說道商業(yè)地產(chǎn)這個詞組,，現(xiàn)在應(yīng)該是目前國內(nèi)最流行或是曝光率最高的詞匯之一了，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天,，住宅地產(chǎn)經(jīng)過多輪的政策調(diào)控后,，商業(yè)地產(chǎn)顯得異常火爆,，所有的地方政府及企業(yè)都在為此傾財,、傾力、傾人,，但國內(nèi)的商業(yè)行業(yè)卻還處在一個剛剛起步的階段,，雖然都在學(xué)國外、學(xué)萬達(dá),、凱德等,，但這個行業(yè)是一個“照貓畫虎、畫形容易畫神難”的行業(yè),，我們可以學(xué)其形,，很難學(xué)其神，不論是哪家企業(yè)或哪個項目還是哪個人都有一個成長積累的過程,，我們不能只看到光鮮的一面,，我們不能只看到賊娃子吃肉，而沒看到賊娃子挨打,，做項目都是從失敗或成功的過程中經(jīng)歷后總結(jié)出來的經(jīng)驗,，這是一個非一朝一夕的事，千里之行始于足下,，沒有先前扎實(shí)的基礎(chǔ)和原始的積累,，是很難將別人先進(jìn)的商業(yè)理念和操作手法真正學(xué)到位的,。
 

今天我們面臨的商業(yè)地產(chǎn)已不是以前一家獨(dú)大的賣方市場了,，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，商業(yè)綜合體處處爆滿,，更核心的是概念滿天飛,，復(fù)制照搬隨處可見，同質(zhì)化嚴(yán)重,，城市商業(yè)規(guī)劃不合理（要么過分集中以至商業(yè)體量規(guī)模爆表,，要么是基本配套都很匱乏）、區(qū)域成熟有待時間換空間,，競爭更加白熱化,，電商的沖擊、品牌開店放緩規(guī)模收縮、招商難等一切的問題都是我們所必須并且正在面臨的,，如何將這些問題變機(jī)會,，如何在這樣大規(guī)模的同質(zhì)化的殘酷的商業(yè)競爭中立足并且贏得一席之地，我想這是所有商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員及開發(fā)企業(yè)共同面臨的困惑,，在這里我想將這些年實(shí)際操盤過程中的一些思考以及與行業(yè)前輩精英交流的一些心得體會寫出來,，與大家共享共勉，希望大家多多指正批評,。
 

首先要說的是對政府和開發(fā)商或老板而言,，作為真正的商業(yè)地產(chǎn)人，特別是經(jīng)歷經(jīng)驗越豐富越專業(yè)的人,，從來都是很謹(jǐn)慎很專業(yè)的去提建議,，不論是給政府匯報（現(xiàn)在的政府相關(guān)部門的也是很清晰的很在行的，俗話說沒吃過豬肉,，看到過豬跑,，各地政府規(guī)劃部門的人一年要看多少個商業(yè)綜合體項目，如果你們有特色特點(diǎn)亮點(diǎn)你根本打動不了政府,，僅僅靠講故事忽悠是已經(jīng)混不走的了）,，還是跟開發(fā)商或老板匯報（市面上一些乙方公司或甲方公司的一小部分人，動不動就說要給開發(fā)商和老板講故事只要講圓了什么問題都解決了,，也不管這個故事是否能真的圓,，外行或剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商或老板可能會被你的“甜言蜜語”所蒙蔽，但懂行的或者團(tuán)隊很專業(yè)的公司你是忽悠不到的,，只會搬起石頭砸自己的腳,，最關(guān)鍵的不要為一時的嘴上之快害人害己。http://www./

說道商業(yè)綜合體的定位,，很多人首先就說我們要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研,，對項目所在城市規(guī)模、區(qū)域規(guī)劃,、常駐人口,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)習(xí)慣,、項目口岸,、區(qū)域人口、消費(fèi)力,、房地產(chǎn)市場,、商業(yè)市場、商業(yè)格局等進(jìn)行調(diào)研,，根據(jù)調(diào)研結(jié)果來定位,，是的,，確實(shí)我們應(yīng)該而且必須做這些基礎(chǔ)工作，但我想問一句,，這些工作做下來后你又如何判斷一個項目的定位,？一定會有人說數(shù)據(jù)、市場說了算,，能做什么我們就定位成什么,，對了的，但實(shí)際呢,？

商業(yè)綜合體定位其實(shí)最基本的是團(tuán)隊的問題,，專業(yè)度的問題，若這個企業(yè)不具備商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗,，則需要借外力,，但必須對專業(yè)與否有審視能力，市面上忽悠的人和公司很多,，如何在其中找到真正專業(yè)的人和公司,，這個也是一個技術(shù)活，商業(yè)地產(chǎn)人才匱乏,，全國皆如此,，商業(yè)地產(chǎn)特別是綜合體在國內(nèi)的發(fā)展也畢竟是最近這幾年才興起的，所以從業(yè)人員的經(jīng)驗里這方面是比較欠缺的,，如何去判斷一個人或公司是否專業(yè),，個人覺得主要取決于他們對商家的了解程度，如果一個人或公司對各商業(yè)業(yè)態(tài)的商家選址需求（包含宏觀層面的城市,、區(qū)域,、口岸、周邊人口,、交通等,，以及圍觀層面的物業(yè)的基本要求及硬件配套，還有就是各商業(yè)業(yè)態(tài)商家的租金承受能力等）不了解,，就不可能做出準(zhǔn)確的定位,，更不可能做出合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和定位，也就更談不上招商和后期的運(yùn)營了,。
 

商業(yè)綜合體的定位是一個高技術(shù)含量的活,，商業(yè)綜合體的定位更是一個高技術(shù)含量的科學(xué)的系統(tǒng)的工程,，不是一拍腦殼就能隨便胡亂瞎編亂造的,，做商業(yè)綜合體的定位必須從終端消費(fèi)者入手，從運(yùn)營的角度去思考,，從解決項目的人的問題入手,，即第一是我們拿什么吸引人,，用什么留住人，用什么提高回頭率,，就像一家餐飲店,，如果沒有好的味道，及時你做出了特色和主題,，開始吸引人來了,，你的內(nèi)部特色，軟性服務(wù)讓留下了就餐,，但若你的菜品味道不行,，那么消費(fèi)者來過一次后也不會再來，餐飲的核心和本原還是味道,，那么商業(yè)的核心和本原是什么呢,，個人認(rèn)為是商 業(yè)，即有好的商業(yè)模式加上科學(xué)合理的適合消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)組合?，F(xiàn)在到處都在提互聯(lián)網(wǎng)思維,，個人對互聯(lián)網(wǎng)思維的理解是，結(jié)合房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維的體現(xiàn)其實(shí)就是在商業(yè)方面做出更多的足以吸引更多的人來關(guān)注并參與到你的項目中,，去體驗互聯(lián)網(wǎng)索不能帶來的那種切身的感受,，以及通過這個體驗的過程讓人感受到樂趣和價值，從感官,、身體切身的觸碰,、融入其中、充分的參與性和感受,，特別是精神上的感受,，讓這份經(jīng)歷和感受留存在他的記憶里才是最核心的，也是能吸引人走了還能再回來的核心,。
 

下面我具體從以下幾個方面來談?wù)勆虡I(yè)綜合體的定位：
 

第一,、要考慮的是找到一個真正的核心和亮點(diǎn)或者叫驅(qū)動項目的核心驅(qū)動力（就像一架飛機(jī)，如果沒有一個好的發(fā)動機(jī),，你把其他部分做的再好再炫它也飛不起來）,。
 

縱觀國內(nèi)外所有的成功商業(yè)項目案例，每個項目都有他相對獨(dú)特的商業(yè)模式和核心驅(qū)動力,，概念噱頭只是一時的,，最核心的是他們在這個概念噱頭內(nèi)部設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)模型和理念，給人們煥然一新的感覺,，同時更增強(qiáng)了人在這個過程中的感官和感覺,，體驗著內(nèi)中所有功能和業(yè)態(tài)帶給他們的精神的享受，如今的社會大眾早已過了為吃一頓飯或買一件衣服而糾結(jié)錢包的時代,，更多的人們追求的是心靈的舒適和愜意,，對品質(zhì)生活的向往是所有人都有的,，只有充分的了解他們內(nèi)心深處的想法和需求，我們才能找到真正屬于我們項目的核心,，也才能真正的吸引人,；首先是感官性的東西，比如建筑結(jié)構(gòu),，一個傳統(tǒng)的大盒子與一個像搭積木一樣的各種建筑單體組合建筑體對視覺的沖擊肯定是不一樣的,，其次就是內(nèi)中多種特色主題元素的置入（比如迪拜購物中心、日本六本木,、上海K11,、成都環(huán)球中心等），比如藝術(shù),、文化,、森林、峽谷,、草原,、電影、動漫,、室內(nèi)滑雪場,、海洋世界、等元素,，第三是賦予這些主題元素索配置的情景式體驗式功能業(yè)態(tài),，不論哪種主題和業(yè)態(tài)，核心在于至少要讓人們?yōu)檫@個項目慕名而來甚至不遠(yuǎn)千里來看看感受項目的特色特點(diǎn),，來了后能有種沖動也好想法也罷愿意在這里照幾張照片留念或發(fā)下微博微信,，這樣你的第一步就算成功了。
 

第二,、就是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向和財務(wù)要求做一個適合企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式,，以及項目的戰(zhàn)略定位或者我們叫站位（即是站在一個小區(qū)域、半個城市,、一個城市,、還是一個省、或者是全國）,。
 

企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展是決定項目定位方向的核心要素之一,，是像萬達(dá)、華潤類的自持為主還是像很多小開發(fā)商直接銷售呢,，取決與開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和資金實(shí)力,，企業(yè)必須有一個清晰的戰(zhàn)略思路和適合的商業(yè)模式，后續(xù)的定位才能順利準(zhǔn)確的開展,；同時根據(jù)這些情況去思考項目的市場地位,，是做一個區(qū)域的提檔升級的項目還是做一個城市的地標(biāo)項目，還是做一個更大區(qū)域的地域性地標(biāo),，同時也決定了你是做市場的引領(lǐng)者還是跟隨者,。
 

第三根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)的商業(yè)模式去確定項目的商業(yè)模式（租售規(guī)劃、占比,、資金平衡,、價值提升、收益評效等）,。
 

項目的商業(yè)模式設(shè)置這個工作是個算賬的事,，賬算清楚了，基本就確定了你的商業(yè)模式,，是走商業(yè)地產(chǎn)證券化資本化運(yùn)作的路線,，還是走快速變現(xiàn)的路線，還是兩者結(jié)合,，這都影響著項目的后期定位方向,。
 

第四是根據(jù)各商業(yè)功能業(yè)態(tài)商家選址需求的研究、消費(fèi)者需求（需求的研究時商業(yè)定位的核心和本原）,，衡定項目的定位和功能組合,。
 

首先要充分的了解的認(rèn)識各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址需求，經(jīng)營狀況,，結(jié)合前面和核心驅(qū)動力的元素,、市場調(diào)研數(shù)據(jù)，以及項目的市場站位來設(shè)置項目的功能,，包括各業(yè)態(tài)之間的組合練習(xí),，以及動線的規(guī)劃設(shè)計（外圍動線的設(shè)計，客源的導(dǎo)入,，以及內(nèi)部動線的設(shè)計,、客源的互動），動線是項目各商業(yè)業(yè)態(tài)商家聯(lián)系的血管,，必須合理的設(shè)置,，盡可能的提高商家店面的展示面和展現(xiàn)率，也就是說盡可能的在每個角落都能盡可能多的看到更多的商家店面,，功能的設(shè)置不是全就好,，是適合項目整體定位的功能業(yè)態(tài)才最好。酒店,、百貨,、超市、影院,、公寓,、住宅,、商業(yè)步行街這些標(biāo)準(zhǔn)配置，在商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā),、電商沖擊的大環(huán)境下,，變的是越來越蒼白無力，唯變才有出路,，唯變才能立足,，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)天天都在說創(chuàng)新，個人覺得顛覆性的創(chuàng)新是不太現(xiàn)實(shí)的,，真正的創(chuàng)新是微創(chuàng)新,，是在商業(yè)綜合體里面去置入更多的迎合人們生活需求的功能和業(yè)態(tài)，將網(wǎng)絡(luò)上無法真切感受的東西落實(shí)在現(xiàn)實(shí)中,，將原有的商業(yè)業(yè)態(tài)更科學(xué)合理的組合,，增強(qiáng)人們的身理和心里的體驗和感受，從而增加項目的吸引力,，去主力店化和餐飲比例盡可能放大,，這些都是謬論，不是每個項目每個開發(fā)商都能做到的,，首先你要考慮你的資源整合能力和招商能力,，以及運(yùn)營能力，綜合體里的零售業(yè)態(tài)比例下降,，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)比重加大,，這是電商對零售業(yè)態(tài)沖擊的結(jié)果，但更重要的是人們的休閑娛樂性需求加大的結(jié)果,，有的東西互聯(lián)網(wǎng)是可以給你無窮的想象空間,，但有的東西確實(shí)他永遠(yuǎn)無法替代的，體驗性,、參與性,、過程的感受、留存的記憶將是未來商業(yè)項目定位所必須考慮和重視的關(guān)鍵,，購物中心分體化,，主力店分散化、品牌集合店為主的相對獨(dú)立又是一個整體的分散型購物街區(qū)型商業(yè)綜合體將是一種趨勢,，人們的消費(fèi)更注重過程的體驗和心靈的感受,，這將是未來商業(yè)綜合體定位和功能規(guī)劃的基礎(chǔ)，更是存活商業(yè)的基礎(chǔ),。
 

第五就是產(chǎn)品的定位和策劃,。
 

產(chǎn)品的定位，取決于商家的需求，必須對項目里的各個業(yè)態(tài)商家對物業(yè)的要求要有充分的認(rèn)知和理解,，比如口岸,、樓層、面積,、開間,、進(jìn)深、層高,、柱距,、樓板荷載,、水電氣配置,、給排水管徑、煙道等,，這樣的產(chǎn)品定位才能準(zhǔn)確,，反之將嚴(yán)重影響后期的招商銷售，更談不上運(yùn)營,；如果說住宅產(chǎn)品設(shè)計的重要性是項目成功與否60-70%的占比,，那么商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計的重要性將決定著項目的生死存亡。
 

總體來說一個商業(yè)綜合體想運(yùn)營成功,，前期策劃定位和后期的商業(yè)運(yùn)營管理非常非常重要的,，中間環(huán)節(jié)也是不可缺少的；要做好一個商業(yè)項目首先要有一個好的專業(yè)的團(tuán)隊,，其次要有一個好模式,，再就是一個符合市場和人們需求的準(zhǔn)確的定位，符合