|
1、問(wèn)：何謂“交房時(shí)間”,？答：所謂“交房時(shí)間”,，是指出賣(mài)人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手續(xù),，買(mǎi)受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程,。 2,、問(wèn)：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有： （1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件,； （2）房屋達(dá)到交付使用條件后,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手續(xù)； （3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件,，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房,。 3、問(wèn)：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)有哪些,？ 答：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)是按照出賣(mài)人通知要求的時(shí)間,、地點(diǎn)與出賣(mài)人辦理房屋交接手續(xù)。 4,、問(wèn)：商品房交付使用后,，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān),？ 答：對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān),，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知,，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定的除外,。” 5,、問(wèn)：《解釋》第11條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由,？ 答：這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因,，如疾病,、外出等，由于買(mǎi)受人可以委托他人辦理交房手續(xù),，因此,，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。 6,、問(wèn)：出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人,，而買(mǎi)受人接收了房屋,。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定,，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此,，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件,，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定,，那么,，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任,。 7,、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定？ 答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金,；合同沒(méi)有約定的,，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。 8,、開(kāi)發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效的違約金如何確定,？ 答：除返還買(mǎi)受人已付房款及利息、賠償損失外,，還應(yīng)支持買(mǎi)受人不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的違約金要求,，即只要買(mǎi)受人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)100%，買(mǎi)受人要求多少就支持多少,。 9,、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理,？ 答：一般原則：按合同約定來(lái)處理,。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,。 10,、問(wèn)：按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，并具備國(guó)家規(guī)定的竣工條件有哪些？ 答：主要是以下幾點(diǎn)： （1）完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容,，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工條件,； （2）工程質(zhì)量符合國(guó)家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，如符合房屋土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等,； （3）符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；有完整的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料,； （4）有建筑材料,、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告,； （5）有勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等,； （6）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)； （7）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù),。 11,、問(wèn)：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量,?！闭?qǐng)問(wèn)，國(guó)家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久,？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛,，應(yīng)如何認(rèn)定？ 答：關(guān)于“合理使用壽命”的問(wèn)題,，目前國(guó)家還未有統(tǒng)一規(guī)定,，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上,，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑,、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50——100年,，適用于一般建筑,，三級(jí)耐久年限為25——50年，適用于次要建筑,；四級(jí)為15年以下,，適用于臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷,，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議,，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的,，以該年限為準(zhǔn),；無(wú)確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確定,，并按此確定的年限為準(zhǔn),。 12,、問(wèn)：對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些,？ 答：買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有： （1）實(shí)際履行,。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù),，且確保建筑物安全的,，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則,，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施,。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等,，均不宜采取此種補(bǔ)救措施,。 （2）解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后,，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的,，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施,，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同,。 （3）違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格,，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同,，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （4）違約侵權(quán)責(zé)任,。 13,、問(wèn)：出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的,，應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 答：《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為,，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。”這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題,。在此應(yīng)注意： （1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的,，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理,，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救,。 （2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些,。 （3）責(zé)任競(jìng)合的情況下,，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定,。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下,，受害人享有兩種權(quán)利,。 14、問(wèn)：對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的,，買(mǎi)受人在請(qǐng)求解除合同和賠償損失時(shí),，應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 答：主要來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上,，應(yīng)注意買(mǎi)受人是否行使了其注意義務(wù),。因?yàn)橘I(mǎi)受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn),，這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使注意義務(wù),，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，買(mǎi)受人應(yīng)在接受時(shí)提出,。在取得房屋后,，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其他特別規(guī)定,，出賣(mài)人可不負(fù)責(zé)任,，應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)維修。出賣(mài)人在訂立合同時(shí)已明確告知買(mǎi)受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣(mài)人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任,，但有特別規(guī)定的除外,。 （2）對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺(jué),，須經(jīng)過(guò)專門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的,，買(mǎi)受人及時(shí)向出賣(mài)人提出的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的,，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金,。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重,，甚至不能使用的，買(mǎi)受人可解除合同,，因此給買(mǎi)受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失出賣(mài)人應(yīng)予賠償,。 （3）對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣(mài)人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。我國(guó)《合同法》第150條——第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定,。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù),，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán),。 15、問(wèn)：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的,，買(mǎi)受人該如何處理,？出賣(mài)人負(fù)有哪些義務(wù)？ 答：處理意見(jiàn)如下： （1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的,，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失,。在確保安全的情況下，可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù),，這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定,，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 （2）房屋交付后,，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的,，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,，買(mǎi)受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的,，則應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān),，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條,、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條,、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。 16,、問(wèn)：《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍,？ 答：包括以下范圍： （1）屋面防水工程； （2）其他土建工程,，一般包括地面,、樓面工程，門(mén)窗工程等,； （3）電氣管線,、上下水管線的安裝工程； （4）供熱,、供冷系統(tǒng)工程,，包括暖氣設(shè)備,、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。 17,、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件,，并一直推脫，要么就以退房來(lái)威脅,，可使購(gòu)房者要退房的話很難,，購(gòu)房者該怎么辦？ 答：開(kāi)發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦理,。合同中沒(méi)有約定逾期交付房屋的,，根據(jù)最高院司法解釋第19條第3款“按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 18,、逾期交房日期怎樣計(jì)算？ 答：逾期交房,，合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房,，若未取得兩證，交房是否合法,？交房日期以交接單日期為標(biāo)志,，還是以兩證取得日期為標(biāo)志？ 答：商品房預(yù)售時(shí),，開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得五證,。交付房屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定,。主要有兩個(gè)文件,，一個(gè)是市建委頒發(fā)的《備案證》，一個(gè)是由開(kāi)發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付許可證,。 19,、剛交付的房子，購(gòu)房者沒(méi)辦理入住手續(xù),，自己先查驗(yàn)了一遍,，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購(gòu)房者能不能收這樣的房,？ 答：購(gòu)房者可書(shū)面向開(kāi)發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通知和要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整改的要求,。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。在問(wèn)題得到有效解決前,，購(gòu)房者不應(yīng)辦理任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù),。 20、購(gòu)房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房,，但是在2003年1月26日購(gòu)房者才拿到入住通知,，購(gòu)房人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推遲交房為理由退房,？物業(yè)公司以購(gòu)房者沒(méi)有辦理入住手續(xù)，拒不交房,，應(yīng)不應(yīng)該,？購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？ 答：開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋將承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,，違約責(zé)任包括支付違約金,，直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的具體約定,，也就是在開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房超過(guò)一定期限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利,。另，交付商品房屬于開(kāi)發(fā)商的義務(wù),，在業(yè)主沒(méi)有任何違約情形導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下,，開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)拒絕交付商品房,。 21,、收房不出示“備案表”，算不算違約,？ 答：如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,，已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一，則開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)必須出具給業(yè)主,，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任,。 22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么,？ 答：預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是能夠證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法律文件,。預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書(shū)： （1） 以掛號(hào)信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)購(gòu)人驗(yàn)收交接的書(shū)面文書(shū)； （2） 交付住宅商品房的,，一并送達(dá)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,； （3） 預(yù)購(gòu)人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)； （4） 預(yù)購(gòu)人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記,。 23,、簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買(mǎi)房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象征,，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部第99號(hào)令）,，買(mǎi)房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確,，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)（具體日期）將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,，同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買(mǎi)房人處是房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的“竣工驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn)權(quán)證的不定因素,。 24,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好,？ 答：一般地說(shuō)，仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家,，他們更了解該行業(yè)的各種習(xí)慣,，甚至可能相當(dāng)深入地了解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)，其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇如果過(guò)于偏重行業(yè)則可能導(dǎo)致法律知識(shí)不足,，所作裁決偏離一般的法律習(xí)慣,。仲裁解決糾紛的另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)事人有機(jī)會(huì)選擇仲裁員，這有助于增強(qiáng)當(dāng)事人對(duì)仲裁的信心,。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒(méi)有法院那樣的強(qiáng)制力,，財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于法院才能實(shí)現(xiàn)。此外,，仲裁一般實(shí)行一裁終局制,。如果因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒(méi)有機(jī)會(huì)補(bǔ)救了，而法院大多實(shí)行上訴制度,。當(dāng)然了,，一裁終局從另一個(gè)角度講，比起法院的二審終審制度要從時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上節(jié)約很多,。 |
|
|
來(lái)自： 嶷山讀書(shū)人 > 《我的圖書(shū)館》
