“一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的感興趣程度遠遠超過了我們過去的想象,。”10月30日,，華陽國際設計集團（以下簡稱“華陽國際”）新建筑事業(yè)部總經(jīng)理龍玉峰告訴中國房地產(chǎn)報記者,，行業(yè)交流過去總是那些老面孔，“但今年發(fā)生了特別明顯的變化”,。

　　他說,，大型開發(fā)企業(yè)如華潤、中糧,、招商、金地,、龍湖均在關注住宅產(chǎn)業(yè)化,，“招商地產(chǎn)很快就會啟動實驗樓的建設，其更多是出于對這個行業(yè)發(fā)展走向理性的適應性考慮”,。

　　來自于適應市場門檻提高及跟隨行業(yè)進步的需要,，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們正在將重心從圈地、融資,、營銷轉到產(chǎn)品力上,，更多地對這場建筑行業(yè)的變革予以關注。他們中的一些甚至已經(jīng)開始審慎實踐住宅產(chǎn)業(yè)化,。與萬科從零開始摸索住宅產(chǎn)業(yè)化不同,，后來者將更能享受到產(chǎn)業(yè)鏈條逐漸完善所帶來的便利。

　　但是,，技術上的難點,、成本的考量、人員的儲備等要素,，將成為實踐者們必須作答的難題,。

　　生存與淘汰一線間

　　10月30日，第六屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示,，開發(fā)商目前除了做好“服務活”、端住“質量碗”外,，還應該吃“技術飯”,。

　　他所指的“技術飯”，列在首位的就是住宅產(chǎn)業(yè)化,。

　　劉志峰此番表態(tài)有著現(xiàn)實的意義,。中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了“跑馬圈地、依靠坐地升值快速開發(fā)的時代”,，市場的大轉變讓開發(fā)商必須謀求轉變,，而住房需求層次和居住觀念發(fā)生的深層次變化，則讓開發(fā)商回歸產(chǎn)品與服務的道路,。其中,，深圳市花樣年地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“花樣年”）就是積極探索的一家,。

　　北京市建筑設計研究院2013年為花樣年在成都的一個建筑面積為16萬平方米的項目做了產(chǎn)業(yè)化設計。此外,，花樣年在蘇州還有一個在建產(chǎn)業(yè)化住宅項目,，合作對象是中南建設。

　　中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉,，花樣年執(zhí)行總裁朱宣曾在9月9日公司產(chǎn)品中心部門會議上就住宅產(chǎn)業(yè)化和精裝修交房表態(tài)：“這是一個趨勢?，F(xiàn)在不去研發(fā)，不去搞供應商體系,，不去跟供應商,、施工方做更多的接觸與合作，那我們以后就會被淘汰?，F(xiàn)在堅定不移地做這方面的研發(fā),，做好采購、生產(chǎn)制造,、管理的準備,，等到兩年以后轉型的時候，最起碼我們要會,，如果到時候不會,，整個設計體系、采購體系,、成本控制體系,、交驗維修體系全都沒有，那么我們這個公司就死了,?！?/p>

　　北京市建筑設計研究院建筑產(chǎn)業(yè)化工程技術研究中心主任樊則森透露，“花樣年有一套物業(yè)管理的系統(tǒng),，如何通過產(chǎn)業(yè)化對接其物業(yè)管理系統(tǒng),，將它的產(chǎn)品系列和花樣年的整個體系結合是其關注點?！睘榇?，該中心正在為花樣年定制一個設計系統(tǒng)。

　　在中國住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的核心城市之一北京,，更多的開發(fā)企業(yè)正在或準備拿出項目“練手”,。

　　“今年開始，除了萬科,，我們逐步和北京的開發(fā)商有合作,，嘗試做些試點、示范項目，其中包括遠洋地產(chǎn),、北京建工,、金隅地產(chǎn)、首開地產(chǎn),。大家都在進入這個領域,，有的開發(fā)商則已經(jīng)開始實施?！北本┯軜嬘邢薰究偣こ處熓Y勤儉告訴中國房地產(chǎn)報記者,。

　　開發(fā)商實踐住宅產(chǎn)業(yè)化項目多選擇在現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)資源豐富的地方。如綠地集團旗下四個產(chǎn)業(yè)化建設項目,，三個在上海,，一個在合肥。另一家開發(fā)商旭輝集團今年要在上海,、長沙實踐裝配式住宅。上海,、合肥,、長沙均是推行住宅產(chǎn)業(yè)化的熱門城市，相關產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也大多落地于此,。

　　綠地集團還實踐了一個由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主導的百年住宅項目,，而基于該項目升級的“綠地百年宅”產(chǎn)品線已用于12個項目中。另一家試點企業(yè)新城地產(chǎn)也正在謀劃,，如何將百年住宅的技術體系推廣到全系列項目中,。

　　綠地集團技術管理產(chǎn)品研發(fā)部綠色產(chǎn)業(yè)化中心總監(jiān)魏琨告訴中國房地產(chǎn)報記者：“裝配式是開發(fā)商必須要面對的問題，不應對就沒有辦法適應市場,，綠地這么大的開發(fā)量,，肯定要未雨綢繆，做些儲備和前瞻性的實驗,?！?/p>

　　主動追求與被動壓力

　　像綠地集團一樣，很多開發(fā)企業(yè)實踐住宅產(chǎn)業(yè)化是出于現(xiàn)實的考慮——提高開發(fā)效率和產(chǎn)品品質,。

　　基于上述考慮,，保利地產(chǎn)技術研發(fā)中心的一名工程師說，保利會嘗試一些不同的做法,，如裝配式建筑,、參數(shù)化設計等，雖然沒有大面積推廣,，“但會一直留意這個趨勢的可行性”,。

　　地方政府一直在主導裝配式建筑的推廣，但一直面臨著市場化的問題，應用于商品房的項目屈指可數(shù),。在一些積極推行住宅產(chǎn)業(yè)化的城市,，當?shù)卣话阌帽Ｕ戏拷ㄔO引導裝配式建筑相關企業(yè)的發(fā)展。

　　但今年的市場形勢有了明顯的變化,。新的住宅產(chǎn)業(yè)化強推政策,，讓開發(fā)商感受到了市場門檻提高的壓力。

　　“很多開發(fā)商是被動進入,，北京的保障房將來全部采用產(chǎn)業(yè)化方式建筑,，現(xiàn)在的商品房也配置保障房，大家不去研究,、不做產(chǎn)業(yè)化,，還有出路？”蔣勤儉說,。

　　北京市另一家能承接產(chǎn)業(yè)化設計的設計院——北京市住宅建筑設計研究院常務副總工程師于勁對外表示,，國家和各地方的產(chǎn)業(yè)化政策正由往年的“強制與鼓勵相結合，以鼓勵為主”向當前的“強制與鼓勵相結合,，以強制為主”的方向轉變,。

　　上海、合肥,、長沙,、廈門等城市今年均出臺政策，對裝配式建筑的面積比例,、數(shù)量比例或建筑面積提出了具體要求,。上海明確2014年、2015年在住宅供地面積總量和商業(yè),、辦公供地面積總量中分別落實不少于25%及不少于30%的裝配式建筑,。北京亦在醞釀新的產(chǎn)業(yè)化政策，擬擴大商品房實施產(chǎn)業(yè)化的范圍,，像上海一樣在土地招拍掛中對產(chǎn)業(yè)化程度提出要求,。

　　在10月下旬由中國房地產(chǎn)報社主辦的“2014創(chuàng)新型房地產(chǎn)與金融發(fā)展峰會”上，住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心副主任文林峰直言,，住宅產(chǎn)業(yè)化,、精裝修已是大勢所趨，如果開發(fā)商沒有產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗積累,，在這些提出政策限制的城市中很難獲得新的市場機會,。

　　中國房地產(chǎn)報記者還了解到，全國范圍內的建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展綱要正在制定中,。綱要提及,，到2015年底,，除西部少數(shù)省區(qū)外，全國各?。▍^(qū),、市）應具備相應規(guī)模的構件部品生產(chǎn)能力；新建政府投資工程和保障性安居工程應率先采用建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方式建造,；全國建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方式建造的住宅新開工面積占住宅新開工總面積比例逐年增加,，每年提高2%。

　　爭搶產(chǎn)業(yè)資源 建一體化服務模式

　　從2004年成立工廠化中心,，隨后啟動“萬科產(chǎn)業(yè)化研究基地”,，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上已走過10年。

　　萬科集團高級副總裁兼北京萬科企業(yè)有限公司（以下簡稱“北京萬科”）總經(jīng)理毛大慶稱,，隨著規(guī)?；娘@現(xiàn)以及工期縮短帶來的資金成本壓縮，住宅產(chǎn)業(yè)化正成為項目經(jīng)理的香餑餑,。

　　不過,，專業(yè)工人太少、構件廠無論技術還是生產(chǎn)規(guī)模發(fā)展都太慢也成為萬科的苦惱,。

　　今年,，萬科干起了住宅產(chǎn)業(yè)化的實業(yè)。3月末,，北京萬科與北京住總、北京住宅建筑設計研究院三方成立合資公司,。這樣,，萬科自己也能生產(chǎn)疊合板、內外墻板,、陽臺板,、樓梯等部品構件了。

　　北京市建筑設計研究院曾與萬科一起研究住宅產(chǎn)業(yè)化,。樊則森說,，北京萬科做過很多體系的嘗試，最后選擇單元式戶型裝配式剪力墻結構,，比較下來成本接近現(xiàn)澆,，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的技術要求。

　　不過,，對于一些開發(fā)規(guī)模相對較小的企業(yè)而言,，對待住宅產(chǎn)業(yè)化的態(tài)度則相對謹慎、保守,，“關注,，但是沒有行動”。記者了解到，類似的開發(fā)企業(yè)大多在增量成本和產(chǎn)業(yè)鏈完善度兩方面有疑慮,。一家小型開發(fā)企業(yè)總工程師也表示,，有資金實力、企業(yè)規(guī)模,、項目規(guī)模的大型開發(fā)商更具備產(chǎn)業(yè)化的條件,。

　　對于成本，樊則森發(fā)表了自己的觀點：“增量成本一直在降低,，從開始每平方米六七百元,，降到三四百元，眼看要降到二百元以下了,。這是通過一系列的管理手段和優(yōu)化手段實現(xiàn)的,，規(guī)模化了以后會更好,?！彼硎荆a(chǎn)業(yè)化通過高度標準化,，降低成本,，甚至比現(xiàn)澆便宜，在技術上不見得不能實現(xiàn),。

　　魏琨也以實際經(jīng)驗告訴中國房地產(chǎn)報記者：“百年住宅會有溢價,，包得住增量成本。”

　　而對于產(chǎn)業(yè)鏈的完善程度,，龍玉峰坦承,，住宅產(chǎn)業(yè)化的鏈條并不成熟，開發(fā)商想要找到合適的資源,，可供選擇的余地不多,，這是整個行業(yè)短期必須面對的問題。

　　上述小型開發(fā)企業(yè)總工程師還表示,，中國的現(xiàn)澆商品混凝土體系從生產(chǎn),、運輸?shù)綕仓呀?jīng)完善成熟，有著市場競爭力,、行業(yè)基礎,。“住宅產(chǎn)業(yè)化在某種意義上是另起爐灶,，它是行業(yè)大勢,，但不是一兩家開發(fā)商做得來的，開發(fā)商的能力非常有限,。因此,，要等待住宅產(chǎn)業(yè)化的全套技術成熟后才能決定用還是不用,。”

　　目前,，設計機構,、施工單位、部品企業(yè)均在積極轉型,，在國外已經(jīng)成熟的設計,、生產(chǎn)、施工等全產(chǎn)業(yè)鏈服務的模式正在興起,，投身其中的企業(yè)希望借此完善產(chǎn)業(yè)鏈,，并在此過程中成為未來行業(yè)的主導力量。

　　2010年,、2011年是華陽國際承接產(chǎn)業(yè)化設計項目最多的兩年,，項目分布在全國十五個省市，很多項目是當?shù)氐氖讉€產(chǎn)業(yè)化項目,。但龍玉峰很快發(fā)現(xiàn),，很多城市不具備設計之外的配套能力，其他環(huán)節(jié)控制不了,，很難把這個項目做好,。

　　因此，華陽國際近兩年主動舍棄了一般性的產(chǎn)業(yè)化項目,，謹慎地控制產(chǎn)業(yè)化項目設計的總量,，因為“這對我們的發(fā)展意義不是特別大”。

　　龍玉峰在組建一個全過程的服務公司,，直接做EPC（工程總承包）,，成為開發(fā)商、政府的總代建,。“我們可以利用設計研發(fā)的優(yōu)勢整合生產(chǎn),、施工,，用BIM（建筑信息模型）、綠色技術,，從質量,、成本、工期等方面產(chǎn)生市場競爭優(yōu)勢,?！?/p>

　　一些施工企業(yè)也在往整合產(chǎn)業(yè)鏈的方向發(fā)展，開始組建自己的設計院,，打通設計,、生產(chǎn),、施工等各環(huán)節(jié)。

　　開發(fā)商對于完善產(chǎn)業(yè)鏈的期待,，將在此過程中得到實現(xiàn),。