▼ ▼ ▼ 01 — 項(xiàng)目概況
02 — 項(xiàng)目定位 總體定位：集文化、購(gòu)物,、休閑、娛樂,、餐飲于一體的開放式,、低密度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心 商業(yè)定位：文化 商業(yè)的城市中心新地標(biāo) 建筑定位：復(fù)古街區(qū)購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)定位：中高檔時(shí)尚消費(fèi) 業(yè)態(tài)定位：國(guó)際一流品牌旗艦店引領(lǐng)潮流，快慢生活相結(jié)合的體驗(yàn)式消費(fèi)聚集地 03 — 業(yè)態(tài)構(gòu)成 商業(yè)業(yè)態(tài)：以新中式建筑為基底,，打造文化展示體驗(yàn),、特色購(gòu)物、餐飲美食,、娛樂休閑,、生活配套,、高端酒店等豐富業(yè)態(tài)，提高游客參與性和體驗(yàn)感,。
太古里商業(yè)街區(qū)共約300個(gè)品牌，以零售業(yè)態(tài)為主 眾多一線品牌及國(guó)際知名品牌選擇在太古里開設(shè)旗艦店,，極大地提高了項(xiàng)目關(guān)注度和吸引力,。 主力商家：高端購(gòu)物——GUCCI古馳 亞太旗艦店、Hermès愛馬仕 亞太旗艦店,、Chloé 新概念雙層旗艦店等,；文化場(chǎng)域——方所、MUJI無印良品世界旗艦店,；生活配套——APPLE體驗(yàn)店,、百麗宮、Ole等,。 L2主要業(yè)態(tài)為餐飲,、設(shè)計(jì)師服裝品牌、鞋類,、箱包等,；L1主要業(yè)態(tài)為國(guó)際名品、高端服飾、特色餐飲,、網(wǎng)紅店為主,；B1主要以餐飲、設(shè)計(jì)師品牌,、鞋類,、包類、生活類業(yè)態(tài)為主,。 交通動(dòng)線較清晰,，但是其扶梯較多，容易分散人流,。 04 — 建筑設(shè)計(jì) 太古里秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念將成都的文化精神注入建筑群落之中,。 建筑風(fēng)格：川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻，在反映“老成都”深厚人文內(nèi)涵同時(shí)也兼具了洋氣與時(shí)尚的現(xiàn)代屬性,。太古里更好地詮釋了“古”與“今”的融合,。在保持四川傳統(tǒng)建筑模式與格局前提下，針對(duì)旅游需求進(jìn)行適宜性改造,，“外在傳統(tǒng)風(fēng)貌,，內(nèi)核現(xiàn)代功能”。 外部整治：依托大慈寺歷史文化保護(hù)區(qū),，故建筑風(fēng)格在保留部分中式建筑的元素上,，加入了更多現(xiàn)代建筑元素，以此將項(xiàng)目業(yè)態(tài)更好的結(jié)合起來,。 內(nèi)部改造：保留了成都千年古寺大慈寺,，建筑風(fēng)格上著力重現(xiàn)四川傳統(tǒng)的“坡屋頂、深出檐”等特點(diǎn),，建筑僅30座左右,，均為2~3層的低密度開放式設(shè)計(jì),，廣場(chǎng),、里巷、庭園,、陽臺(tái)元素很多,，給人開闊舒服的感覺。 街區(qū)配套：按照現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),，配套公共設(shè)施,，并建立中西結(jié)合的太古里商業(yè)街、博舍酒店/酒店式公寓組團(tuán),、甲級(jí)寫字樓－睿東中心等,。 太古里保留了通過保留古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨(dú)棟建筑,，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻,，以古典穿插現(xiàn)代的手法營(yíng)造出一片開放自由的城市空間,。太古里的庭院運(yùn)用了傳統(tǒng)院落天井的設(shè)計(jì)策略。大小不一的開放式庭院分散布置于巷道之間,，結(jié)合垂直交通規(guī)劃,，與古建筑庭院產(chǎn)生視覺聯(lián)系，梯級(jí)式的庭院,，層層退臺(tái),，引進(jìn)了更多的陽光。 快里和慢里構(gòu)成的開放式,、低密度街區(qū)購(gòu)物中心,。通過游線將兩大主要功能區(qū)（“快里”、“慢里”）,、景點(diǎn),、廣場(chǎng)等串聯(lián)起來形成統(tǒng)一整體。 快里：由三條精彩紛呈的購(gòu)物街貫通東西兩個(gè)聚集人潮的廣場(chǎng),，體現(xiàn)國(guó)際大都會(huì)的時(shí)尚潮流脈動(dòng),。 慢里：圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷，為休閑生活 ,、熱愛美食的成都人量身定制,。 主要品牌為：米其林星級(jí)餐廳、鼎泰豐,、正斗,，KABB、藍(lán)蛙,、新元素,、Grappa’s、Wagas,、Palace百麗宮電影院,、Ole‘超市、書店,、美學(xué)生活,、“例外”服飾、咖啡,、世界頂級(jí)設(shè)計(jì)產(chǎn)品,、文具、精選書籍的物心,、傳奇筆記本品牌Moleskine,、百年茗茶、王德傳、Drivepro,、野獸派花店The Beast等,。 05 — 規(guī)劃設(shè)計(jì) 太古里分為三大部分：太古里商業(yè)街、博舍酒店/酒店式公寓組團(tuán),、甲級(jí)寫字樓－睿東中心,。
成都遠(yuǎn)洋太古里的樓面面積逾10萬平方米（逾114萬平方英尺），項(xiàng)目包括由太古酒店管理,、擁有100個(gè)客房及42個(gè)酒店式住宅的精品酒店博舍,。
太古里商業(yè)街
博舍酒店/酒店式公寓
睿東中心
地上為兩層或三層商業(yè)建筑。地上兩層：一層層高約6米,，二層坡屋頂層高約5-7米,；地上三層：一層層高約6米，二層層高約5米,，三層坡屋頂層高約5-7米,。
地上地下為一層建筑。地下普通商業(yè)：層高約6米,；地下書店,、影院：層高約8米。
尺度：沿街建筑高度與空間寬度比為1：1的空間關(guān)系,，是人類最喜歡的空間關(guān)系,。既不開闊，也不壓抑,。如若有適當(dāng)?shù)木坝^妝點(diǎn),，徜徉其中，將是最好的視覺體驗(yàn),。這種空間關(guān)系,，就是街區(qū)式商業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)。
快里和慢里構(gòu)成的開放式,、低密度街區(qū)購(gòu)物中心,，充分體現(xiàn)出其核心規(guī)劃理念，傳承歷史與文化,，城市中心重現(xiàn)活力,。
數(shù)十部電梯連接負(fù)一層、1L,、2L，樓層通達(dá)性良好,；二層連廊讓獨(dú)棟建筑彼此相互連通,，形成很好的觀光休閑平臺(tái)；項(xiàng)目?jī)?nèi)極少用垂直電梯，僅少量貨梯與極少量人行垂直電梯,，且垂直電梯處與輪椅坡道相結(jié)合,，在鼓勵(lì)消費(fèi)者步行游逛的同時(shí)，又能兼顧行動(dòng)不便的少量人士,。
06 — 景觀分析 作為代表時(shí)尚現(xiàn)代商街的太古里,，藝術(shù)的氣息也是無處不在。非常多的裝置藝術(shù)品點(diǎn)綴其中,。由藝術(shù)家定制的 21 件藝術(shù)品被擺放在商街的不同地方,，每個(gè)藝術(shù)品都有一段故事，結(jié)合歷史文化進(jìn)行了想象及創(chuàng)作,。 商業(yè)街的綠植相對(duì)有限,，但不同區(qū)域?qū)G植的選取用意不同，可移步換景,，且多數(shù)使用大棵樹植,，到達(dá)二層景觀依然，可見用心,。 玻璃墻設(shè)計(jì)使項(xiàng)目的燈光效果更佳,，也使項(xiàng)目本身的昭示性更強(qiáng)，透視性更好,，同時(shí)讓商家有了更多的展示面,，營(yíng)造出商業(yè)的華麗視覺感。 公共區(qū)域的照明設(shè)置較注意亮點(diǎn)的展示,，且燈光色調(diào)統(tǒng)一,，簡(jiǎn)單大氣。
07 — 運(yùn)營(yíng)管理 物業(yè)租售：物業(yè)全部自持 太古里商管費(fèi)(建面)：130元/平,；商管費(fèi)除包含人工,、能耗、工程維護(hù),、宣傳,、利潤(rùn)等傳統(tǒng)幾大項(xiàng)外，還包括市場(chǎng)推廣費(fèi),。負(fù)一樓有中央空調(diào),，樓上無中央空調(diào)，需商家自行安裝,。地面以上物業(yè)平均公攤23%,，負(fù)一層平均公攤32%。 租金情況： B1均價(jià)約：400元,；L1均價(jià)約：1200元,；L2均價(jià)約：800元,；L3均價(jià)約：500元。 整體運(yùn)營(yíng)情況： 關(guān)于商業(yè)構(gòu)成：購(gòu)物中心共擁有超過300間零售商店,，國(guó)內(nèi)外知名品牌被精致分類,，從高端時(shí)尚到潮流服飾，再到食品飲料和生活用品一應(yīng)俱全,。 關(guān)于投資回報(bào)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席,、總裁李明告訴媒體：成都遠(yuǎn)洋太古里前后耗時(shí)6年打造，投資近100億元,；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)財(cái)報(bào)中披露：成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目成熟期后,，計(jì)劃每年貢獻(xiàn)租金收入超12億人民幣。太古里樓面地價(jià)僅7980元/平米,，地下三層,。理論上說，街區(qū)項(xiàng)目建安成本應(yīng)該低于盒子型項(xiàng)目,。即使以每平米20000元的投資成本計(jì)算,，根據(jù)7.25億總營(yíng)收，60%Ebitda Margin的假設(shè)條件,，項(xiàng)目的回報(bào)率可以達(dá)到驚人的20%以上,！ 招商運(yùn)營(yíng)節(jié)奏：太古里2013年開始全球招商；2014年5月,，完成80%招商,，尤其是國(guó)際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年11月開始試運(yùn)營(yíng),；2015年1月前后迎來開業(yè)高峰,，2015年4月基本上全部開業(yè)。 除商業(yè)經(jīng)營(yíng),，太古里在傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合,、國(guó)際與本土文化交流方面，也做了很多努力,，它不僅只是一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所,。不定期的持續(xù)的各種藝術(shù)展覽、沙龍,、簽售會(huì)等在太古里停留駐足,。比如近期的《芳徑——流動(dòng)的中華鞋履文化展》、《鞋履：樂與苦展覽》,、奧黛麗·赫本展,、新媒體藝術(shù)展等展覽，還有“Off-White?C/O JIMMY CHOO 限時(shí)體驗(yàn)店”揭幕,。展覽集合了多位前沿藝術(shù)家的作品,，受眾在這里除了觀展,、凹造型拍照之外,，還有小型藝術(shù)沙龍活動(dòng)可以參與進(jìn)來,。
08 — 城市價(jià)值 太古里由單純的商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)為城市商旅打卡地和城市形象地標(biāo) 成都遠(yuǎn)洋太古里不斷地在這方天地之間演繹“古”與“今”、“傳統(tǒng)”與“現(xiàn)代”,、“本土”與“國(guó)際”之間交融共生的千姿百態(tài),，猶如美國(guó)作家海明威筆下的《流動(dòng)的盛宴》，成都遠(yuǎn)洋太古里將各路思想融匯于此,，碰撞交流,，構(gòu)成了一場(chǎng)場(chǎng)文化與藝術(shù)的“流動(dòng)盛宴”。
成都遠(yuǎn)洋太古里并非傳統(tǒng)意義上的城市綜合體或是商業(yè)中心,，而是當(dāng)代都市中心的新型發(fā)展形態(tài),。我們究竟需要什么樣的理想城市，承載什么樣的城市生活,；在城市演進(jìn)的新舊交疊的過程中,，又如何引導(dǎo)都市更新和城市的可持續(xù)發(fā)展。也許太古里給了我們一個(gè)答案,。它是把公眾生活的空間,、文化歷史的資產(chǎn)、公園般的環(huán)境,，升華為街巷的氛圍,，并轉(zhuǎn)化為營(yíng)商和地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍的機(jī)遇，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的都市更新具有啟示意義,。對(duì)于成都遠(yuǎn)洋太古里,，我們認(rèn)為可以概括出來的關(guān)鍵因素是 - 開放街區(qū)、新舊融合,、快慢呼應(yīng),、文化傳承、空間共享,、永續(xù)都市,。
09 — 開發(fā)背景 開發(fā)模式：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、成熟產(chǎn)品 “升級(jí)” 關(guān)于太古地產(chǎn) 太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)組合以太古坊,、太古城中心及太古廣場(chǎng)為核心物業(yè),。太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)陸共有五個(gè)大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，分別是北京的三里屯太古里和頤堤港,、廣州的太古匯,、成都遠(yuǎn)洋太古里和仍在發(fā)展中的上海大中里項(xiàng)目。公司在美國(guó),、新加坡及英國(guó)亦有投資,。 關(guān)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域代表性物業(yè)包括：北京遠(yuǎn)洋大廈,、北京遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心,、北京CBD Z6項(xiàng)目等地標(biāo)級(jí)寫字樓,；北京頤堤港、北京通州商務(wù)區(qū),、杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū),、成都太古里等綜合體項(xiàng)目，以及北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng),、天津遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng),、北京遠(yuǎn)洋未來匯等自主品牌零售物業(yè)。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),。 成都遠(yuǎn)洋太古里是太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在繼北京頤堤港之后攜手成功發(fā)展的第二個(gè)項(xiàng)目,。該項(xiàng)目充分發(fā)揮了雙方開發(fā)管理大型商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合了太古地產(chǎn)在前期定位,、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)和租賃方面的專長(zhǎng)以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在設(shè)計(jì)實(shí)施、施工優(yōu)化,、成本控制和工程建造等方面廣泛的本土經(jīng)驗(yàn),。 總投資約30億元，計(jì)劃13年收回成本,。 2015年年租金收入5.34億元,，年銷售額15.4億元；2016年收租期12個(gè)月,，出租率90%,，年租金收入6.57億元，年銷售額27.4億元,。2017年收租期12個(gè)月,，出租率95%，零售銷售額上漲49%,，年銷售額40.8億元,。以2017年年?duì)I業(yè)額來看，遠(yuǎn)洋太古里的營(yíng)業(yè)坪效達(dá)到了41212元,。
小結(jié) 遠(yuǎn)洋太古里是依托于大慈寺的城市歷史文化街區(qū)復(fù)興典范,，開業(yè)三年，通過將商業(yè),、建筑,、文化、藝術(shù),、歷史等各種元素有機(jī)融合,，成都遠(yuǎn)洋太古里從各個(gè)層面參與到了成都的城市生活當(dāng)中,，不僅是多元化的商業(yè)空間，也成為成都人生活的場(chǎng)所和一部分,。從某種意義上講,，它對(duì)成都人的意義早已超脫單純的商業(yè)地產(chǎn)，成為城市肌理的一部分,、一個(gè)城市公共空間,，融進(jìn)了大家對(duì)于成都的感情和記憶,。 |
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