電梯分攤補償費如何更合理
“電梯費用標準”主要制作人黃石鼎:或進行后續(xù)研究,找專家業(yè)主面談 舊樓裝電梯下篇
8月21日，本報《加裝電梯：誰出錢 誰補償 補多少》報道見報后,，收到大量讀者來電和郵件,，表達對正在論證的《廣州市既有住宅增設電梯集資分攤費用的參考標準》（下簡稱《標準》）的看法。 其中,，絕大多數(shù)讀者正是需要加裝電梯的舊樓住戶,，有讀者對《標準》的出臺表示期待，也有讀者認為《標準》的計算不合理,，甚至有個別低層住戶在同意加裝電梯后,，看到可獲補償后又反悔。 《標準》的主要制作人黃石鼎坦言：把《標準》“亮”出來,，承受了相當?shù)膲毫?，“參考標準，目前還在論證階段,，即便最終出臺,，它也并不具有強制力，只是給舊樓加裝提供一種可行的方案,?！?/p> 文、圖,、表／本報記者 杜安娜 蟻暢 實習生 譚璇璇,、張瑩姍 近日，記者將讀者的意見已經(jīng)反饋給了黃石鼎,，黃石鼎也詳述了《標準》的計算過程。 已考慮采光,、通風等因素 記者：有讀者認為,，在計算補償時應該考慮到加裝電梯對低層采光、通風,、安全等因素的影響,。 黃石鼎：事實上我們的計算因子包括加裝意愿、電梯使用頻率,、房屋升值率?，F(xiàn)實情況下,，如果采光、通風和安全的利益受損應該得到補償,。理論上來說,，“不愿意加裝電梯”的居民，特別是“給予補償也不愿意加裝電梯”的居民,，是利益受損更嚴重的群體,，于是，他們房屋的受損程度以及補償力度就間接通過居民的加裝意愿衡量出來,。 所以說,，加裝意愿這一計算因子實際上是包含了加裝電梯對低層采光、通風,、安全等因素的影響,。 記者：有的樓房加裝電梯并不影響一樓的采光、通風,，不應該給予補償,。 黃石鼎：我們只是根據(jù)調(diào)查結果做出來的一個標準數(shù)據(jù),，每一棟樓的特點都不一樣。所以我們的計算也留下了一些“彈性”。比如補償系數(shù),、分攤系數(shù)都是可以進行調(diào)整的，可以按專家實地考察后提供的系數(shù)來定,。 如果大家能坐下來談就好,，如果不愿意按照我們的方法來算，也可以自己協(xié)商方案,。我們只是給那些沒有辦法談妥的人提供一個參考,。 應充分尊重住戶的意愿 記者：有讀者投訴，他們所在的樓本來已經(jīng)談妥了加裝電梯,，低層住戶也不要求補償?，F(xiàn)在看到《標準》說還有補償，低層住戶改變主意了,。這種情況怎么處理,？ 黃石鼎：首先從法律上來說，有一個“法不追溯”的原則,，新規(guī)對過往發(fā)生的事不具有效力,，而且現(xiàn)在還只是在驗證階段，最終結果如何還不可預料,。另外,，既然已經(jīng)談成，就沒有必要再反悔,。這就是為什么我說要被罵死的原因,。任何時候做這個事都會被罵,。 記者：按照2012年出臺的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》，達到 2/3 業(yè)主同意即可申報加裝電梯,。但一般來說,，反對加裝的低層住戶數(shù)量相對少，往往達不到1/3以上,，如何能保證公平性,？ 黃石鼎：我覺得如果低層住戶的是合理訴求，是應該滿足的,。不能用大部分的意愿來壓住少數(shù)的利益,，也不是長久之計。比如,，現(xiàn)在把電梯給裝了,，但一樓的人不滿意，就給將來留下了糾紛的隱患,，因為這樣的同意是建立在不確定的基礎上的,。 說得不好聽一點，如果低層的人采用一些不合適的手段去阻撓電梯的運行呢,？ 六層樓加裝暫未考慮 記者：這套《標準》主要為7～10層樓高的舊樓加裝電梯設計了補償分攤方案,，并未涉及六層樓高的房屋，是什么原因,？ 黃石鼎：主要是因為經(jīng)費不足,。《標準》整個項目的經(jīng)費幾萬元,，前期的調(diào)查工作是由40多個調(diào)查人員,，花費了將近4個月時間完成的，投入精力很大,。 記者：我們看到,，在取樣的140棟舊樓中，七層和十層樓高的只有6棟,，八層,、九層有幾十棟，這樣對七層和十層樓高的來說,，最終結果是否公平,？ 黃石鼎：是準確的。因為我們的樣本覆蓋天河區(qū),、白云區(qū)、越秀區(qū),、海珠區(qū)和荔灣區(qū),，這些樣本都是隨機抽取的,，說明七層、十層樓高的樓房在整個廣州老樓中占有的比例相當,。 記者：從計算結果來看,，如果一棟樓加裝電梯的費用是50萬元，十層樓高舊樓的第一層獲得的補償比七,、八,、九層樓高舊樓的第一層獲得的補償要少，您覺得這合理嗎,？ 黃石鼎：這是合理的,，因為十層高樓獲得補償?shù)氖且弧⒍?、三層的住戶,，獲得補償?shù)娜硕嗔耍运阆聛頃傩?/p> 談公共問題需互相體諒 記者：有一些讀者反映,，他們所在的樓棟中,，有人直接表示不參與。對于這種“甩手派”有沒有相應的解決辦法,？ 黃石鼎：這不是《標準》所能解決的事情,，很多時候有些非理性的因素在里面。希望大家都能在一個理性的層面來把這個事情辦好,。 記者：有讀者提出,，補償和分攤還需考慮戶型和位置。比如按電梯井或連廊與建筑物各類型房間（廳,、房,、廚房、衛(wèi)生間,、陽臺）的窗口的距離作為補償標準,？ 黃石鼎：如果可能的話，我們還會進行一些后續(xù)研究,。后續(xù)研究相對簡單一些,，會找一些專家和業(yè)主代表來談。比如每一層幾戶分攤補償費用怎么分,？目前來看,，按建筑面積是最合理的。當然,，還需要做更多的研究,。 記者：還有讀者質(zhì)疑，我們整個補償和分攤費用的基數(shù)是以安裝電梯費用作為基數(shù),，覺得這個“盤子”太小,。如果加裝電梯費用很低,，那么獲得補償會相當少。為何選擇這個基數(shù),？ 黃石鼎：假設電梯很便宜,，每家都可以自己裝。加裝電梯自然應該按照加裝電梯的費用作為一個參考值,。如果加裝電梯對一樓通風,、采光、安全造成了影響,，那么對樓上的住戶也有類似的影響,。 我們用了那么多公式來算這個補償，是相對公平和科學的,。但計算方法再完美,，肯定也是有人要吃虧的?？赡苊總€人都是站在自己的角度提意見,，因為人都是自私的，但這是公共問題,，不能全部按照一家的意思辦,，大家應該相互體諒。己所不欲,，勿施于人,。這樣才能公平、和諧,。 樓主們：家家有本難念的經(jīng) 廣州市法制辦：讀者反映的意見有重要參考作用 讀者 意見 本報記者在梳理讀者意見過程中發(fā)現(xiàn),，目前，全市范圍內(nèi)仍有多棟舊樓正在為加裝電梯而努力,，而更多的舊樓則“靜悄悄”,。而實際上，由于早期建設時缺乏統(tǒng)一標準,，幾乎每一棟舊樓都有自身的特殊狀況,，比如不同層數(shù)戶數(shù)不同、一樓為架空層或商鋪,、多數(shù)住戶為出租戶,、電梯層位于上下樓梯中間等等。 這意味著《標準》在實踐中無法做到“放之四海而皆準”,。 市法制辦向記者表示,，電梯補償標準仍在論證中，讀者反映的意見有重要參考作用。 全體業(yè)主同意為何6年難加裝 廣州中醫(yī)藥大學機場路12號大院有一棟9層“工”字形的舊樓,，其中一“豎”為74號梯,，一“橫”則為75號梯,。 2008年,，75號梯18套房子中，除去兩套空置房,，剩下16戶全部同意加裝電梯,，并向廣州市規(guī)劃局提交了電梯加裝申請。 此后,，75號梯業(yè)主們收到規(guī)劃局復函,，稱相鄰的另一號梯多位戶主提出意見，認為加裝電梯后,，會對其視線景觀構成直接影響,，要求75號梯取得該號梯全體業(yè)主同意或修改建筑設計后再重新報審加裝方案。事情就此擱置,。 其間,，75號梯業(yè)主們曾做過嘗試，討論將電梯換做鋼結構,，外層為玻璃結構,，增加透光率。但仍未果,。 目前,，廣中醫(yī)大院共有近80棟舊樓單位，已加裝電梯的只有4個單元,。 低層住戶不同意加裝 半年前,，移居加拿大的梁先生接到女兒來自廣州的電話，得知自己的那棟8層高,、20年樓齡的舊樓要加裝電梯,。 天河東德榮街4號，屬于為數(shù)不多的“田”字形樓棟,，由于結構的特殊性,，電梯的選址只能在進入公共樓梯的門口，而且要往戶外伸出一米多距離,。 梁先生挨家挨戶征求意見,，低層住戶意見最大。一,、二層的八個住戶只有一戶簽名同意了,，“還因為他跟我是老友”。 除此之外，三,、四層多位業(yè)主要么已移居海外,，要么無法聯(lián)系。 最后四樓及以上的住戶全部簽名同意,，也達到“兩個2/3”的要求,。隨后，梁先生開始和居委會,、小區(qū)管理中心,、業(yè)委會溝通，希望他們能幫忙做低層住戶的“思想工作”,。目前,，溝通仍在進行。 高層住戶不同意加裝 天河區(qū)建業(yè)路華翠街某樓棟,，10余棟樓,，樓齡約18年，每棟有9層,，一梯兩戶,，一樓為架空層。 今年50多歲的王先生擔任該小區(qū)的業(yè)委會主席,，他介紹,，高層住戶主要對資金如何管理存在意見，同時也對電梯質(zhì)量問題提出異議,，2012年8月提出加裝電梯方案后,，業(yè)主們協(xié)商好總投資為60萬元，出資額度按兩個標準算,，一是在建筑面積相等的情況下,，按住戶數(shù)量出資，這種出資方法占總戶數(shù)的80%,。二是在建筑面積不相等的情況下,，按建筑面積出資，這種出資方法占總戶數(shù)的20%,。經(jīng)算,，3樓出資最少為2.8萬元，最多為3.2萬元,，而1,、2樓則不用出資。 對一樓不影響是否應賠償,？ 天河區(qū)天河東路244號是一棟6層高,、12年樓齡的樓房,，一層4戶。該樓棟一樓是商鋪,。 去年年中,，業(yè)主們開始商量加裝電梯事宜，經(jīng)過一年籌備,，資金,、規(guī)劃圖和項目承辦公司等各方面工作已經(jīng)到位，協(xié)商的安裝報價是38至39萬元,。住戶符先生告訴記者,，因為一樓是商鋪，鋪主本身也不住該棟樓房,，且商鋪都有獨立的出口，采光和通風也都沒有受到影響,。如果按照新《標準》,，一樓商鋪還可以獲得8萬多元的補償，“明顯不合理的”,。目前工程已經(jīng)停滯,。 補償分攤?cè)绾畏值綉魬毣?/p> 白云區(qū)金信路金蘭花園共有26棟樓房，樓齡約15年,，共8層,，一層5戶。目前只有4棟加裝了電梯,。26號樓棟的業(yè)主們也張羅起加裝電梯一事,。 但該棟1樓在修建過程中，因資金不足,，導致銷售過程中只有2戶入住,，三樓只有4戶入住，沒有住滿的情況下,，費用如何分攤又成了新的難題,。項目總預算為 58萬元，目前按照樓層和面積計算出的系數(shù),，三樓的許小姐家分攤到的費用為1.1至1.5萬元,，但是因為電梯小，使用率不高,，于是有戶主提出應該按人口分攤,，溝通再次遇阻。 市 民 建 議 市民蔡毅：補償基數(shù)不應按投資比例計算 一層的補償標準不應在《參考標準》中提出具體數(shù)額,。補償是一個復雜的問題,，不能簡單按照加裝電梯投資的比例進行計算，應根據(jù)加裝電梯對住戶的影響程度確定補償數(shù)額，有的項目一層住戶已在大院內(nèi)另外圈了一個小院子,，獨門出入,，加裝電梯對1層住戶的通風、采光和進出都沒有影響,，就不應該給予高額補償,。 是否可以對1層住戶補償，可根據(jù)加裝電梯對住戶的影響程度確定,，最高不超過8萬元,。 市民劉星宇：電梯補償應避免“同層不同命” 補償依據(jù)過于單一。參考標準過多考慮低層住戶分享高層住戶的房屋增值,，較少考慮補償?shù)蛯幼舻膿p失,。電梯是垂直的，如果遮擋了1樓,、2樓某戶型的窗戶,，影響通風采光，必然也遮擋3至9層該戶型住戶,。如果1樓,、2樓某戶型受影響可獲賠償，3樓以上該戶型的各層都會受影響,，也應獲得補償,。 有些1樓、2樓住戶在家里根本看不到電梯井和連廊,，不影響通風采光,，不影響視線，加裝電梯對其沒有任何實質(zhì)影響,，卻要按照參考標準領取補償,。 市民郭先生：計算因子應考慮到實際情況 第一，關于“電梯使用頻率”,。從理論上講,，樓層越高使用越多。但在現(xiàn)實當中未必是這樣,，這要看每戶的人口結構及出行次數(shù),。比如我們這個梯，有的住 戶除了一家人之外,，親戚朋友很多,，經(jīng)常光顧，人來人往,，遇上寒暑假就更加熱鬧,。因為是舊樓,，我們這里不乏獨居老人或兩老，這些人使用電梯的頻率并不高,。 第二,，關于“房屋升值”。許多家庭只有一套住房,，房屋升值與否對他們來說并不重要?，F(xiàn)在將房屋升值的因素作為考量，但實際上,，不少一樓住宅比所有樓層更吃香,，改造成商鋪租出去后增加了收入。這樣的做法有點一刀切,。 “溫老師”：房改房裝電梯應考慮歷史因素 房改房的高樓層不少住戶是在那些不公平的分房條例與分數(shù)計算方法所算分數(shù)偏低又沒退路被迫選擇,。對于9層樓，每棟樓在同等面積情況下都是4至6樓為首選,。不少7至9樓住戶在本樓梯中為在經(jīng)濟狀況較差群體,。樓層系數(shù)之間的差距不適合太大。 《參考標準》計算方法 該標準不考慮使電梯順利運行所需的維護,、維修等產(chǎn)生的費用，只考慮加裝電梯本身所需的加裝費用和對低層住戶的補償費用,，且所需費用全部由高層住戶進行分攤,。 在此前提下，基于以上提出的利益均等,、分攤補償和適度補償三原則,，構建了一個數(shù)學模型。 調(diào)查小組對廣州市140棟舊樓進行了采樣,，并將采樣結果進行了數(shù)據(jù)化處理,。 計算公式 七層住宅加裝電梯計算公式： 1~2樓住戶的補償費用計算公式： Zn＝0.2069×X×Qn 3～7樓住戶的分攤費用計算公式： Yn＝（X/0.8286）×Rn 八層住宅加裝電梯計算公式： 1~2樓住戶的補償費用計算公式： Zn＝0.3079×X×Qn 3～8樓住戶的分攤費用計算公式： Yn＝（X/0.7646）×Rn 九層住宅加裝電梯計算公式： 1~3樓住戶的補償費用計算公式： Zn＝0.3501×X×Qn 4～9樓住戶的分攤費用計算公式： Yn＝（X/0.7407）×Rn 十層住宅加裝電梯計算公式： 1~3樓住戶的補償費用計算公式： Zn＝0.2607×X×Qn 4～10樓住戶的分攤費用計算公式： Yn＝（X/0.7932）×Rn
以上出現(xiàn)的字母說明： Z表示所在樓層得到的補償費用，Y表示所在樓層應分攤的費用,，X表示加裝電梯的費用,，Q表示所在樓層的補償系數(shù)的百分比，R表示所在樓層的分攤系數(shù)的百分比,，n為樓層數(shù),。
以上出現(xiàn)的數(shù)字說明： 0.2069＝17.14/82.86（即七層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例） 0.3079＝23.54/76.46（即八層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例） 0.3501＝25.93/74.07（即九層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例） 0.2607＝0.2068/0.7932（即十層住宅中補償費用比例／加裝電梯費用比例） 0.8286即七層電梯安裝費用占高層住戶所需分攤的總費用的百分比。 0.7646,，即八層電梯安裝費用占高層住戶所需分攤的總費用的百分比,。 0.7407即九層電梯安裝費用占高層住戶所需分攤的總費用的百分比。 0.7932即十層電梯安裝費用占高層住戶所需分攤的總費用的百分比,。 系數(shù)查詢 七層樓高： 1～2層補償系數(shù)為：84.78％,、15.22％,。 3～7層的分攤系數(shù)為：12.02％、16.14％,、20.75％,、24.98％、26.11％,。 八層樓高： 1～2層補償系數(shù)為：60.35％,、39.65％。 3～8層的分攤系數(shù)為：5.63％,、13.79％,、15.81％、18.49％,、21.88％,、24.37％。 九層樓高： 1～3層補償系數(shù)為：64.97％,、34.10％,、0.91％。 4～9層的分攤系數(shù)為：10.24％,、12.63％,、16.1％、17.33％,、20.48％,、23.22％。 十層樓高： 1～3層補償系數(shù)為：43.55％,、35.65％,、20.80％。 4～10層的分攤系數(shù)為：7.48％,、11.05％,、12.66％、14.3％,、16.39％,、17.58％、20.55％,。 注：分攤的總費用包括電梯安裝費和補償費之和,。 “權重比”是經(jīng)過10名專家打分后計算出來的，這個比例,，就是到時候具體協(xié)商時,，可以變化的部分。 以一棟九層樓高的住宅為例： 下面以一棟9層高樓為例,，假設電梯安裝費用為70萬元,，推演各數(shù)值運算過程： 1樓的補償費用,，可代入公式Zn＝0.3501×X×Qn進行計算。其中,，X為加裝電梯的費用700000元,，1樓的補償系數(shù)Q1查詢?yōu)?.3501。 計算如下：Z1=0.3501×700000×0.6479=158780.853元 由此算出,，1樓獲得的補償費用為158780.853,。 同理得出，2,、3樓的補償費用分別為：83568.87元,、2230.137元。 根據(jù)計算結果,，4～9樓為分攤樓層,。 4樓的分攤費用，可代入公式Yn＝（X/0.7407）×Rn進行計算,。其中,，X為加裝電梯的費用700000元，4樓的分攤系數(shù)R4查詢?yōu)?.1024,。計算如下： Y4=（700000/0.7407）×0.1024=96773.3225元 由此算出,，4樓應分攤的費用為96773.3225元。 同理得出,，5~9樓的分攤費用分別為：119360.065元,、152153.368元、163777.508元,、193546.64元、219441.06元,。 七,、八、十層樓高的住宅計算方法同上,。 計算臨界樓層： 哪一層出錢,？哪一層受補償？ 得到這些數(shù)據(jù)后,，首先要計算臨界樓層,。臨界樓層以上的分攤費用，以下（包括臨界樓層）的將獲得賠償,。 臨界樓層是在通過各樓層的“受益程度”因子和各樓層的“加裝意愿”因子共同決定的,。由于加裝意愿代表的是不同意加裝居民的意見，所以為負值,。當某一層的“受益程度”與“加裝意愿”相加為正值時,，則為分攤樓層,；若為負值，則為補償樓層,。 計算分攤系數(shù)： 每一層的分攤比例是多少,？ “分攤系數(shù)”決定了臨界樓層以上各層所需要承擔的費用比例。它的大小由“受益程度”和“加裝意愿”決定,。 “受益程度”則由“電梯使用頻率”和各樓層加裝電梯前后“房屋升值率”共同決定,，并且“房屋升值率”對“受益程度”的影響比“電梯使用頻率”要高。因此設定兩者的權重比為：0.8：0.2,。 計算補償系數(shù)： 每一層獲得補償?shù)谋壤嵌嗌伲?/p> “補償系數(shù)”決定了臨界樓層以下（包括臨界樓層）獲得補償費用的比例,。它的大小也由“受益程度”和“加裝意愿”決定。 “加裝意愿”由“完全不同意”和“給予一定的補償后同意加裝”兩種意見決定,。而且,，“完全不同意”對“加裝意愿”的影響比“給予一定的補償后同意加裝”要高，由此,，設置兩者的權重比為：0.65：0.35,。 計算補償比例： 補償?shù)馁M用占總費用的比例是多少？ “補償比例”表示臨界樓層以上樓層支付的電梯分攤費用中,，用于補償臨界樓層以下樓層（包括臨界樓層）的費用比例,。 “補償比例”由臨界樓層以下各樓層（包括臨界樓層）住戶加裝電梯后“受益程度”和整棟樓房加裝電梯后“受益程度”的平均值得出。 |
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