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隨著家庭人口增加和對住房條件改善需求的增大,，身邊越來越多的家庭有了購買二套房的意愿，但是鑒于國家出臺了限制購買二套房的措施,，對二套房首付比例,、二套房貸款利率和契稅征收等方面都做了嚴(yán)格限制，一些人因此對購買二套房產(chǎn)生了許多疑惑,，今天就為大家詳細(xì)解讀目前國家最新的二套房購房政策,。 在2013年3月國務(wù)院發(fā)布《新國五條細(xì)則》，同時(shí)上調(diào)了二套房首付比例和二套房貸款利率,，并且規(guī)定對出售自有住房的個(gè)人征收20%的個(gè)人所得稅,。《新國五條細(xì)則》出臺不久,，許多城市上調(diào)二套房首付比例到7成,，銀行二套房貸款利率也上浮5%-20%。  二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)十分嚴(yán)格 假離婚無法鉆空子目前銀行在審查購房貸款時(shí),，不僅要查詢借款人的貸款記錄,，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量,。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”,，指無論購房人現(xiàn)時(shí)名下是否有房產(chǎn)，只要之前有過住房貸款的記錄,，就會被認(rèn)定為二套房,，執(zhí)行二套房貸款政策,。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一：父母名下有住房,，以未成年子女名義再購房 詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人,、配偶及未成年子女,，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時(shí),，就會按照二套房政策執(zhí)行,。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二：未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房 詳解：根據(jù)目前銀行"認(rèn)貸又認(rèn)房",，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下,，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行,。如果按過去政策,，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套,。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三：個(gè)人名下有全款購買的住房,，再貸款購房 詳解：過去只"認(rèn)貸"，這種情況不算二套房,，但現(xiàn)在加了"認(rèn)房",，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn),，在不賣掉且申請貸款的情況下,，也會被認(rèn)定為二套房。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)四：個(gè)人貸款購買住房,，結(jié)清出售后再貸款購房 詳解：目前銀行對二套房認(rèn)定是"認(rèn)房又認(rèn)貸",，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房,，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄,，再申請房貸也會被算做二套房。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)五：首次購房使用商貸,，再次購房使用公積金貸款 詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格,，只要借款人有過房貸記錄,，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售,，即便從未使用過公積金貸款,，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)六：婚前一方曾貸款購房,，婚后以另一方名義申請貸款購房,，但兩人戶口沒有在一起 詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在,，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明,，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的,，所以另一方再購房時(shí)也會被算作第二套房。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)七：婚后雙方共同貸款購房,，離異后一方再貸款購房 詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄,，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時(shí)也會被認(rèn)定為二套房,。這一條對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房貸款新政的想法也付之東流。 多城市二套房首付比例提高至7成2013年3月1日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《新國五條細(xì)則》規(guī)定,，對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,。 目前，北上廣深四個(gè)一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市的二套房首付比例上調(diào)為購房款的7成,，而絕大部分三四線城市仍保持6成首付比例沒變,，其中一些城市二套房首付比例正由六成向七成過渡： 二套房首付比例7成城市：北京 上海 廣州 深圳 杭州 廈門 南昌 昆明 武漢 寧波 南京 二套房首付比例6成城市：哈爾濱 西安 內(nèi)蒙古 中山 濟(jì)南 太原 濟(jì)寧 長春 重慶 合肥 大連 目前沈陽二套房首付比例為65%，長沙購買二套房面積在90平方米以下首付比例為6成,，90平方米以上為7成 二套房貸款利率至少上浮10% 部分銀行上浮20%《新國五條細(xì)則》中同樣對二套房貸款利率做出規(guī)定,，要求各地上調(diào)二套房貸款利率，目前二套房貸款利率多執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率,，甚至更高,。 自去年銀行鬧“錢荒”以來，個(gè)人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài),，今年初以來,，不少一二線城市銀行已開始上調(diào)房貸利率。有權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，全國近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%,，個(gè)別上浮20%,。二套房貸款利率更是全線上調(diào)10%，部分銀行上浮達(dá)到20%,，利率優(yōu)惠更是成為歷史,。 雖然房貸業(yè)務(wù)還在正常辦理，但放款速度不容樂觀,。去年年底出現(xiàn)的放款難問題,，未見絲毫緩解，特別是二手房,，3個(gè)月辦下來已經(jīng)是最快的了,。一家銀行表示，目前國家正收緊資金的流動性,，不允許太多資金流入市場,，使得整個(gè)銀行放貸資金偏緊,，商業(yè)貸款周期大約都在3個(gè)月左右,。但公積金貸款屬于政策貸款，速度會快些,。 商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率：6.55,；上浮10%為7.205；上浮20%為7.86,。 二套房契稅征收上調(diào)為房屋成交價(jià)的3%契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象,，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售,、贈與和交換,，房屋買賣，房屋贈與,，房屋交換等,。 對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人,、配偶以及未成年子女)唯一住房,，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房,，且屬于家庭唯一住房,，減按1%征收契稅。個(gè)人購買的普通住房,，凡不符合上述規(guī)定的,，不得享受上述優(yōu)惠政策。 普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下——首套1%,，二套3%,；90-140平米——首套1.5%,，二套3%；別墅契稅為4% |
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