi)容的規(guī)定,。

　　租賃合同的內(nèi)容是指在租賃合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些條款。由于租賃合同的標(biāo)的物不同或者租賃期限,、租賃方式不同,，合同的內(nèi)容可能也不同，但一些主要條款都是應(yīng)該具備的,。本條的規(guī)定是一個(gè)指導(dǎo)性條款,，是指在一般情況下，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的主要條款,，包括如下事項(xiàng)：1.有關(guān)租賃物的條款租賃物是租賃合同的標(biāo)的物,。租賃合同的當(dāng)事人訂立租賃合同的目的就是要使用租賃物或從他人使用租賃物中獲取一定的利益，因此,，租賃物是租賃合同的主要條款,。有關(guān)租賃物的條款涉及這樣幾個(gè)方面：(1)租賃物的名稱。租賃物應(yīng)以明確的語言加以確定,，如汽車,，是小轎車還是貨車，要約定清楚,。對(duì)租賃物本身的要求,，租賃物應(yīng)是有體物，非消耗物;應(yīng)是流通物而不是禁止流通物,，禁止流通物不能作為租賃物,。如槍支是禁止制造,、買賣、銷售的,，也是不能出租的,。租賃物可以是種類物，也可以是特定物,，對(duì)于種類物,，一旦承租人對(duì)其選擇完畢就已特定化。例如,，承租人要租賃一輛汽車,，他在出租人處指定了一輛車號(hào)為B93468白色桑塔納轎車，這時(shí)此輛轎車已特定化,，出租人只能將該轎車向承租人交付,。租賃物約定明確關(guān)系到租賃物的交付、合同期限屆滿承租人返還租賃物,、第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利等問題,。

　　(2)租賃物的數(shù)量。明確數(shù)量,，出租人才能準(zhǔn)確的履行交付租賃物的義務(wù),，它也是租賃期限屆滿時(shí)，承租人返還租賃物時(shí)的依據(jù),。

　　(3)租賃物的用途,。租賃物的用途關(guān)系到承租人如何使用該租賃物，因?yàn)槌凶馊素?fù)有按照約定使用租賃物的義務(wù),，租賃物的用途就必須約定清楚,，否則當(dāng)租賃物損壞時(shí)，出租人就難以行使其請(qǐng)求權(quán),。租賃物的用途應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物本身的性質(zhì)特征來確定,。例如，用于載貨的汽車不能用于載人,，用于制造精密器件的車床不能用于制造一般的器件,。約定租賃物的用途也可以明確承租人對(duì)租賃物使用過程中的消耗的責(zé)任歸屬問題。

　　2.有關(guān)租賃期限的條款租賃期限關(guān)系承租人使用租賃物的時(shí)間的長(zhǎng)短,、支付租金的時(shí)間、交還租賃物的時(shí)間等等,。如合同當(dāng)事人對(duì)支付租金的期限沒有約定時(shí),，可根據(jù)租賃期限來確定支付租金的期限。租賃期限的長(zhǎng)短由當(dāng)事人自行約定,，但不能超過本章規(guī)定的最高期限,。

　　租賃期限可以年,、月、日,、小時(shí)計(jì)算,，要根據(jù)承租人的需要來確定。如果當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的,，可按照合同法的有關(guān)規(guī)定來確定,。

　　3.有關(guān)租金的條款出租人出租租賃物的目的就是收取租金，租金同租賃物一樣是租賃合同中必不可少的條款,，支付租金是承租人的主要義務(wù),，收取租金是出租人的主要權(quán)利。租金的多少,、租金支付的方式;是人民幣支付還是以外匯支付;是現(xiàn)金支付還是支票支付;是直接支付還是郵寄支付;是按月支付還是按年支付;是二次支付,，還是分次支付;是預(yù)先支付還是事后支付，這些問題都應(yīng)當(dāng)在訂立合同時(shí)約定明確,，以避免事后發(fā)生爭(zhēng)議,。同時(shí)，這些約定也是合同當(dāng)事人履行義務(wù)和行使權(quán)利的依據(jù),。

　　4.有關(guān)租賃物維修的條款承租人租賃的目的是為了使用收益,，這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的，同時(shí),，在使用租賃物時(shí)必然會(huì)有正常的消耗,，這就有一個(gè)對(duì)租賃物的維修問題。對(duì)租賃物的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān),，這是出租人在租賃合同中的主要義務(wù),。但并不排除在有些租賃合同中承租人負(fù)有維修義務(wù)。一般有幾種情況：一是有些租賃合同,，法律就規(guī)定承租人負(fù)有維修義務(wù),。例如，海商法規(guī)定,，光船租賃由承租人負(fù)責(zé)維修,、保養(yǎng)。有時(shí)為了能夠?qū)ψ赓U物及時(shí),、更好地進(jìn)行維護(hù),，保持其正常的使用功能，合同雙方可以約定,，維修義務(wù)由承租人負(fù)責(zé),。二是根據(jù)商業(yè)習(xí)慣，租賃物的維修義務(wù)由承租人負(fù)責(zé)。例如,，在汽車租賃中,，一般都是由承租人負(fù)責(zé)汽車的維修的。三是根據(jù)民間習(xí)俗,，如在我國(guó)西南地區(qū)的房屋租賃中就有“大修為主,，小修為客”的說法和習(xí)慣。

　　除了上述條款外,，當(dāng)事人還可以根據(jù)需要訂立某些條款,，如違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方式以及解除合同的條件等等都是合同中的重要的條款,。

　　第二百一十四條 租賃期限不得超過一十年,。超過二十年的，超過部分無效,。

　　租賃期間屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。

　　「釋義」本條是關(guān)于租賃期限的最高限制的規(guī)定,。

關(guān)于租賃合同的司法解釋