本篇,，我們進入租賃準(zhǔn)則學(xué)習(xí)的第二篇：如何確定租賃期。
租賃期是指：承租人有權(quán)使用租賃資產(chǎn)且不可撤銷的期間租賃期有什么難的,，不就是合同約定了幾年就是幾年么,？其實，在新租賃準(zhǔn)則下,，還真沒有那么簡單,。確定租賃期，我們可以將其拆成兩個步驟,，確定一頭和一尾租賃期開始日是指：出租人提供租賃資產(chǎn)使其可供承租人使用的起始日期,。如果承租人在租賃協(xié)議約定的起租日或租金起付日之前,，已獲得對租賃資產(chǎn)使用權(quán)的控制，則表明租賃期已經(jīng)開始,。租賃協(xié)議中對起租日或租金支付時間的約定,，并不影響租賃期開始日的判斷。 例如：蔡老板1月1日租了一間商鋪用于做包子鋪生意,，當(dāng)天包租婆就將店鋪鑰匙交給蔡老板了,。包租婆看蔡老板面善，遂給予了2個月的免租期優(yōu)惠,，即3月再開始支付租金,。
這個案例中，蔡老板從1月1日起,，就已擁有對商鋪使用權(quán)的控制,，因此租賃期開始日為2020年1月1日。租賃開始日判斷的依據(jù)是,，承租人否控制了租賃資產(chǎn)的使用權(quán),。其與合同約定的租賃日期、租金付款日期均無關(guān),。這部分是本文的重點內(nèi)容,，也是新舊準(zhǔn)則的差異點,，需要我們認(rèn)真對待。承租人與出租人兩者,，均能夠影響租賃終止日的確定,。
續(xù)租選擇權(quán)：即有權(quán)選擇續(xù)租該資產(chǎn)，且合理確定將行使該選擇權(quán)的,，租賃期還應(yīng)當(dāng)包含續(xù)租選擇權(quán)涵蓋的期間,。例如：店鋪租下來后裝修成本很高、到期后別的商鋪性價比不高等因素,，會導(dǎo)致承租人更傾向于選擇續(xù)租,。終止租賃選擇權(quán)：即有權(quán)選擇終止租賃該資產(chǎn)，但合理確定將不會行使該選擇權(quán)的,，租賃期應(yīng)當(dāng)包含終止租賃選擇權(quán)涵蓋的期間,。其實，續(xù)租選擇權(quán)與終止租賃選擇權(quán)在本質(zhì)上并無差別,，無非就是租賃期是3年續(xù)約2年,，還是5年提前2年解約的區(qū)別。我們在后續(xù)的內(nèi)容中,，將其統(tǒng)稱為“續(xù)租”,。如果只有岀租人有權(quán)終止租賃,，則不可撤銷的租賃期包括終止租賃選擇權(quán)所涵蓋的期間。對于租賃期,，準(zhǔn)則要求我們更多的站在承租人的角度來考慮問題,。這種情況，之所以直接涵蓋了后續(xù)期間,，而無需進行合理確定的判斷,。是因為決定權(quán)在出租人手里，續(xù)租成為了承租人一項不可避免的義務(wù),。01 承租人-續(xù)租選擇權(quán)：涵蓋/不涵蓋02 承租人-終止租賃選擇權(quán)：涵蓋/不涵蓋接下來，我們來重點解釋解釋,，什么才叫做合理確定,？關(guān)于合理確定的考慮，準(zhǔn)則為我們提供了一些判斷因素,，但不限于這些因素：01 與市價相比,，選擇權(quán)期間的合同條款和條件。例如：蔡老板在未來租賃期屆滿后,，仍然打算經(jīng)營包子鋪生意,，而包租婆給的續(xù)租價格要低于租約到期時的市場水平。這種情況下,，蔡老板會更傾向于選擇續(xù)租,。02 在合同期內(nèi)，承租人進行或預(yù)期進行重大租賃資產(chǎn)改良的,。例如：蔡老板在租下商鋪后,，對其進行了相當(dāng)豪華的裝修，在租賃到期后這項裝修仍然還能發(fā)揮出其價值,。例如：談判成本,、搬遷成本,、尋找與選擇適合承租人需求的替代資產(chǎn)所發(fā)生的成本、將新資產(chǎn)融入運營所發(fā)生的整合成本,、終止租賃的罰款,、將租賃資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)的成本、將租賃資產(chǎn)歸還至租賃條款約定地點的成本等,。例如：蔡老板的包子鋪租賃了一臺包子機,，該機器專門用于制作一款網(wǎng)紅產(chǎn)品。這款網(wǎng)紅包子是包子鋪的頂流產(chǎn)品,，包子鋪一半以上的營收均來自這款網(wǎng)紅包子,。例如：包子鋪老板租下了商鋪后,，又對商鋪進行了轉(zhuǎn)租,，當(dāng)起了二房東。蔡老板從包租婆手里租過來的時候,，包含5年的不可撤銷期間和2年的續(xù)租選擇權(quán),，而轉(zhuǎn)租賃的不可撤銷期限為7年。這種情況下,，蔡老板會更傾向于選擇續(xù)租,。上述的例子僅是為大家提供一些思路，并沒有什么是絕對的,。簡單來說,，合理確定，就是指企業(yè)是否有充足的理由這么做,。最后,，我們通過一張導(dǎo)圖總結(jié)一下本文的全部內(nèi)容。
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