中國商品房市場發(fā)展至今行業(yè)格局日新月異,。一方面，在市場競爭加劇的背景下,，近年來涌現(xiàn)出了一批千億規(guī)模的房企,，行業(yè)集中度不斷提升。而在房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié),，裝配式建筑在國內(nèi)的發(fā)展正引領(lǐng)著一場住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)變革,。裝配式建筑具有環(huán)境友好,、提高生產(chǎn)效率等優(yōu)勢。國務院,、住建部自2013年以來,，已出臺多項政策推動國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化及裝配式建筑的發(fā)展。

目前除了較早提倡住宅產(chǎn)業(yè)化的萬科之外,，碧桂園,、綠地、新城,、華潤,、旭輝、金地等規(guī)模房企也都已經(jīng)在裝配式建筑領(lǐng)域有一定的戰(zhàn)略布局,。本文我們將從裝配式建筑的技術(shù)優(yōu)勢,、市場導向、政策背景以及房企在裝配式建筑領(lǐng)域的發(fā)展實例等多角度進行研究,。同時,，也將對現(xiàn)階段國內(nèi)裝配式建筑發(fā)展過程中存在的難點與風險做出解讀。

裝配式建筑概述及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1. 裝配式建筑定義及概述

裝配式建筑指的是用預制部品部件在工地裝配而成的建筑,。按照結(jié)構(gòu)材料的不同,，裝配式建筑主要可分為裝配式木結(jié)構(gòu)建筑、裝配式混凝土建筑和裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑三類,。其中木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)由于其材料本身決定了其為裝配式的屬性,。而本文研究的主體和目前國內(nèi)商品住宅廣泛采用的主要還是預制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑。

區(qū)別于傳統(tǒng)的現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),，預制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑是指由前期標準化設計,、構(gòu)建工廠預制化生產(chǎn)、現(xiàn)場裝配式施工組成的一種系統(tǒng)化,、產(chǎn)業(yè)化的建筑體系,。而《裝配式混凝土建筑技術(shù)標準》的國標則將裝配式建筑定義為：結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護系統(tǒng),、設備與管線系統(tǒng),、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預制部品部件集成的建筑。

值得注意的是,，預制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑有兩大技術(shù)難點,。其一是項目規(guī)劃前期就需要對預制的結(jié)構(gòu)部件進行系統(tǒng)化的設計，涉及模數(shù)協(xié)調(diào),、模塊組合,、接口連接、節(jié)點構(gòu)造和施工工法等裝配式集成方法。其二是在現(xiàn)場裝配式施工,、關(guān)鍵節(jié)點的預制構(gòu)件通過后澆混凝土搭接的過程中,，需要使用到高強混凝土、高強砂漿,、套筒灌漿,、高壓注漿等濕法連接技術(shù)。由于這兩者對連接節(jié)點的強度乃至整體裝配式建筑結(jié)構(gòu)性能的影響十分關(guān)鍵,，所以在前期設計,、構(gòu)件制作、現(xiàn)場施工各個環(huán)節(jié)都需要予以系統(tǒng)的管控和高度重視,。

2. 國內(nèi)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（略）

3. 裝配式建筑的政策背景及國家政策導向

由于裝配式建筑在人口紅利減少、環(huán)境保護,、建筑行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)鏈升級的趨勢下,，符合國家戰(zhàn)略發(fā)展的需要。自2013年國務院發(fā)布《綠色建筑行動方案》以來,，國家密集頒布關(guān)于推廣裝配式建筑的政策文件,。在發(fā)展規(guī)劃、標準體系,、產(chǎn)業(yè)鏈管理,、工程質(zhì)量等多個方面作出了明確要求。目前我國已經(jīng)把大力發(fā)展裝配式建筑提升至國家戰(zhàn)略層面,。

2017年3月,，住建部制定《“十三五”裝配式建筑行動方案》指出，到2020年全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上,，其中重點推進地區(qū)達到20%以上,。2018年2月，住建部批準《裝配式建筑評價標準》為國家標準,，對包含裝配式建筑裝配率計算在內(nèi)的5部分內(nèi)容做出了基本規(guī)定,。

表略：2013年至今住建部、國務院關(guān)于裝配式建筑的部分政策

裝配式建筑應用對房企的影響與案例

裝配式建筑的發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都有影響,。從短期來看,，在房企拿地環(huán)節(jié)部分城市目前都推出了裝配式建筑導向性的政策，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)裝配式建筑有提高生產(chǎn)質(zhì)量,、節(jié)能保溫,、提升項目周轉(zhuǎn)及房企經(jīng)營效益等優(yōu)勢。從長期來看,，目前試點裝配式建筑的房企正在搶占潛在的裝配式建筑市場,，并有一定公司戰(zhàn)略上的考慮。

1. 拿地環(huán)節(jié)：城市裝配式建筑政策導向

在裝配式建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和國家政策支持的背景之下，各城市紛紛通過增設土地出讓條件及出臺配套優(yōu)惠政策響應國家的政策號召,。目前全國已有超過31個省,、市、自治區(qū)出臺裝配式建筑目標及保障政策,，包括但不限于規(guī)定出讓地塊的預制率及裝配率并通過減稅或面積補貼給予一部分的財政獎勵,。上海、天津等城市還出臺了采用裝配式建筑的保障性住房和商品住房全裝修比例需達到100%的政策,。

具體來看,，在政策推動裝配式建筑應用的過程中，預制率和裝配率是兩個重要指標,。（預制率=裝配式構(gòu)件總體積÷總的混凝土體積,；裝配率=實施裝配面積÷地上總計容面積。）通過行政政策對出讓地塊預制率和裝配率的規(guī)定,，直接影響了房企的拿地開發(fā),。

注：Q4為評價項目中缺少的評價項分值總和

2. 開發(fā)環(huán)節(jié)：工程質(zhì)量及節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢（略）

3. 資金效益：提高生產(chǎn)效率及資金周轉(zhuǎn)、降本增效

除了國家政策支持,、城市政策推動的外部因素之外,，裝配式建筑在節(jié)約項目開發(fā)周期、提升房企資金周轉(zhuǎn)上的優(yōu)勢,，也是驅(qū)動房企應用裝配式建筑技術(shù)的重要內(nèi)因,。具體而言，大量構(gòu)件的預制減少了現(xiàn)場的施工強度,，甚至省去了砌筑和抹灰工序,。同時也減少了傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑現(xiàn)場混凝土養(yǎng)護與硬化時效的過程。建筑與大規(guī)模工業(yè)生產(chǎn)相結(jié)合,，通過構(gòu)件預制,、穿插施工等方式可以顯著節(jié)約工期、提高項目周轉(zhuǎn)率和資金運營效率,，從而大幅降低了項目的財務成本并提升房企盈利水平,。

根據(jù)資料，相對于傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑,，裝配式建筑可縮短施工周期25-30%,。以18層的小高層住宅為例，使用裝配式建筑技術(shù)的應用,，上部主體平均能夠縮短150天施工周期,。碧桂園的內(nèi)部測算也顯示，采用工業(yè)化建造體系的30層高層洋房,，開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月,，節(jié)省約9.3個月,。

4. 裝配式建筑對房企開發(fā)模式的長期戰(zhàn)略意義（略）

5. 房企裝配式建筑發(fā)展實例

在住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢和國家政策的影響下，截止目前萬科,、碧桂園,、綠地、新城,、華潤,、旭輝、金地等房企都已在裝配式建筑領(lǐng)域有各自的戰(zhàn)略布局和發(fā)展,。

其中萬科早在2003年就提出了住宅標準化和產(chǎn)業(yè)化的概念,，并將建造工藝創(chuàng)新提升到戰(zhàn)略高度。2017年10月,，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運營,，主要包含了建筑性能、裝配式內(nèi)裝等建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展的研究,。

由于裝配式建筑與碧桂園快速擴張的戰(zhàn)略具有天然較高的匹配度,，碧桂園自2016年開始試點采用SSGF（“Sci-tech科技創(chuàng)新”、“Safe&share安全共享”,、“Green綠色可持續(xù)”、“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效” 四大核心理念）工業(yè)化建造體系,。以碧桂園大量使用SSGF建造技術(shù)的首個項目為例,，東莞茶山碧桂園不僅節(jié)省了1/3的施工人力，還入圍“廣廈獎”候選項目,。截止2017年末,，碧桂園已在1468個開發(fā)項目中的111個進行試點，未來將逐步在所有新開發(fā)的項目推行這套體系,。

表略：部分房企裝配式建筑發(fā)展現(xiàn)狀及案例

裝配式建筑目前發(fā)展的難點與風險

雖然裝配式建筑技術(shù)的應用對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和房企的項目周轉(zhuǎn)都十分有利,。但在實際應用的過程中，雖然提高項目周轉(zhuǎn)可以帶來資金占用和財務成本的大幅降低,，但是相應的造價和運輸成本也將提高,。同時房企在流程管控、產(chǎn)業(yè)鏈配合,、產(chǎn)品設計等方面都還存在著較多的難點和風險亟待解決,。

1. 造價成本較高、規(guī)?；瘍?yōu)勢尚未體現(xiàn)（略）

2. 運輸成本較高,、產(chǎn)業(yè)鏈配套尚不成熟

雖然構(gòu)件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場裝配化施工是裝配式建筑的主要優(yōu)勢,。但這一模式對構(gòu)件運輸和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈配套提出了較高的要求,。

一方面,，由于構(gòu)建工廠的距離限制和構(gòu)件的尺寸限制造成了裝配式建筑的運輸成本相比商品混凝土要高。同時,，大規(guī)模的裝配式建筑產(chǎn)業(yè)化工廠養(yǎng)護和堆放的場地需求較大,，構(gòu)件基地的選址需要在土地成本和距離成本中得到平衡。

另一方面,，預制構(gòu)件廠在產(chǎn)業(yè)鏈中的位置決定了其產(chǎn)能不足與產(chǎn)能過剩將并存,。在產(chǎn)業(yè)鏈配套發(fā)展的過程中，可能會遇到工廠產(chǎn)能受限或者構(gòu)件質(zhì)量不達標等問題,。對于這種情況,，房企無論是被動接受還是延誤工期等待構(gòu)件的重新生產(chǎn)都會對項目的進度產(chǎn)生較大的負面影響。

3. 建筑信息模型BIM,、建筑設計集成至關(guān)重要（略）

4. 產(chǎn)業(yè)工人培訓及工程管理模式需跟進（略）

5. 裝配式建筑需以標準化批量生產(chǎn)為前提

從實際應用的角度來看,，裝配式建筑在項目的戶型數(shù)量和戶型配比上有一定的局限性。裝配式建筑降低成本的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)化的批量生產(chǎn),，需通過大量的復制和構(gòu)件的標準化來攤低研發(fā)成本,。但這同時也就決定了應用裝配式建筑的項目需以標準化為前提。從目前的技術(shù)和市場經(jīng)驗來看,，裝配式建筑更適用于戶型較為固定,、產(chǎn)品具有規(guī)模復制屬性的項目。

總結(jié)：目前,，在國務院和住建部的政策支持下,，已有大量應用裝配式建筑技術(shù)的項目落地。我們認為,，政策的監(jiān)督和獎勵對于裝配式建筑的前期落地是十分必要的,。但是部分城市裝配率和預制率指標的要求和短期的鼓勵優(yōu)惠政策并不足以支撐這一行業(yè)的長期健康發(fā)展。相信未來在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展成熟,、標準化率和產(chǎn)能利用率提升后,，裝配式建筑的規(guī)模化優(yōu)勢才能得以體現(xiàn),。而隨著建筑技術(shù)的不斷革新,，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化也勢必會迎來高速發(fā)展。

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