房地產(chǎn)投資價值評估的特點

　　一,、房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果為“非市場價值”

　　投資價值是針對特定投資者而言,，市場價值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此,，投資價值可能高于,、等于，也可能低于市場價值,。

　　二,、房地產(chǎn)投資價值評估條件是基于“特定對象”

　　特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項目雙重含義,。房地產(chǎn)投資價值評估一般以特定對象為基礎(chǔ),，這是房地產(chǎn)投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。

　　三,、房地產(chǎn)投資價值評估更強(qiáng)調(diào)合理性原則

　　房地產(chǎn)投資價值評估除應(yīng)考慮一般的房地產(chǎn)估價原則外,，更強(qiáng)調(diào)合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度,，綜合平衡考慮客觀,、合理的價值，評估結(jié)果應(yīng)考慮各方的可接受性,，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇,。

　　四、房地產(chǎn)投資價值評估方法突破傳統(tǒng)估價

　　房地產(chǎn)投資價值評估與傳統(tǒng)市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同,。傳統(tǒng)市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮,，房地產(chǎn)投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關(guān)注投資行為的特定特點和潛在投資行為,，除較多的采用假設(shè)開發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外,，還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟(jì)評價方法。

　　五,、房地產(chǎn)投資價值評估多需比較多方案

　　由于投資方式的不同,，房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果也往往需要多個方案進(jìn)行比較，分析各個方案實施的風(fēng)險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標(biāo)或區(qū)間指標(biāo),，這也是房地產(chǎn)投資價值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一,。  【查看全文】

房地產(chǎn)估價程序

　　房地產(chǎn)估價程序由房地產(chǎn)估價準(zhǔn)備、實地查勘,、確定價格和評估報告四大環(huán)節(jié)組成,，每一環(huán)節(jié)又包括許多具體的工作內(nèi)容。

　　一,、估價前的準(zhǔn)備

　　估價準(zhǔn)備是房地產(chǎn)估價的前期工作,，包括評估對象的受理、對象房地產(chǎn)檔案資料的研究,、估價依據(jù)的確定,、作業(yè)計劃的安排等前期工作。搞好估價準(zhǔn)備工作是正確確定房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ),。

　　(一),、房地產(chǎn)評估項目的受理房地產(chǎn)業(yè)主，依其特定的對象房地產(chǎn)和評估目的向國家主管機(jī)關(guān)(國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu))提出評估立項申請,，經(jīng)批準(zhǔn)同意后,，委托合法評估機(jī)構(gòu)(資產(chǎn)評估事務(wù)所等)進(jìn)行評估。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)依法受理,。

　　(二),、房地產(chǎn)檔案研究受理房地產(chǎn)估價之后，應(yīng)研究對象房地產(chǎn)檔案資料,。主要工行內(nèi)容如下,。

　　1.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料

　　包括房地產(chǎn)所有權(quán)證明，土地使用權(quán)證件,。明確委托人對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況,。特別應(yīng)注意估價對象是否有其他權(quán)利的存在。

　　2.房地產(chǎn)技術(shù)檔案資料

　　主要包括：房屋竣工圖紙,，地籍圖冊,、總平面位置圖。明確房地產(chǎn)的地段坐落位置,、房屋結(jié)構(gòu)特征,、房地產(chǎn)戶籍異動狀態(tài)及異動證

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)檔案資料

　　主要包括：委托方提供的房地產(chǎn)評估申報明細(xì)表及匯總表。明確房屋的數(shù)量,、建筑時間,、購置時間、已使用年限,、規(guī)定使用年限,、帳面原值及凈值,、結(jié)構(gòu)特征、房屋功能等內(nèi)容,。注意報表是否經(jīng)委托法人簽章,，以確定其申報的可靠性。

　　(三),、評估依據(jù)的確定

　　房地產(chǎn)估價依據(jù)包括委托人填報的房地產(chǎn)估價申報表,、法律 依據(jù)和房地價格政策和價格參數(shù)依據(jù)。

　　1.估價申報表的確定

　　估價申報表是房地產(chǎn)估價的直接依據(jù),。確定的內(nèi)容主要有：

　　(1)房地產(chǎn)估價目的

　　估價目的因房地產(chǎn)委托人的具體情況而不同,。應(yīng)區(qū)別：是服務(wù)于市場交易，還是服務(wù)于房地產(chǎn)糾紛處理,，或組建合資企業(yè),，組建;跨地區(qū)集團(tuán)，組建股份公司等具體情況,，為估價依據(jù)的確定奠定基礎(chǔ)。

　　(2)房地產(chǎn)估價申報的內(nèi)容

　　申報表所列內(nèi)容是估價的直接依據(jù),。

　　(3)估價日期

　　估價日期是決定對象房地產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期,。用年、月,、日表示,。估價日期的確定通常與企業(yè)財務(wù)核算報表填報的結(jié)算期相一致。因為形成房地價格的要素是變動的,，房地產(chǎn)的實際價值會隨時間的推移而變動,。申報表所列數(shù)據(jù)必須注明房地產(chǎn)價值中止期，即是哪一時點的價格作為估價的基準(zhǔn)價格,。估價日期的確定一般可采用以下幾個時點：

　　@委托評估日期為估價日期;

　　@企業(yè)集團(tuán)各成員商定的財產(chǎn)中止期為估價日期;

　　@合資企業(yè)組建簽約期為估價日期;

　　@房地產(chǎn)糾紛案中過去發(fā)生爭議的時點,。

　　一般地，為便于估價房地產(chǎn)的核定清查,，以估價委托日上月底財務(wù)報表截止期為估價日期,。如委托人于1992年10月20日委托估價，估價周期可定為1992年9月30日,。值得注意：估價日期是確定對象房地產(chǎn)現(xiàn)價的基期,，估算的價格是在這個時點上的現(xiàn)價。申報表財產(chǎn)截止日期,，是委托人填報房地產(chǎn)財務(wù)核算的中止期,，它是反映財產(chǎn)原價的時點。這兩個時點可以一致,，也可以不一致,。估價日期與評估時期也不同,，前者是決定“現(xiàn)價”的時點，后者是從開展評估工作到送達(dá)評估結(jié)論的時期,。一般地,，估價基準(zhǔn)日不要以將來某日作估價時點，因為將來的價格受多種情況影響而難以確定,。

       2.法律依據(jù)的確定

　　根據(jù)評估目的選定相應(yīng)的法律依據(jù),。法律依據(jù)包括：土地法、土地經(jīng)營轉(zhuǎn)讓出讓法,、房地產(chǎn)抵押條例等共同性法規(guī)和產(chǎn)權(quán)證等法律依據(jù),。估價過程中，應(yīng)依評估目的不同,，選擇不同的法規(guī),。特別地，要注意地方法規(guī)及其實施細(xì)則的詳細(xì)規(guī)定,，以保證房地產(chǎn)估價的合法性和針對性,。

　　3.敗策依據(jù)的確定

　　主要包括：國家資產(chǎn)管理部門制定的資產(chǎn)估價政策，房地產(chǎn)的價格政策,、房地產(chǎn)價格核算財務(wù)制度等,，如：建筑工程預(yù)算定額、工程單位估價表,、建筑工程取費標(biāo)準(zhǔn)等,。

　　4.價格參數(shù)依據(jù)

　　包括當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋刭M用標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價管理辦法及測算資料,、房地產(chǎn)價格指數(shù)測算資料等,。注意：價格參數(shù)的確定，既要貫徹現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和政策,，也應(yīng)密切聯(lián)系房地產(chǎn)價格變動的實際情況,。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)估價中，要統(tǒng)一估價日期,、統(tǒng)一估價政策,、統(tǒng)一估價標(biāo)準(zhǔn)。如估價對象涉及某省各地,，宜選用省政府制定的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定;若涉及若干省,，宜采用國家標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)以各地的具體政策作為各自的標(biāo)準(zhǔn),。評估人應(yīng)將有關(guān)評估依據(jù)的選定及其理由對所有當(dāng)事人進(jìn)行匯報,，達(dá)成共識。

　　(四),、擬訂估價作業(yè)計劃

　　房地產(chǎn)估價作業(yè)計劃,，是對房地產(chǎn)估價工作的進(jìn)行步驟及主要工作內(nèi)容在時間上,、人事上、工作方法上進(jìn)行綜合的預(yù)安排,。其主要內(nèi)容包括：估價人員的確定,、估價依據(jù)的確定、實地勘估方法的確定,、資料搜集與整理辦法的設(shè)想,、估價方法的選用、試算價格及價格的調(diào)整,、內(nèi)部審核確定評估結(jié)論,、評估初步結(jié)論通報、疑難問題的協(xié)商辦法,、評估報告的編寫及送達(dá)等,。

　　二、現(xiàn)場查勘

　　房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實物狀況進(jìn)行實地考察,。目的是核實房地產(chǎn)的實際功能,、核對帳物的真實性、可靠性,，為正確估價提供第一手資料,。

　　(一)、現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容

　　現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)三個部分,。

　　1.房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

　　房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對象房地產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估,，物體的確認(rèn)重點是坐落,、地號、面積及附著物狀態(tài);以房產(chǎn)為主的評估,，物體的確認(rèn)重點是建筑構(gòu)造,、用途、成色狀態(tài)及地段坐落,。

　　(1)對象房地產(chǎn)所在位置的確定

　　主要是核對房地產(chǎn)的邊界,、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系,，查對地號,、房屋門牌號碼。

　　(2)對象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)

　　根據(jù)我國的房地產(chǎn)管理體系,，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn),，土地按地段等級結(jié)合用途分類確認(rèn)，如武漢市,，在按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分為直管房,、自管房和私房的基礎(chǔ)上,，按用途分為商業(yè)、工業(yè),、居住及其他用地等類別,。

　　(3)對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)

　　房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，中心是確定房屋建筑面積,、土地面積,。評估申報上的面積與實際面積往往出現(xiàn)差異，評估人員往往不可能具體地計算測量,，而只是以目測或步測,，憑經(jīng)驗來測定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時,，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充填報,。房地產(chǎn)估價人員對面積可不負(fù)責(zé)任，但為避免糾紛,，最好在估價依據(jù)中列明“依照委托方填報的面積評估”的字樣,。若申報面積不實，應(yīng)以實測面積經(jīng)委托方認(rèn)可,，作為估價依據(jù),。

　　2.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

　　權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實房地實物有元及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系,。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán),，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系,。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系,，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托說明內(nèi)容是否一致。

　　(1)所有權(quán)的確認(rèn)

　　主要是查對產(chǎn)權(quán)證明,。對于土地,，主要是區(qū)分國有地和集體所有地;對于房屋，主要是區(qū)分直管房(市房產(chǎn)局管理的房產(chǎn)),、自管房(各單位自己管理的房產(chǎn))和私房(或個人所有)產(chǎn)權(quán),。

    (2)用益權(quán)的確認(rèn)

　　主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán),、地面收益權(quán),、典當(dāng)權(quán)等?！?/p>

　　(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

　　擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件,，如抵押權(quán)。

　　(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)

　　主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營,、使用,、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利,。有限制性權(quán)禾臨房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對分離時,，其價格會發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化,。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán),，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格會降低,。對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分,，其價格構(gòu)成因素就愈多,。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價中，應(yīng)特另注意所有權(quán),、使用權(quán),、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實國家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及當(dāng)事人雙方簽訂的契約,，區(qū)分權(quán)利范圍及其對等利益關(guān)系,。

　　3.房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)

　　房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值;使用過程擴(kuò)建,、改建,、修繕的追，毗值;地產(chǎn)的使用權(quán)利期,、費用支付額,、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等,。確認(rèn)主要依據(jù)是：國家有關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)管理的辦法,。財務(wù)狀況的確認(rèn),應(yīng)與財務(wù)部門聯(lián)系，核對申報表數(shù)字與財務(wù)帳卡所列是否相符,，并詢問當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)財務(wù)管理辦法。

　　(二),、現(xiàn)場查勘方法

　　現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項深入調(diào)查研究工作,，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法,。特另提對大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評估,，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。

　　1.準(zhǔn)備

　　@取得有關(guān)資料,。包底總平面圖,、典型房屋的竣工圖及其竣工決算資料、申報表填報資料,。

　　@確定參與人員,。包括委托方房產(chǎn)管理人員,、建筑工程技術(shù)人員、財務(wù)人員各一人,，評估人員若干人,。

　　@研究資料根據(jù)總平面圖確定勘察線路，對重點房屋和邊界作出標(biāo)記,。

　　2.現(xiàn)場踏勘

　　@普查,。核對帳物，清點房產(chǎn)棟號,、建設(shè)年限,、結(jié)構(gòu)類別，對重列,、漏列作好記錄,。

　　@重點勘察。選定結(jié)構(gòu)相似,、建設(shè)期相近的有代表性的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘察,。對記錄不詳者，進(jìn)行實地測量,，作好記錄,。

　　@記錄廠區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。如區(qū)內(nèi)小景點,、樹木及綠化,、建筑小品等。

　　@了解廠區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除,、改建建筑,。

　　@對已竣工房屋建筑物、在建工程,，未列入申報內(nèi)容的作好記錄,。

　　3.整理踏勘資料

　　@列出確認(rèn)的房地產(chǎn)。確認(rèn)其面積,、房屋結(jié)構(gòu),、完好狀態(tài)，尚可使用年限,。

　　@歸類房屋,。根據(jù)建設(shè)年代、結(jié)構(gòu)特征,、建筑形式和用途歸類,。

　　@確定典型房屋，作為估價基礎(chǔ)房屋。

　　@查對房屋建筑竣工圖紙,，了解隱蔽工程,，包括房屋結(jié)構(gòu)、墻體厚度,、地下基礎(chǔ)及水電,、設(shè)備管線等情況。

　　@對在建工程,，尚未辦理竣工決算工程進(jìn)行清理,，并與財務(wù)部了核定，避免重復(fù)計算,。

　　@列出尚未清楚的問題,，進(jìn)步調(diào)查了解核實。

　  地產(chǎn)評估的六大步驟

　　房地產(chǎn)估價程序,，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系,，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言,，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟,。

　　一、明確估價的基本事項

　　在實際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中,，會涉及到許多方面的問題,，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程,，對估價額也有較大的影響,，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確,。一般來說,，估價的基本事項包括估價對象、估價目的,、估價時點及評估前提四個方面,。 【查看全文】

    房地產(chǎn)市值評估應(yīng)注意事項

　　既然評估過程是估價人員模擬房地產(chǎn)市場和模擬交易雙方的談判過程。估價人員應(yīng)在此過程中保持客觀,、公正,、獨立的地位。

　　客觀分析把握各細(xì)分市場的供求關(guān)系,，不能籠統(tǒng)地以整個房地產(chǎn)市場狀況來代替某一細(xì)分市場。如：評估對象為別墅,，就應(yīng)分析別墅的供求關(guān)系及市場前景,，而不能以住宅市場或整個房地產(chǎn)市場狀況代替，因為不同類別的房地產(chǎn)有其特定的供求關(guān)系和消費群體及相應(yīng)的消費特征,。只有這樣評估結(jié)果才會貼近該房地產(chǎn)市場,。 【查看全文】

     房地產(chǎn)評估報告范例

　　一,、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××

　　二、估價目的：拆遷補(bǔ)償價格評估

　　三,、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

　　四,、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)  【查看全文】

     細(xì)說房地產(chǎn)評估報告常見的問題

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，人們經(jīng)常會出于各種原因接觸到房地產(chǎn)評估報告,。但對于中介機(jī)構(gòu)出具的評估報告,，大多數(shù)權(quán)利人都缺乏一般有關(guān)估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告,。本文在此介紹一下房地產(chǎn)評估報告中常見的一些錯誤,。

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，人們經(jīng)常會出于各種原因接觸到房地產(chǎn)評估報告,。比如,，土地權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;租賃、抵押,、保險,、課稅、拆遷補(bǔ)償時或者受讓土地使用權(quán)時,，都需要委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)(土地)評估,。對于中介機(jī)構(gòu)出具的評估報告，大多數(shù)權(quán)利人都缺乏一般有關(guān)估價的常識,，很多人甚至看不懂估價報告,。本文在此介紹一下房地產(chǎn)評估報告中常見的一些錯誤。 【查看全文】

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